شنبه 09 اسفند 1399
Flowers

افزایش شکاف عرضه و تقاضا در مناطق نیمه جنوبی تهران

افزایش شکاف عرضه و تقاضا در مناطق نیمه جنوبی تهران

با توجه به کاهش تعداد معاملات خانه های نقلی از تعداد کل معاملات مسکن در تهران، ناخودآگاه این پرسش پیش می آید که، آیا وضعیت قدرت خرید متقاضیان، به خصوص خانه اولی ها در خرید مسکن بهبود یافته که تقاضای خرید خانه های متراژ بالا افزایش یافته است؟

افزایش شکاف خرید مسکن در بافت فرسوده مناطق نیمه جنوبی

بر اساس بررسی های ملک هفت، پاسخ به این سوال قطعا منفی است. چراکه  از یک طرف قدرت خرید مسکن مردم نسبت به دو سال گذشته کمتر از نصف شده و از طرف دیگر یک عامل مخفی در بازار مسکن به عنوان تحریک کننده رکود، فاصله میان متقاضیان مصرفی و آپارتمان های نوساز را افزایش داده است.

قوانین ساخت و ساز شهری به جای آنکه به عنوان هدایت کننده در بازار مسکن عرضه واحدهای مسکونی نقلی و پرتقاضا را بهبود ببخشد، موجب اجبار سازندگان برای ساخت آپارتمان های متراژ بزرگ شده است.

فاصله مساحتی بین واحدهای مسکونی مطابق با قدرت خرید تا واحدهای نوساز به 90 متر مربع در کل شهر و بیش از 140 متر مربع در مناطق جنوبی تهران رسیده است. این وضعیت حاصل قوانین شهری در بازار مسکن است که به جای رونق این بازار در نقش ضد رونق عمل می کند.

با تدوین قوانین و سیاست های نامتعارف در بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری، شکاف عظیمی بین متراژ مورد تقاضای مصرف کنندگان با متراژ ساخت و ساز ایجاد شده است.

اثبات وجود محرک تشدید رکود در بازار مسکن

برای اثبات وجود یک محرک نامرئی در تشدید رکود در بازار مسکن،  همین نکته بس که، بر اساس آمارهای منتشر شده، در مدت یکسال گذشته، متوسط مساحت املاک معامله شده در جنوب شهر تهران، کمتر از 75 متر بود درحالی که متوسط مساحت املاک ساخته شده در این مناطق 150 متر مربع است.

همین آمارها از وجود یک محرک در تشدید رکود بازار مسکن خبر می دهد که خواسته یا ناخواسته مانع پایان یافتن رکود در بازار املاک شده است. آمارهای رسمی از وضعیت بازار مسکن تهران نشان می دهد که املاک تا 60 متر مربع بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده اند به طوری که 30 درصد معاملات مسکن به واحدهای کمتر از 60 مترمربع تعلق دارد.

آمار مساحت املاک معامله شده در دو سال گذشته

با بررسی آمار مساحتی املاک فروش رفته در دو سال گذشته متوجه می شویم که در سال 97 واحدهای تا 60 متر مربع با سهم 41 درصدی بیشترین سهم را از کل معاملات مسکن از نظر مساحت به خود اختصاص داده بودند.

مقایسه این آمار با آمار سال 99 ، نشان دهنده کاهش 11 درصدی خرید املاک مسکونی تا 60 متر مربع در تهران می باشد.

این آمار سوال را مطرح می کند که کاهش تقاضای خرید واحدهای کمتر از 60 متر مربع به کدام بخش مسکن هدایت شده است؟

با بررسی آمار معاملات املاک 60 تا 80 متر مربع در بازه زمانی دو سال گذشته، متوجه ثبات این آمار در مدت یاد شده می شویم، به این ترتیب که سهم معاملات املاک 60 تا 80 متر مربع، هم در سال 97 و هم در سال جاری 27 درصد بوده است.

با این همه کاهش معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران نسبت به مناطق شمالی کمتر بوده است. تمام این آمارها نشان می دهد که به دلیل کاهش قدرت خرید بیشتر متقاضیان به سمت خرید واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی تهران هدایت شده اند.

بیشتر بخوانید
تفاوت قیمت مسکن و متوسط دستمزد افراد در شهرهای جهان چقدر است؟

عدم تطابق ساخت و ساز با تقاضای خرید

با توجه به موارد گفته شده انتظار می رود که بازار ساخت و ساز در جهت تقاضای مسکن هدایت شده و به عنوان تنظیم کننده بازار و تقاضا عمل کند.

