دوشنبه 31 خرداد 1400
Flowers

نگارش کلیه قرارداد های ملکی

همراه حقوقی شما در اتاق قرارداد برای معاملات ملکی

مرکز ایران داوری 89321100 فرم ثبت اطلاعات

بازار مسکن تهران و دوگانگی قیمت ها در آن

بازار مسکن تهران و دوگانگی قیمت ها در آن

با مقایسه میانگین قیمت، فایل های مشاور املاک و معاملات انجام شده در مناطق 22 گانه تهران  نشانه هایی از کاهش تورم در بازار مسکن به چشم می خورد. اما بسیاری از خریداران با بررسی وضعیت بازار احساس متفاوتی دارند به شکلی که کاهش قیمتی را در نرخ مسکن احساس نمی کنند.

بازار مسکن تهران و دوگانگی قیمت ها در آن

با مقایسه میانگین قیمت، فایل های مشاور املاک و معاملات انجام شده در مناطق 22 گانه تهران  نشانه هایی از کاهش تورم در بازار مسکن به چشم می خورد

پایگاه خبری ملک هفت به نقل از دنیای اقتصاد: با بررسی اطلاعات برخط فایل های ملکی در بازار مسکن تهراننوعی از تورم نهان در این بازار مشهود است. مرحله قبل از شکل گیری معامله مسکن، قسمتی از پروسه برقراری ارتباط بین خریدار و فروشنده است؛ در این مرحله است که قیمت پیشنهادی مشخص می شود و ادامه کار تبادل را تحت شعاع قرار می دهد. بررسی دقیق این مرحله در داد و ستدهای مسکن در فروردین ماه در تهران، از نوعی دوگانگی قیمت در این بازار خبر می دهد. متوسط قیمت پیشنهادی در فایل های عرضه شده در یک استارت آپ مهم معاملات مسکن، نسبت به ماه گذشته یعنی اسفند، از افزایش یک درصدی حکایت دارد. این همان تورم نهان در ورای دادوستدهای مسکن است که در قیاس با تورم قطعی، 3 پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد.

این تورم نهان همان عاملی است که باعث احساس متفاوت خریداران مصرفی مسکن در بازار مسکنتهران شده است.  بررسی های «دنیای اقتصاد» از اطلاعات مربوط به نرخ فایل های ملکی ثبت شده در بازار مسکن در ماه فروردین سال 1400 و قیاس آن با نرخ مسکن در دادوستدهای قطعی مناطق 22 گانه شهر تهران، ضمن پیدا کردن نوعی تورم نهان در این فایل ها، به یک پرسش بسیار مهم متقاضیان خرید واحد مسکونی مصرفی نیز جواب می دهد.

با توجه به ثبت تورم در حدود منفی 3 درصد در فروردین ماه سال 1400 و کاهش نرخ اسمی میانگین قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران، بعضی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که در این بازه زمانی در جستجوی واحد مسکونی برای خرید، بوده اند؛ بیان کردند: در حالی که آمار و ارقام ارائه شده حاکی از ثبت تورم منفی در بازار مسکن فروردین ماه 1400 در مقایسه با اسفند سال 1399 است.، با این همه افت قیمت در داده های ثبت شده در فایل های ملکی و قیمت های ارائه شده  برای فروش، قابل لمس نیست.

به عبارت دیگر در حالی که آمار و ارقام از کاهش نسبی قیمت واحدهای مسکونی در فروردین ماه 1400 نسبت به اسفند 1399 حکایت دارد، اما متقاضیان خرید مسکن نشانه هایی از این افت قیمت را در فایل های ارائه شده برای فروش در بازار مسکن را نمی بینند.

مسکن

مرجع مطمئن خریداران درباره قیمت مسکن

دنیای اقتصاد در حین بررسی نوسانات قیمتی مربوط به فایل های ملکی فروش که در ماه فروردین به بازار مسکن عرضه شدند، یعنی یک مرحله پیش از شکل گیری معاملات حتمی  در بازار مسکن، نوعی تورم نهان را در بازار رصد کرد. این تورم نهان عامل ایجاد احساس متفاوت در بین متقاضیان مصرفی خرید مسکن در فروردین ماه سال جاری است.

