Flowers
چهارشنبه 30 مهر 1399
یکشنبه 03 فروردین 1399

نحوه تشخیص حباب قیمت مسکن و ملک

نحوه تشخیص حباب قیمت مسکن و ملک

در بازار ملک و مسکن توسط ابزار و شاخصی که با نسبت قیمت خرید ملک و میزان اجاره بها در ارتباط است ، میتوان حباب مسکن و دوره تثبیت قیمت بازار ملک را پیش بینی نمود.

و بعد از معرفی این شاخص و نسبت اقتصادی توسط اقتصاد دانان در دهه های گذشته در تمامی بازار های مربوط به ملک در تمامی دنیا دارای کاربرد میباشد.

حباب قیمت مسکن چیست؟

خروجی گزاره ای که ابزار ها و شاخص های اقتصادی مربوط به سنجش حباب مسکن در کشور پیش بینی میکنند ، و در سال 99 بازار املاک با آن مواجه خواهد شد ، " ثبات قیمت" است.

در شرایط کنونی فاصله میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با متوسط اجاره ‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در یک نقطه مکانی مشخص که به آن نسبت p به r گفته می‌شود (P/R) ، در اکثر شهر های مرکز استان کشور به بی ‌سابقه ‌ترین حد خود در چهل سال گذشته رسیده است.

این موضوع باعث میشود تا بازار ملک در ایران به فاز ثبات قیمتی در سال 99 قرار بگیرد.

در حالت اعتدال و به صورت کلی نوعی نسبت و میزان متعارفی همواره در شرایط عادی در بازار مسکن بین قیمت مسکن و سطح اجاره ‌بها وجود دارد.

که از آن  میزان ، با عنوان نسبت P به R‌  یا (P/R)  یاد می‌شود.

نوسان و فاصله متعارف بین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و میانگین اجاره‌ بهای هر مترمربع واحد معمولا در ایران عددی بین ۱۵ تا 25 میباشد.

زمانی که بازار مسکن در شرایط ثبات نسبی قیمت قرار می‌گیرد، نسبت قیمت به اجاره مسکن معمولا در پایین‌ترین سطح متعارف یعنی حول و حوش عدد ۱۵ قرار می‌گیرد.

اما زمانی که بازار دچار جهش قیمتی می‌شود و میزان قیمت ملک با نرخ مثبتی افزایش پیدا می‌کند ، این نسبت به سقف، نزدیک شده ، و معمولا به عدد ۲۴ تا ۲۵ می‌رسد.

در واقع این شاخص نوسان گر بین اعداد 15 و 25 در حال نوسان است .

و هر گاه به بیشینه و یا کمینه مقدار خود میرسد، تمایل پیدا میکند تا در جهت مخالف خود را اصلاح نماید.

 شاخص (P/R)  جزو شاخص های مهمی به شمار میرود که برای میزان حباب مسکن و زمان ورود به ثبات قیمتی در بازار ملک از آن استفاده میشود.

حساسیت بالای بازار اجاره و متقاضیان این بازار به تحولات قیمتی باعث میشود تا مانند قیمت خرید و فروش مسکن ، بازار اجاره ملک دچار شوک ناگهانی افزایش نرخ قیمت نگردد.

و روند افزایشی اجاره‌ بها همواره تدریجی و با سرعتی به مراتب کمتر از سرعت جهش قیمت واحدهای مسکونی در بازه‌های زمانی مد نظر میباشد.

سرعت کندتر نوسانات افزایشی اجاره‌بها در مقایسه با نوسانات افزایشی قیمت مسکن باعث می‌شود در زمان جهش قیمت مسکن نسبت P به R‌ و همان نسبت قیمت به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی دچار افزایش گردد.

 

حباب قیمت مسکن در شهرهای ایران

در حال حاضر این عدد در برخی از شهر های ایران مانند تهران ، اصفهان ، اردبیل و اراک به بالای 27 رسیده است.

که خود سیگنال و نشانه ای برای ورود بازار به دوره تثبیت قیمت در سال 99 میباشد .

و این موضوع نشان می‌دهد هم ‌اکنون شکاف بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بها در شهری مانند تهران افزایش چشم گیری داشته است.

نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به نوعی حباب‌ سنج قیمت مسکن نیز شناخته شده است و برای تست حباب قیمت ملک در اکثر مواقع کاربرد دارد،

به همین علت هم از آن در تحلیل و بررسی‌های مربوط به شرایط قیمتی پیش روی بازار املاک و مسکن استفاده می‌شود.

هر چه میزان فاصله بین قیمت و اجاره بهای مسکن بیشتر باشد، نشان دهنده آن است که بازار به لحاظ قیمتی در حال نزدیک شدن به ایستگاه پایانی افزایش قیمت است.

