پنجشنبه 02 اردیبهشت 1400
Flowers

افراز و تفکیک ملک چیست

افراز و تفکیک ملک چیست

در بیان حقوقی، افراز ملک به معنای جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکاء ملک مشاع یا تقسیم مال غیر منقول مشاع با توجه به سهم هر یک از مالکان در صورت نبود توافق میان یک یا چند نفر از آن ها می باشد.

در حالی که تفکیک به معنای تقسیم اموال غیر منقول به اجزای کوچک تر با ویژگی های معین می باشد که در این حالت ملک می تواند مشاع یا غیر مشاع باشد.

تعریف افراز ملک

در بیان حقوقی، افراز ملک به معنای جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکاء ملک مشاع یا تقسیم مال غیر منقول مشاع با توجه به سهم هر یک از مالکان در صورت نبود توافق میان یک یا چند نفر از آن ها می باشد. بنابراین می توان گفت که وجود اشاعه شرط مهمی برای افراز ملک می باشد.

تعریف تفکیک ملک

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نشان می دهد؛ تفکیک در اصطلاح حقوقی به معنای تقسیم اموال غیر منقول  به اجزای کوچک تر با ویژگی های معین می باشد؛ گفتنی است که در این حالت ملک می تواند مشاع بوده یا غیر مشاع باشد. به این ترتیب صاحب ملک یا صاحبان ملک مشاع می توانند یک ملک 500 متری را به قطعات کوچک تر 100 متری تقسیم نمایند.

معمولاً تفکیک ملک با هدف صدور سند برای قطعات تفکیک شده و باطل کردن سند اولیه ملک مشاع صورت می گیرد.

چگونگی تفکیک ملک

برای انجام تفکیک ملک لازم است که تقاضانامه ای برای دفترخانه اسناد رسمی تهیه گردد. پس از ارسال آن به اداره ثبت، صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت تنظیم می گردد که شامل مساحت قطعات تفکیک شده جهت صدور سند مالکیت برای آن ها می باشد.

بیشتر بخوانید
قوانین و نحوه فروش ملک مشاع و موروثی

تقسیم ملک

تقسیم ملک به معنای از بین بردن وضعیت اشاعه می باشد و شامل افراز و تفکیک ملک می باشد. به بیان حقوقی، تقسیم یعنی تفکیک سهم های هر یک از شرکاء ملک مشاع به واسطه قانون؛ زمانی که میان آن ها توافق صورت نگرفته باشد یا بعضی از شرکاء غایب و یا محجور باشند. این حالت را تقسیم اجباری می نامند.

محجور فردی است که از تصرف در اموال و حقوق مالی خود از نظر قانونی ممنوع باشد که در این جا شامل دو گروه صغار و مجانین می شود.

تفاوت های افراز و تفکیک ملک

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز به آن اشاره کرده است؛ عموم افراد تصور می کنند که افراز و تفکیک ملک به یک معنا هستند اما این دو با یکدیگر تفاوت های بسیاری دارند که در ادامه به آن ها اشاره می شود.

  • برای انجام افراز ملک حتما باید وضعیت اشاعه وجود داشته باشد؛ در حالی که برای انجام تفکیک نیازی به مشاع بودن ملک نیست و حتی یک فرد می تواند متقاضی تفکیک ملک باشد.
  • پس از انجام افراز، وضعیت اشاعه از بین می رود؛ در صورتی که با انجام تفکیک، وضعیت اشاعه همچنان باقی می ماند.
  • مرجع رسیدگی به تقاضای انجام افراز، اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه است؛ در حالی که انجام تفکیک از وظایف اداره ثبت اسناد و املاک می باشد.
  • افراز زمانی صورت می گیرد که میان مالکان ملک مشاع توافق نظر وجود ندارد؛ اما تفکیک معمولاً با توافق مالکان ملک مشاع صورت می گیرد.
  • با انجام افراز ملک، تقسیم ملک صورت می پذیرد و سهم هر یک از شرکاء ملک مشاع نیز مشخص می گردد و به آن ها اختصاص می یابد؛ در حالی که تفکیک تنها باعث تقسیم ملک می شود.
  • برای انجام افراز ملک مشاع نیازی به تنظیم تقسیم نامه نیست؛ چرا که سهم هر یک از شرکاء مشخص شده است. اما برای انجام تفکیک ملک مشاع حتما باید تقسیم نامه تنظیم گردد؛ در صورتی که مالکان برای تنظیم آن توافق نداشته باشند تفکیک بی اثر می گردد.
  • در صورت افراز ملک مشاع، با توجه به تصمیم اداره ثبت، رأی صادر می شود که مشابه با رأی دادگاه لازم الاجرا بوده و مطابق با آن برای هر یک از شرکاء سند 6 دانگ تنظیم می گردد. این در حالی است که پس از انجام تفکیک صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود.
  • اگر اعتراضی نسبت به عملیات تفکیک ملک وجود داشته باشد؛ در اداره ثبت اسناد و املاک مطرح می شود؛ در حالی که اعتراض به افراز ملک مشاع در دادگاه مطرح و بررسی می گردد. به عبارت دیگر می توان گفت که تفکیک یک موضوع اداری است و نیازی به بررسی های قضایی ندارد.
  • در صورتی که میان مالکان مشاع، فرد محجوری وجود داشته باشد؛ افراز ملک با حضور نمایندگان آن ها در دادگاه صورت می پذیرد اما برای تفکیک چنین مسئله ای وجود ندارد.

طرفین دعوی افراز ملک مشاع

در دعوی افراز ملک مشاع، مالک یا مالکانی که درخواست افراز ملک را دارند؛ در پرونده، خواهان نامیده می شوند و به سایر شرکاء دادخواست خود را ارائه می دهند. سایر مالکان که با خواهان به توافق اولیه نرسیده اند خوانده نامیده می شوند.

مرجع رسیدگی به دعوی افراز ملک مشاع

پیش از تصویب قانون مربوط به افراز و فروش ملک مشاع در سال 1357؛ افراز املاک مشاع در دادگاه ها مورد بررسی قرار می گرفت. اما پس از تصویب این قانون، اداره ثبت اسناد و املاک نیز در شرایط مشخصی امکان بررسی و پیگیری درخواست های افراز املاک مشاع را دارد.

گفتنی است که افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل قرارگیری ملک صورت می گیرد.

اما در صورتی که جریان ثبتی ملک به اتمام نرسیده باشد و ملک سند مالکیت رسمی نداشته باشد، یا اینکه بین مالکان در افراز ملک اختلاف وجود داشته باشد؛ هم چنین در صورتی که بین شرکاء ملک مشاع فرد محجور یا غایب وجود داشته باشد دادگاه محل قرارگیری ملک به درخواست افراز رسیدگی خواهد کرد.

شایان ذکر است که خواه افراز ملک مشاع در دادگاه صورت پذیرد یا در اداره ثبت؛ نام تمامی شرکاء ملک مشاع باید در پرونده قید گردد؛ ممکن است نام برخی از مالکان به عنوان خواهان و برخی دیگر به عنوان خوانده در نظر گرفته شود.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.