شنبه 09 اسفند 1399
Flowers

تحلیل و بررسی بازار اجاره مسکن در 3 فصل ابتدایی سال

تحلیل و بررسی بازار اجاره مسکن در 3 فصل ابتدایی سال

روند افزایشی اجاره بهای مسکن در تهران به صفر رسید.

بررسی های ملک هفت درخصوص واکنش بازار اجاره مسکن به ریزش قیمت ها نشان می دهد، باتوجه به کاهش نرخ بازارهای موازی مسکن به خصوص بازار خرید و فروش مسکن در بازار اجاره نیز تغییراتی رخ داده است.

اما سطح این تغییرات در بازار اجاره مسکن با سطح تغییرات در سایر بازارها ازجمله بازار معاملات خرید و فروش مسکن متفاوت است.

کاهش رشد بازار اجاره مسکن و ثبات آن

براساس تحقیقات ملک هفت کاهش رشد بازار اجاره مسکن پایتخت در مناطق پرمعامله برای متقاضیان مصرفی به صفر رسیده است. این کاهش رشد بازار اجاره مسکن، به معنای این است که نرخ رشد اجاره بها در پاییز و اوایل زمستان سال جاری با تغییرات قیمتی در تابستان نسبت به مدت مشابه در سال قبل برابری می کند.

به عبارت دیگر افزایش متوسط اجاره بهای مسکن در پاییز و زمستان سال جاری نسبت به سال قبل به میزانی است که نرخ اجاره بها در تابستان امسال نسبت به تابستان 98 نیز به همان اندازه رشد کرده بود.

 این موضوع به معنای ورود بازار اجاره مسکن به ثبات و گذر از افزایش قیمتی است. درحالی که سایر بازارها دوره ثبات قیمتی را پشت سر گذاشته و اکنون در دوره ریزش هستند. در آذر ماه سال جاری کاهش تورم ماهانه در بازار خرید و فروش مسکن درحالی اتفاق افتاد که متوسط رشد نرخ بازار اجاره مسکن در پاییز و اوایل زمستان مشابه با تغییرات آن در تابستان بود. این درحالی است که سرعت تورم اجاره مسکن در تابستان امسال نسبت به تورم اجاره در بهار بیشتر بوده است.

مقایسه میزان تغییرات تورم اجاره مسکن در سه فصل سال

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، تورم نقطه ای اجاره مسکن در بهار امسال 39 درصد بود درحالی که نرخ رشد اجاره مسکن در تابستان با سرعت بیشتری افزایش یافت و متوسط قیمت اجاره بهای مسکن در تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل 48 درصد افزایش داشت.

تحقیقات و بررسی های ملک هفت نشان دهنده این موضوع است که سرعت افزایش نرخ اجاره مسکن در پاییز و اوایل زمستان با سرعت نرخ رشد اجاره بهار در تابستان برابری می کند.

به عبارت دیگر رشد اجاره بها در پاییز و اوایل زمستان امسال به صفر درصد رسیده است که یکی از علائم ثبات قیمت ها در بازار اجاره مسکن می باشد. هرچند که رشد 39 درصدی اجاره مسکن در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل و رشد 48 درصدی آن در تابستان نسبت به تابستان سال قبل دو نرخ رشد شدیدی در بازار اجاره مسکن تهران بوده و برای مستاجران رشدی سنگین و قابل توجه می باشد.

اما در وضعیتی که میزان تورم اجاره مسکن در تابستان نسبت به بهار افزایش یافته بود، عدم افزایش نرخ تورم اجاره مسکن در پاییز نسبت به تابستان، می تواند نوید ثبات قیمت ها در بازار اجاره مسکن تهران باشد.

به طور کلی الگوی رشد اجاره بهای مسکن در نیمه دوم سال جاری با الگوی رشد اجاره بها در تابستان مشابه است. این موضوع نشان دهنده واکنش بازار اجاره بهای مسکن درخصوص ریزش قیمت در بازارهای موازی به خصوص بازار معاملات خرید و فروش مسکن است. بازارهای موازی از جمله بازار معاملات خرید و فروش مسکن در آذر ماه سال جاری با افت بازدهی و کاهش نرخ قیمت ها مواجه شدند.

بیشتر بخوانید
فک رهن سند ملک وام دار با طرح رها بانک مسکن

دوران گذر از التهاب در بازار اجاره مسکن

بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران در رابطه با تحولات بازار مسکن تهران، میانگین قیمت مسکن تهران در آذر ماه در مقایسه با ماه قبل، ریزش بی سابقه 8.5 درصدی را در فاصله زمانی یک ماه تجربه کرد.