 

عدم تناسب قیمت و اجاره بهای مسکن

فاصله غیرمتعارف بین قیمت واجاره ‌بهای مسکن بدان مفهوم میباشد که ظرفیت بازار ملک در اقتصاد ایران از بابت رشد قیمت‌ها به حد انتهائی خود رسیده است.

 در این فاز دو اتفاق مانند دوره های گذشته رخ خواهد داد:

1-  اول آنکه بازار به لحاظ قیمتی به ثبات و عدم افزایش قیمت در ملک میرسد.

2-  دوم آنکه با رشد تدریجی و متعارف اجاره‌بها در طول و بعد زمان نسبت متعارف  بین P به R‌ به سوی کمینه خود برای انجام نوسان حرکت خواهد نمود.

 

البته در این نوع تحلیل ها که صرفا روی یک شاخص اقتصادی تمرکز میشود، بایستی به مواردی اشاره نمود که میتواند این تحلیل را تحت تاثیر قرار دهد و آنرا از درجه اعتبار ساقط نماید.

بررسی این شاخص ها از تحلیل زمانی دوره های قبل و نتایج به دست آمده از گذشته استفاده میکند.

لذا بایستی تمامی شاخص های اقتصادی مد نظر قرار گیرد و تمامی آنان با یکدیگر مقایسه گردند تا بتوان تحلیلی جامع و کارا ارائه نمود.

به عنوان مثال با اینکه شاخص نوسان گر نسبت قیمت خرید ملک به میزان اجاره بها به بیشینه میزان خود رسیده است، و لذا انتظار کاهش این نسبت را از طریق ثبات قیمت ملک در سال های آینده و افزایش تدریجی اجاره بها خواهیم داشت ،

لکن موضوعی مانند هجوم نقدینگی به این بازار بر اثر سیاسات های بانک مرکزی در سال جاری و یا تهدیدات سیاسی و اقتصادی که در حال حاضر کشور با آن مواجه است، میتواند این پیش بینی و روند را مختل کند و نسبت قیمت ملک به میزان اجاره بها به اعداد بالاتری برسد.

در عین حال به دلیل مشکلات اقتصادی و معیشتی موجود در کشور حتی میزان اجاره بها دچار روند کاهشی گردد.

همچنین در خوشبینانه ‌ترین حالت این انتظار وجود دارد که در مسیر احیای نسبت متعارف بین میانگین قیمت ومتوسط اجاره‌بهای مسکن،نرخ رشد قیمت مسکن کاهش یابد یا قیمت اسمی نیز روند کاهشی در پیش بگیرد .

همینطور مطابق با آمار رسمی منتشر شده در خصوص تحولات قیمت و اجاره‌بهای واحدهای مسکونی شهر تهران میتوان نتیجه گرفت که فاصله قیمت و اجاره‌بهای مسکن و فاصله بین P به R‌ به شکل بی‌سابقه‌ای افزادچار شکاف شده است.

برای رسیدن به شرایط متعارف و معمول بایستی سرعت رشد قیمت مسکن متوقف گردد .

 

فاصله قیمت و اجاره بها مسکن در شهرهای مختلف

در انتهای این مقاله توجه شما را به دو گروه از شهر های ایران جلب مینمائیم:

گروه اول

 این گروه کمترین حباب قیمتی را دارا هستند و نسبت قیمت ملک به اجاره آن در حیطه عدد 15 قرار دارد.

 میتوان برای خرید ملک جهت سرمایه گذاری یا حفظ سرمایه به آنها اولویت بالاتری به این گروه داد .

شهرها و استان های این گروه عبارت اند از:

  • بوشهر

  • بجنورد

  • اهواز

  • زاهدان

  • قزوین

  • کرمان

  • گرگان

  • خرم آباد

 

گروه دوم

شهرهایی هستند که حباب قیمت در آنان در میزان بالایی قرار دارد و بایستی منتظر ثباتی قیمت در آنان بود.

احتمال ادامه روند افزایش قیمت در این گروه به شرطی که دچار بحران آوار و هجوم نقدینگی نشوند ،بسیار ضعیف است .

شهر ها  و استانهای این گروه عبارتند از :

  • اصفهان

  • تهران

  • مرکزی

  • قم

  • فارس

  • آذربایجان‌شرقی

  • اردبیل

 

در کوتاه مدت و بلند مدت نرخ اجاره بها هماهنگ با نرخ تورم تغییر خواهد کرد.

این بر خلاف قیمت مسکن که عموما جهش های آن به صورت ضربه ای و ناگهانی میباشد است.

در واقع نسبت بین قیمت ملک و اجاره رابطه ای بین یک دارایی و هزینه های معیشتی میباشد.

پایگاه خبری ملک هفت در دپارتمان تحلیلی خود سعی دارد تا به روزترین تحلیل های مربوط به بازار ملک و مسکن را در اختیار شما بگذارد.

 

 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.