جمعه 15 اسفند 1399
Flowers

بررسی سبد هزینه ای خانوار و میزان دسترسی آن ها به مسکن

بررسی سبد هزینه ای خانوار و میزان دسترسی  آن ها به مسکن

یک قرن زمان می برد تا در تهران صاحبخانه شوید. محاسبات جدید  از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در پایتخت نشان می‌دهد که با درنظر گرفتن نرخ فعلی پس انداز و با احتمال بعید رشد یکسان قیمت و درآمد تهرانی ها، 109 سال زمان می برد تا بتوانند خانه دار شوند. این میزان در اواخر دهه 70 حدود 12 سال بود. در اینجا فاصله خرید مسکن در کشور محاسبه و با عرف جهانی مقایسه شده است همچنین سهم جدید اجاره بها در هزینه ماهیانه مستاجران مشخص شد.

یک قرن انتظار برای خانه دار شدن

با به روزرسانی آمار دسترسی اجاره نشین ها و خانه اولی ها به مسکن، متوجه افزایش مدت انتظار برای خرید مسکن در تهران و کشور می شویم.

بررسی های ملک هفت با استناد به آمارهای رسمی درخصوص متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد که اکنون علاوه بر رسیدن مدت انتظار برای خانه دار شدن در تهران به 109 سال، این میزان در کشور رشد قابل توجهی کرده است.

بررسی ها حاکی از آن است که اجاره بها به عنوان یک مولفه دائمی و ثابت در سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور سهم رو به رشدی را داشته و به طور کلی خرید و اجاره مسکن شرایط نامطلوبی را دارد.

به طور کلی بررسی ها نشان دهنده این است که مدت انتظار برای خانه دار شدن با درنظر گرفتن نرخ فعلی پس انداز، به حدود یک قرن افزایش یافته است و افراد باید بیش از یک عمر برای خرید خانه منتظر بمانند. در شرایط معمول سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار حدود 25 تا 30 درصد یا معادل یک چهارم سبد هزینه ای است اما این میزان در کشور و مخصوصا پایتخت، بالاتر از عدد متعارف است.

میزان اجاره بها نسبت به سبد هزینه خانوار

محاسبه سهم اجاره بهای مسکن نسبت به سبد هزینه خانوار در شهر تهران در سال جاری، نشان می دهد که اجاره یک خانه 80 متری، حدود دو سوم سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد. علت ذکر مساحت 80 متر مربع این است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی است که در نیمه اول سال جاری در بازار اجاره  از سوی خانوار تهرانی قرارداد منعقد شد، می باشد. به عبارت دیگر بر اساس آمار مرکز آمار ایران، در نیمه اول سال جاری حدود دو سوم سبد هزینه ای خانوار، به اجاره بهای مسکن اختصاص یافت. به طور کلی در نیمه اول سال، 61 درصد سبد هزینه ای خانوار به اجاره مسکن با متراژ 80 متر در تهران صرف شد.

این میزان در سال گذشته در تهران، با درنظر گرفتن متوسط مساحت 75 متر مربع، 56 درصد بود. این مسئله نشان دهنده این است که در سال جاری، اجاره بهای مسکن قسمت بیشتری از سبد هزینه ای خانوار را به خود اختصاص داده و شرایط تامین اجاره بهای مسکن برای مستاجران دشوارتر شده است.براساس آمارهای رسمی، اکنون بخش زیادی از سبد هزینه ای خانوار به هزینه اجاره نشینی صرف می شود.

سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار با درنظر گرفتن متوسط متراژ 75 متر مربع در سال گذشته، در سطح کشوری، معادل 27 درصد بود اما این میزان در سطح پایتخت 56 درصد شد. در سال جاری با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع سهم اجاره‌بها از سبد هزینه‌ای خانوارها در کشور به ۳/ ۲۸ درصد افزایش یافت و این میزان در تهران به ۵۸ درصد رسید.

