سه شنبه 31 فروردین 1400
Flowers

افراز ملک و نحوه پیگیری آن در املاک مشاع

افراز ملک و نحوه پیگیری آن در املاک مشاع

یکی از مهم ترین چالش های مربوط به املاک مشاع، نحوه تقسیم و تفکیک ملک است زمانی که یکی از مالکان قصد فروش ملک را داشته باشد؛ در چنین حالتی تعیین سهم وی کار ساده ای نیست و لازم است که تفکیک و افراز ملک صورت گیرد. همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز نشان می دهد؛ ملک مشاع به ملکی گفته می شود که میان چند نفر مشترک باشد. در چنین حالتی هر یک از مالکان در جزء جزء ملک مشاع سهم دارند.

مفهوم تقسیم ملک

تقسیم ملک شامل تفکیک و افراز می باشد. مطابق با قانون مدنی، در صورتی که مالی منقول یا غیر منقول دو شریک داشته باشد؛ مالکان می توانند آن را میان خود تقسیم نمایند. با تقسیم نامه عادی می توان چگونگی تقسیم ملک را تعیین نمود.

مفهوم افراز ملک

افراز در اصطلاح به معنای جدا کردن چیزی از دیگری است. با استفاده از افراز می توان سهم هر یک از مالکان ملک مشاع را از دیگری جدا کرد. این کار می تواند با رضایت طرفین صورت گیرد یا اینکه توسط دادگاه تقسیم اجباری صورت گیرد.

مفهوم تفکیک ملک

تفکیک به مفهوم تجزیه کردن اموال غیر منقول نظیر زمین و ساختمان می باشد. به عنوان مثال در صورتی که زمینی 1000 متری را به دو قطعه 500 متری تقسیم کنیم در اصطلاح ثبتی به آن تفکیک گفته می شود.

شایان ذکر است که مراحل انجام تفکیک باید به صورت قانونی و در اداره ثبت انجام شود. همچنین پس از انجام تفکیک، تمامی مالکان در قطعات تفکیک شده با یکدیگر سهیم خواهند بود.

بنابراین می توان گفت که تفکیک به معنای تقسیم ملک است اما افراز به معنای تقسیم ملک همراه با مشخص نمودن سهام شرکاء است و قطعات افراز شده در نهایت به نسبت سهم مالکان به آن ها تعلق خواهد گرفت.

مقایسه تفکیک و افراز املاک مشاع

در ظاهر به نظر می رسد که تفکیک و افراز به یک معنا هستند اما همان طور که ملاحظه شد هر یک دارای تعریف جداگانه ای است.

برای تفکیک، نیازی به اشاعه وجود ندارد، به عبارت دیگر حتی اگر صاحب ملک یک نفر باشد می توان برای تفکیک ملک اقدام نمود. اما برای انجام افراز، لازم است که ملک یاد شده چندین مالک داشته باشد.

علاوه بر این، در زمان تفکیک نیازی به بررسی کل سهم نیست و پس از تهیه تقسیم نامه می توان نسبت به احیای حقوق هر یک از مالکان اقدام نمود و در نهایت مالکان در مورد سهم های مورد نظر توافق خواهند نمود.

اما در زمان افراز حتما باید به سهم هر یک از مالکان در 6 دانگ توجه شود. به این ترتیب، در صورتی که امکان رعایت سهم یکی از مالکان به دلیل تصرف وجود نداشته باشد؛ لازم است که قیمت بخش مورد نظر از ملک که به مالک مورد نظر تعلق دارد توسط سایر شرکاء به وی پرداخت شود تا تعدیل صورت گیرد.

بیشتر بخوانید
همه چیز درباره قانون تملک آپارتمان ها و ساختمانها

روش پیگیری افراز املاک مشاع

عموماً دو شیوه برای رسیدگی و پیگیری درخواست افراز ملک مشاع وجود دارد. یکی از طریق دادگستری است و دیگری به واسطه اداره های ثبت می باشد.

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت در بخش حقوقی ملکی نیز به آن اشاره کرده است؛ اداره های ثبت زمانی می توانند به چنین درخواستی رسیدگی کنند که عملیات ثبتی اتمام یافته باشد. لذا در صورتی که عملیات ثبتی پایان نیافته باشد؛ برای پیگیری درخواست افراز ملک مشاع باید به دادگاه های عمومی حقوقی مراجعه نمود.

