جمعه 17 اردیبهشت 1400
Flowers

تحلیل و بررسی نظام تامین مالی مسکن در کشور

تحلیل و بررسی نظام تامین مالی مسکن در کشور

صاحبخانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب افراد در کشورهای در حال توسعه است. بسیاری از خانوارها حاضرند که از زمینه های دیگر چشم پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند.

ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، به عنوان وثیقه ای ارزشمند برای اخذ وام، به منظور توسعه کسب و کار به شمار میرود (بسیاری از فعالیت ها در کشورهای درحال توسعه و حتی توسعه یافته، به این طریق، تأمین مالی میشوند).

نظام تامین مالی مسکن

تأمین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. نظام تأمین مالی بانک محور در بخش مسکن به موازات ورود بانکهای خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی گسترش یافت. تسهیلات بانکهای مذکور به بخش مسکن، عمدتا در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه مدت و با نرخ های فراتر از بانک های دولتی پرداخت شده است.

چالش های نظام تأمین مالی مسکن

به اعتقاد بسیاری از صاحب نظران، تأمین مالی در هر بخش اقتصادی، مهم ترین رکن سیاست گذاری در آن بخش است؛ بر این اساس در ادامه این فصل به چالش های نظام تأمین مالی مسکن در ایران پرداخته شده است.

صندوق پس انداز مسکن

در برنامه های پس انداز محور، خانوار برای یک دوره زمانی مشخص، سپرده گذاری می کند و پس از طی این دوره، واجد شرایط دریافت وام می شود. دوره سپرده گذاری، علاوه بر تجهیز منابع، قابل اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض دهنده مشخص می کند و از ریسک اعتباری می کاهد. بررسی ها نیز مؤید آن است که کاستن از ریسک های اعتباری در کشورهایی که در آن ها قوانین مربوط به سلب حق فک رهن، حمایت کافی از قرض دهنده نمی کند، مؤثر است.

این برنامه ها با تفاوت های جزئی در کشورهای مختلفی چون آلمان، اتریش، فرانسه، چک، رومانی و... به اجرا درآمده و بسیاری از خانوارها را صاحب مسکن کرده است.

برنامه های رهنی مسکن از چنان اهمیتی در برنامه های تأمین مسکن برخوردار است که در بسیاری از کشورها ، سیاست های تشویقی دولتی - حتی کمک های حمایتی و یارانه ای - برای آن طراحی شده است.

با این حال، با وجود تجربه نسبتا موفق وام های رهنی، صندوق های پس انداز مسکن در کشور از رشد مورد انتظار برخوردار نبوده اند. بر این اساس، یکی از سیاست هایی که در دولت یازدهم، مورد توجه سیاست گذاران حوزه مسکن قرار گرفت، افزایش قدرت خرید متفاضیان از طریق احیای نظام پس اندازی وام خرید مسکن بوده است. با این وضع، دلواپسی هایی بر این سیاست وارد گردیده است که در ادامه، پاسخ های اجمالی به آنان داده میشود.

ابتدا کلیت یک الگو برای صندوق پس انداز مسکن معرفی میشود.

بیشتر بخوانید
شرایط و قوانین استعلام مالیات نقل و انتقال مسکن
 

عنوان

توضیح

میزان قسط

حدود ۱٫۱۰۰ میلیون تومان در ماه (معادل اجاره بهای ماهانه یک واحد ۵۰متری در تهران - سال ۱۳۹۴)

گروه مخاطب

طبقه متوسط جامعه و زوج های جوان

نوع واحدهای مسکونی

قیمت متوسط به پایین و با متراژ کوچک

نحوه دریافت وام

سپرده گذاری در بانک برای یک مدت مشخص و سپس دریافت تسهیلات با ضریب مشخص بر اساس میزان سپرده

ورود متقاضیان به بازار خرید

ورود تدریجی تقاضا به بازار خرید

 

مالیات های بخش مسکن

مالیات، یک نوع هزینه اجتماعی است که آحاد یک جامعه در راستای بهره مندی از امکانات یک کشور پرداخت می نمایند تا توانایی های جایگزینی و توسعه این امکانات فراهم شود.