در یک محاسبه دیگر و با درنظر گرفتن متوسط متراژ ۱۰۰ مترمربع مسکن اجاره‌ای در کشور، میزان اجاره بها در سبد هزینه ای خانوار در سال ۹۸ در کشور برابر با ۳۸ درصد بود که در سال جاری با محاسبه مساحت ۸۰ مترمربع در تهران به ۶۱ درصد رسید. همه این آمارها نشان‌دهنده آن است که سهم اجاره‌بهای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها به دنبال شکل‌گیری انتظارات تورمی، جهش قیمت مسکن، تشدید ریسک‌های غیراقتصادی و نوسانات شدید بازارهای موازی بازار مسکن در سال جاری به میزان محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که متوسط افزایش درآمد سالانه خانوار نسبت به میانگین رشد اجاره‌بها در تهران و کشور کمتر بوده است. محاسبات ملک هفت همچنین نشان می‌دهد طول دوره انتظار برای دسترسی خانه‌اولی‌ها تحت تاثیر عوامل یاد شده در فوق در سال جاری در مقایسه با سال قبل نیز مانند سهم اجاره‌بها در سبد هزینه‌ای خانوارها، افزایش یافته است.

بیشتر بخوانید
بررسی و مقایسه شاخص های عرضه و تقاضای مسکن

افزایش مدت انتظار خانوار برای مسکن

برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن، دو شاخص «زمان انتظار برای خرید مسکن» که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود به‌صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس‌انداز طبیعی معادل یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می‌گیرد و براساس آن طول دوره‌ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه می‌شود. براساس برآوردهای صورت گرفته متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم‌اکنون در صورتی که یک فرد ۱۰۰ درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس‌انداز کند ظرف مدت ۲۲ سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. این در حالی است که با محاسبه یک‌سوم درآمد خانوارها به‌عنوان پس‌انداز با هدف خرید مسکن این دوره به ۶۶ سال می‌رسد.

در کشور نیز این میزان با محاسبه پس‌انداز ۱۰۰ درصدی درآمد خانوار به حدود ۱۰ سال رسیده است. در حالی‌که این دوره با پس‌انداز یک‌سوم درآمد فعلی خانوار معادل ۲۸ سال برآورد می‌شود. این آمارها نشان می‌دهد خانوارها هم‌اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آنها برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است. مدت زمانی که افراد با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود در سال ۹۸ قادر به خرید مسکن بودند ۵ سال کمتر از این دوره انتظار در سال جاری و معادل ۲۳ سال در کشور بود. این میزان که در پایتخت در سال جاری به ۶۶ سال افزایش یافته است در سال گذشته ۴۹ سال معادل نزدیک به نیم قرن بود که هم‌اکنون ۱۷ سال افزایش یافته است.

با این حال و در سال جاری با توجه به برآورد رشد میانگین ۳۰ درصدی درآمد خانوارها، این میزان به‌طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است و در کشور نیز حدود ۷۰ میلیون تومان است. براساس گزارش رسمی مربوط به میزان درآمد و هزینه‌های متوسط خانوارها، این میزان در سال گذشته در تهران معادل ۸۱ میلیون تومان و در کشور معادل ۵۴ میلیون تومان اعلام شده بود. آمارها نشان می‌دهد در خوش‌بینانه‌ترین شرایط هم‌اکنون خانوارهای تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود ۶۶ سال زمان می‌برد تا بتوانند یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۸۰ مترمربع خریداری کنند.

این در حالی است که در سال جاری به دلیل دشوارتر شدن وضعیت معیشت خانوارها و تورم بالا، نرخ پس‌انداز خانوارها به ۱۰ درصد کاهش یافته است. با این نرخ پس‌انداز دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از دو قرن یعنی ۲۱۹ سال افزایش خواهد یافت. در واقع با نرخ پس‌انداز ۱۰ درصدی، در شهر تهران، ۲۱۹ سال طول خواهد کشید که فرد بتواند یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در پایتخت تملک کند.  البته با فرض اینکه قیمت مسکن در طول دو قرن تغییر نکند یا رشد قیمت مسکن در این مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضی باشد.