اما با توجه به آمارها، درحالی که طی یکسال گذشته، میانگین مساحت املاک معامله شده در مناطق جنوبی تهران کمتر از 75 متر مربع بوده، متوسط مساحت املاک مسکونی ساخته شده در این مناطق 150 متر مربع می باشد.

افزایش فاصله مساحت ساخت و ساز با تقاضای خرید

بررسی آمار مساحت ساخت و ساز در منطقه 12 به عنوان هسته مرکزی بافت فرسوده تهران، نشان می دهد که متوسط مساحت ساخت و ساز مسکن در این منطقه 213 متر مربع است که در مقایسه با میانگین تقاضای خرید مسکن در کل مناطق نیمه جنوبی تهران(75 متر)، 138 متر مربع فاصله وجود دارد.

درحالی که این فاصله در سال گذشته 64 متر مربع بوده است.

اگر این مقایسه را برای منطقه 18 که ارزانترین منطقه می باشد انجام دهیم، متوجه می شویم که متوسط مساحت ساخت و ساز در این منطقه 219 متر مربع می باشد که 144 متر مربع با تقاضای خرید فاصله دارد.

بنابراین طی یکسال گذشته فاصله و گسل بین مساحت املاک فروش رفته با مساحت آپارتمان های ساخته شده بیش از دو برابر افزایش یافته است.

نقش مدیریت شهری در تنظیم بازار مسکن

مدیریت شهری با صدور مجوز ساخت نقش هدایتگر بازار مسکن را ایفا می کنند. در شرایطی که شکاف بین مساحت مورد تقاضای خرید و مساحت ساخت و ساز در تهران بیشتر و بیشتر شده است، انتظار می رود که مدیریت شهری اقدامی در جهت کنترل و رونق بازار انجام دهد. درحالی که دستی نامرئی نه تنها در جهت بهبود وضعیت تلاش نمی کند، بلکه از رکود پشتیبانی نیز می کند.

در سراسر دنیا دولت های محلی با داشتن ابزار صدور مجوز ساخت به مدیریت بازار مسکن می پردازند، اینگونه در مناطقی که امکان ساخت واحدهای مسکونی و تراکم بیشتر جمعیت را ندارد، با استفاده از مجوز ساخت، با ارائه تخفیف هایی سازندگان را به مناطق دارای ظرفیت هدایت می کنند.

وضعیت عرضه و تقاضای مسکن در مناطق نیمه جنوبی تهران

وضعیت موجود در پایتخت نشان می دهد که مدیریت شهری به جای هدایت بازار معاملات به خارج از رکود، با وضع قوانین نامتعارف به تشدید رکود بازار مسکن دامن می زند.

این شرایط حتی در مناطق نیمه جنوبی تهران که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم به یکی از مناطق پرتقاضا تبدیل شده است نیز وجود دارد.

به طوریکه اخذ مجوز ساخت املاک متراژ بالا در مناطق نیمه جنوبی تهران که از مناطق پرتقاضا می باشد، نسبت به اخذ مجوز ساخت املاک نقلی بسیار راحت تر است.

اعطای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به املاک بزرگ متراژ

با توجه به اینکه عمده املاک موجود در مناطق نیمه جنوبی تهران در بافت فرسوده قرار دارند، مدیریت شهری، برای تسهیل ساخت و ساز در این مناطق تسهیلاتی را برای سازندگان در نظر گرفته است.

اما این تسهیلات مسکن درصورتی به سازندگان اعطا می شود که میانگین ساخت املاک مسکونی 75 متر مربع باشد.همین امر موجب ساخت املاک بزرگ متراژ در مناطق نیمه جنوبی تهران که از مناطق پرتقاضا برای خرید املاک نقلی می باشد شده است.

در وضعیتی که قوانین نامتعارف موجب افزایش متوسط مساحت ساخت املاک در پایتخت شده است، مدیریت شهری باید به رونق بازار ساخت و ساز به خصوص در مناطق نیمه جنوبی تهران که از مناطق پرتقاضا می باشد کمک کند.

این موضوع با حمایت از سازندگان و ارائه بسته های انگیزشی به سازندگان در جهت ترغیب ساخت املاک متناسب با الگوی مصرف عملی می شود.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.