این ریزش قیمت ها در سایر بازارها ازجمله بازار ارز ، سهام، طلا و سکه نیز اتفاق افتاد که بازار اجاره بهای مسکن نیز در واکنش به کاهش و ریزش بازارها به خصوص بازار معاملات خرید و فروش مسکن، وارد دوران جدیدی به عنوان دوران پیش ثبات یا دوره گذر از التهاب اجاره شد. به عبارت دیگر دوران کنونی بازار اجاره بهای مسکن را می توان به اواخر دوران التهاب بازار اجاره مسکن و کاهش رشد اجاره مسکن دانست.

عوامل موثر در ثبات نرخ ها در بازار اجاره مسکن

بر اساس بررسی های ملک هفت، دو عامل مهم می تواند در ورود بازار اجاره مسکن به ثبات موثر باشد.

اولین و جدیدترین عامل ورود بازار اجاره مسکن به دوران ثبات قیمت ها را می توان به ریزش نرخ بازارهای موازی از جمله بازار معاملات خرید و فروش مسکن دانست. در نیمه اول سال جاری برخی از سفته بازان ملکی که برای کسب سود بیشتر اقدام به خرید مسکن کرده بودند، با کاهش سوددهی بازارها و ورود بازار مسکن به دوران رکود معاملاتی، املاکی را که قادر به فروش آن نیستند، به بازار اجاره وارد کردند که این مورد از افزایش تورم در بازار اجاره جلوگیری کرد.

به عبارت دیگر افزایش فایل های اجاره در بازار اجاره مسکن که به دلیل تاثیر ریزش بازارها بر بازار اجاره مسکن بود، بر کنترل رشد نرخ اجاره بها و ادامه افزایش تورم اجاره در پاییز و زمستان سال جاری تاثیر گذاشت.

عامل دیگر ثبات قیمت ها در بازار اجاره مسکن، کم تقاضا بودن فصل پاییز و زمستان برای اجاره مسکن است. همانگونه که فصل تابستان، جا به جایی در بازار اجاره مسکن به اوج خود می رسد، از فصل زمستان و پاییز نیز به عنوان کم متقاضی ترین فصل ها یاد می شود.

به این معنا که کاهش سطح تقاضا در بازار اجاره مسکن، بر کاهش التهابات قیمتی اثر گذار است.

نوسانات اجاره بها در مناطق نیمه جنوبی تهران

کاهش نرخ اجاره مسکن در مناطق نیمه جنوبی که از مناطق مصرفی شهر تهران محسوب می شود و اکثر مستاجران توان پرداخت اجاره بهای کمتری نسبت به مناطق شمالی تهران دارند، کمتر بوده است.

در مناطق 9 و 10 تهران که از پرتقاضاترین مناطق تهران می باشد، تورم بازار اجاره با شیب منفی همراه بوده است. همچنین مناطق 5 و 4 نیز، تورم اجاره مسکن صفر را شاهد بوده است.

بدیهی است که تحولات قیمتی مسکن بر بازار اجاره بها تاثیر مستقیم دارد، و از آنجایی که در بازار اجاره مسکن سفته بازی وجود ندارد، تغییرات به وجود آمده بر بازار اجاره خفیف و کمتر از قیمت بازار مسکن می باشد.

برای مثال: با وجود افزایش 60 درصدی میانگین قیمت مسکن در سال 98، بازار اجاره مسکن در همین مدت 37 درصد افزایش را تجربه کرد.

همچنین همانطور که تحولات افزایش قیمت مسکن در مقایسه با تحولات رشد بازار اجاره، بیشتر است، درصورتی که بازار مسکن به دوره ریزش قیمت ها وارد شود، تحولات کاهش در بازار اجاره مسکن بسیار خفیف تر از بازار معاملات خرید مسکن خواهد بود.

وضعیت املاک عرضه شده در بازار اجاره مسکن

بررسی های ملک هفت نشان می دهد که بیشتر فایل های عرضه شده در بازار اجاره مسکن به صورت ترکیبی از رهن و اجاره می باشد. همچنین تعداد فایل هایی که به صورت رهن کامل به بازار عرضه شده اند از تعداد فایل هایی که با اجاره ماهیانه بدون دریافت رهن به بازار عرضه شده اند بیشتر است.

درحال حاضر بین 60 تا 70 درصد از تعداد کل اجاره مسکن مربوط به مبلغ رهن بوده و باقی این مبلغ به دریافت اجاره ماهیانه تعلق دارد.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.