وضعیت دسترسی به مسکن درحالت پس انداز بینابینی

اما در یک حالت بینابینی یعنی در شرایطی که فرد نه با نرخ ۱۰ درصد فعلی و نه با نرخ ۳۰ درصد قبلی، بلکه با نرخ بینابینی ۲۰ درصد، اقدام به پس‌انداز کند دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانه‌دار شدن مورد نیاز است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پس‌انداز ۲۰ درصد درآمد سالانه خود کند ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتواند صاحبخانه شود. اما مطالعات جهانی نشان می‌دهد، طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در صورتی که بیش از ۱۰ سال باشد، شرایط غیرعادی و غیرمتعارف در بازار مسکن آن کشور وجود دارد. با توجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان ۱۰ سال و بیش از آن شرایط و وضعیت غیرعادی و بحرانی تلقی می‌شود به نظر می‌رسد هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی‌ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشورهای دنیا باشد. مطالعات جهانی نیز این موضوع را به اثبات می‌رساند.

مقایسه وضعیت دنیا

در سال ۲۰۱۹ بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس با عنوان بانک UBS در یک بررسی مربوط به شاخص جهانی حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشورهای جهان وضعیت بازار مسکن در ۲۴ کلان‌شهر اصلی جهان را مورد بررسی و مطالعه قرار داد. نتیجه این مطالعه نشان می‌دهد شهرهایی که طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در آنها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند. در این مطالعه هنگ‌کنگ به دلیل آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار شدن در آن به‌طور متوسط ۲۱ سال به طول می‌انجامد به‌عنوان بحرانی‌ترین شهر از میان ۲۴ شهر مورد بررسی معرفی شد. لندن و پاریس نیز در این مطالعه به دلیل آنکه دوره انتظار خانوارها برای خانه‌دار شدن در آنها به‌طور متوسط ۱۴ و ۱۵ سال به طول می‌انجامد شهرهایی با شرایط نامتعارف به لحاظ دسترسی خانوارها به مسکن معرفی شدند. در توکیو نیز طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن ۱۱ سال اعلام شد.

نتایج این مطالعه نشان می‌دهد شرایط تهران و سایر شهرهای کشور نیز به لحاظ دوره دسترسی به مسکن، شرایط بحرانی است و به نظر می‌رسد وضعیت کشور به لحاظ طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن در میان غالب شهرهای اصلی بسیار کم‌سابقه یا شاید بی‌سابقه باشد.

این در حالی است که شرایط در بازار اجاره مسکن نیز شرایط نامتعارفی است.

آمار رسمی از بازار مسکن

 آمارهای رسمی نشان می دهد که هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور (براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نیمه اول سال جاری) معادل حدود ۲۰ هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود ۶۰ هزار تومان است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در ۱۰ ماه اول سال جاری برابر با ۲۲ میلیون و۷۷۰ هزار تومان بود. میانگین قیمت مسکن کشور در نیمه اول امسال به متر مربعی ۷ میلیون تومان رسید. پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که  افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در سال جاری ادامه دارد.

با تداوم جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت دست‌کم به دو و نیم سال از ابتدای سال ۹۷ تا نیمه ۹۹، عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن به ناچار از بازار رانده شده و موفق به تامین نیاز خود در بازار مسکن نشدند. این موضوع به خصوص در میان متقاضیان خانه‌اولی بسیار برجسته‌تر بود. از سوی دیگر همزمان با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، تورم عمومی، عدم تناسب بین رشد درآمدهای خانوارها و رشد قیمت و اجاره مسکن، شرایط در بازار مسکن چه برای متقاضیان خرید و چه برای متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی دشوارتر از قبل شد. هم‌اکنون بازار معاملات مسکن تحت تاثیر رویدادهای سه سال گذشته، در شرایط ابر رکود تورمی قرار گرفته است و حجم معاملات خرید مسکن در این بازار کمتر از کف رکودی است.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.