تنها زمانی عملیات ثبتی یک ملک پایان یافته در نظر گرفته می شود که ملک مورد نظر دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. به این ترتیب؛ چنانچه تنها بخشی از ملک مشاع دارای سند مالکیت باشد و برای بخش باقی مانده درخواست ثبت صورت نگرفته باشد امکان افراز آن وجود ندارد.

لازم به ذکر است که در صورتی که در میان شرکاء، محجور یا غایب وجود داشته باشد؛ پیگیری درخواست افراز باید در دادگاه صورت گیرد. محجور به معنای مجانین، صغار و سفها می باشد.

همچنین در صورتی که بخشی از ملک مشاع مجهوال المالک باشد؛ برای پیگیری افراز آن باید به دادگاه مراجعه شود. مراد از مجهوال المالک در اینجا آن است که فرد مالک معلوم و مشخص است اما درخواست ثبت را ارائه نداده است.

گام های لازم برای افراز ملک مشاع

در گام اول لازم است که عملیات ثبتی ملک مشاع مورد نظر پایان یافته باشد و دارای سند مالکیت باشد. پس از این مرحله فرآیند افراز ملک مشاع شروع می شود.

در گام دوم درخواست افراز توسط هریک از مالکان به همراه مستندات لازم به اداره ثبت تحویل داده می شود. در صورتی که مستندات ارائه شده کامل نباشد یا مشخصات مالکان صحیح نباشد؛ بررسی افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت انجام نخواهد شد.

در گام سوم نماینده اداره ثبت، پرونده افراز مورد نظر را مورد بررسی قرار می دهد تا مشکل قانونی برای تقسیم و افراز ملک یاد شده وجود نداشته باشد.

در گام چهارم نماینده اداره ثبت نتایج بررسی های خود را به رئیس اداره ثبت ارائه می دهد. رئیس اداره ثبت نیز با استناد به نتایج بررسی های صورت گرفته در این خصوص تصمیم گیری خواهد نمود.

در گام پنجم در صورتی که ملک مورد نظر واجد شرایط لازم برای افراز باشد؛ رئیس اداره ثبت پرونده مورد نظر را برای پیگیری به نقشه بردار تحویل می دهد تا معایته محلی و نقشه برداری از ملک مشاع یاد شده انجام شود.

در گام ششم نقشه بردار و نماینده اداره ثبت به همراه تمامی مالکان در محل ملک مورد نظر حضور خواهند یافت؛ نقشه برداری انجام خواهد شد و صورت جلسه توسط تمام شرکاء امضا خواهد شد. در نهایت فرم یاد شده به مسئول واحد ثبتی برای رسیدگی بعدی تحویل داده خواهد شد.

مسئول واحد ثبتی نیز درخواست افراز را با قوانین و مقررات تطبیق داده و در خصوص تأیید یا رد آن تصمیم گیری می کند.

اگر اعتراضی نسبت به افراز ملک یاد شده وجود داشته باشد؛ وارد مرحله هفتم خواهیم شد. در این مرحله؛ دادگاه رسیدگی های لازم را در خصوص مدارک و مستندات انجام خواهد داد. اگر دادگاه رأی به افراز ملک بدهد؛ برای اجرای احکام مدنی مطابق با ماده 8 قانون افراز ملک اقدام می گردد.

در مرحله هشتم نماینده ثبتی پیش نویس سند مالکیت قطعات افراز شده را تهیه می کند. همچنین سند مالکیت قبلی از سوی دفاتر املاک باطل می گردد.

در مرحله نهم شرکاء می توانند برای فروش ملک مشاع یاد شده اقدام کنند. برای این امر لازم است که مالکان به دادگاه مراجعه نمایند. دادگاه نیز دستور فروش را بررسی نموده و آن را به واحد اجرای احکام مدنی ارائه می دهد؛ پس از فروش ملک یاد شده و کسر هزینه عملیات اجرایی، باقی مانده آن میان مالکان به تناسب سهم آن ها تقسیم می شود.

در مرحله دهم برای ملک مشاع قابل افراز از شهرداری استعلام گرفته می شود.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.