بسیاری از اقتصاددانان، مالیات را مهم ترین ابزار اقتصادی برای سیاست گذاری دولت محسوب می کنند. این ابزار به ویژه به علت نقش ویژه اش در تأمین منابع لازم برای انجام دادن وظایف حاکمیتی دولت،مورد توجه خاص نظریه پردازان دولتی وغیردولتی است.

تجربه کشورهای دارای سیستم مالیاتی کارآمد، نشان داده است که بالا بودن سهم درآمدهای مالیاتی نسبت به سایر منابع درآمدی دولت، برخی آثار نامطلوب اقتصادی را کنترل و تعدیل مینماید. به همین دلیل در کشورهای پیشرفته، مالیات ها در تأمین مخارج دولت، نقش بسیار بالایی دارند و قیمت عمده ای از مخارج دولت از این طریق تأمین می شود. ضمن اینکه مالیات ها علاوه بر اثرات درآمدی، حاوی اثرات تخصیصی، توزیعی و تثبیتی نیز می باشد.

در ایران، نه تنها سهم مالیات از درآمدهای دولت، کم تر از کشورهای توسعه یافته است، عملکرد مالیات های بخش مسکن نیز متناسب با اندازه این بخش نیست؛ به گونه ای که بررسی آمار مالیاتی کشور نشان می دهد که طی سه دهه گذشته، مالیات های بخش مسکن۱ تا ۵ درصد از درآمدهای مالیاتی را به خود اختصاص داده است (جدول شماره ۱۷ ).

 

جدول شماره ۱۷ : سهم مالیات های بخش مسکن از کل درآمد مالیاتی کشور

سال

کل درآمدهای مالیاتی دولت - میلیارد ریال

مالیات های بخش مسکن –

میلیارد ریال

سهم مالیات های بخش مسکن از کل درآمد مالیاتی - درصد

1360

554

12

2.13

1361

614

20

3.24

1362

797

23

2.83

1363

899

25

2.82

1364

1034

26

2.55

1365

1025

32

3.14

1366

1030

44

4.30

1367

987

49

4.97

1368

1188

56

4.69

1369

1695

72

4.22

1370

2765

85

3.09

1371

3776

98

2.59

1372

4061

117

2.88

1373

5491

177

3.22

1374

7313

261

3.56

1375

12560

367

2.92

1376

17345

479

2.76

1377

18687

612

3.28

1378

25831

743

2.87

1379

32842

814

2.48

1380

41788

1053

2.52

1381

50587

1063

2.10

1382

65099

822

1.26

1383

84421

864

1.02

1384

134574

1345

1.00

1385

151621

2053

1.35

1386

191815

2437

1.27

1387

239741

2420

1.01

1388

300036

2846

0.95

1389

284528

3613

1.27

1390

359452

4497

1.25

1391

395167

6118

1.55

ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، محاسبات مؤلف

 

نگاهی به پیشینه قوانین مالیاتی، حاکی از آن است که قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۴۵ مصوب و پس از انقلاب اسلامی دستخوش تغییراتی شد.

پس از آن قانون جدید مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۶۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید پس از تصویب قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۶۶ ، به علت اشکالاتی که در این قانون وجود داشت، این قانون دچار اصلاحاتی شد.

بر این اساس، اولین اصلاحیه در سال ۱۳۷۱ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. سپس اصلاحات دیگری انجام شد که عمده ترین آنها، اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم در سال ۱۳۸۰ و سپس در سال ۱۳۹۴ بود.

در یک تقسیم بندی کلی می توان مالیات های بخش مسکن را به دو نوع مالیات بر دارایی و مالیات بر وجه درآمدی مسکن تقسیم کرد. بخش مالیات بر دارایی، شامل مواردی چون مالیات خانه های خالی، مالیات اراضی بایر و نیز مالیات بر ارث است.

مالیات های ناظر بر وجه درآمدی نیز شامل مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک، مالیات بز نقل و انتقال قطعی و مالیات ساخت و ساز می شود.

با توجه به اهمیت مالیات در اقتصاد خرد و کلان، در ادامه این فصل، أهم مالیات های بخش مسکن، با لحاظ آخرین اصلاحات صورت گرفته، به اختصار بررسی می شود.

دانلود فایل pdf

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.