در این مرحله از مراحل داد و ستد مسکن، فروشنده با مشخص کردن قیمت مورد نظر خود برای فروش واحد مسکونی به بازار مسکن ورود می کند، و در همین حال متقاضیان خرید مسکن در قدم اول برای آگاهی از مشخصات فایل های ملکی و نرخ های موجود در بازار املاک به اپلیکیشن مجازی، سامانه های برخط خرید و فروش املاک رجوع می کنند، فروشنده ها نیز در قدم اول فایل ملکی خود را برای معرفی در این سامانه ها ثبت می کنند.

مسکن

دنیای اقتصاد برای اولین بار در فروردین ماه 1400 با کنکاش در مرحله پیش از مرحله دادوستدهای قطعی در بازار مسکن، اقدام به قیاس بین نبض قیمت فایل های ملکی و داد وستدهای قطعی در مناطق 22 گانه شهر تهران نمود. این بررسی سبب رصد یک تورم نهان در بازار املاک شد که سر منشا احساس دوگانه خریداران واحدهای مسکونی به افت قیمت واقعی در بازار مسکن بر اساس آمار و ارقام رسمی شد. این مقایسه علاوه بر این ها، سه پیام مهم برای بازار مسکن، خریداران و فعالین بازار املاک به همراه داشت.

متوسط نرخ املاک در شهر تهران در حالی در فروردین ماه سال جاری نسبت به ماه قبل سال گذشته حدود 3 درصد افت داشت که میزان دادوستدهای قطعی واحدهای مسکونی  در همین دوره زمانی با افت 60 درصدی رویه رو بوده است. در بازار معاملات مسکن تهران از شهریور ماه سال 1398 تورم منفی 3 درصدی سابقه نداشته است. نرخ اسمی مسکن در یک ماه در سال قبل با به جای گذاشتن تورم ماهانه منفی به میزان یک درصد افت داشت. اما این فقط یک کاهش یک درصدی ماهانه محسوب می شد و تورم ماهانه به میزان منفی 3 درصد از شهریور ماه سال 1398 در بازار مسکن شهر تهران سابقه نداشته است.

 مهم ترین علل ثبت تورم منفی 3 درصدی در فروردین ماه سال جاری در بازار املاک شهر تهران در قیاس با اسفندماه سال قبل، به پایین آمدن انتظارات تورمی در بازار مسکنو سایر بازارهای موازی، تحت تاثیر مذاکرات وین و امیدواری جهت گشایش اقتصادی مربوط می شود. این امیدواری برای گشایش اقتصادی و پایین آمدن انتظارات تورمی بر شیوه عمل فعالین بازار تاثیر گذاشته و در پی آن به کاهش و افت نرخ ها و قیمت ها در بازار مسکن و بازارهای موازی شده است. اما در حالی که متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در فروردین ماه 1400 به نسبت اسفند سال 99 کاهش 3 درصدی را نشان می دهد، اما در هفته ها و روز های جاری بسیاری از متقاضیان خرید مسکن که قدرت خرید آن ها فاصله زیادی با میزان نرخ های فروش اعلام شده مسکن دارد. حسی متفاوت را نسبت به مسیر رسمی کاهش قیمت ها تجربه کرده اند. برخی از این متقاضیان مسکن مصرفی اعلام داشته اند: مشاهده و احساس ما از بازار املاک و میزان قیمت ها در این بازار نسبت به کاهش اعلامی قیمت مسکن در ماه فروردین، بسیار متفاوت و دوگانه است و هیچ کاهش محسوسی را در قیمت ها احساس نمی کنیم.

بازار مسکن

برای بررسی بیشتر تورم نهان در بازار املاک شهر تهران که این احساس متفاوت را در بسیاری از خریداران واحد مسکونی در این شهر ایجاد کرده است، دنیای اقتصاد مجموعه ای از اطلاعات و داده های مربوط به دادوستد املاک را که در استارت آپ دیوار ثبت شده به دقت مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار داده است. با بررسی دقیق این اطلاعات و داده ها مشخص می شود که با توجه به فایل های ملکی ارائه شده در فروردین ماه 1400 در استارت آپ دیوار، نه تنها کاهشی در قیمت های پیشنهادی در این فایل ها روی نداده که برعکس میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروشی ثبت شده در استارت آپ دیوار یک درصد افزایش قیمت داشته است. این در صورتی است که آمارهای رسمی دادوستد مسکن، حکایت از تورم منفی 3 درصد در این بازه زمانی دارد

معنای این مسئله این است که عامل این حس دوگانه و متفاوت به مرحله پیش از شکل گیری دادوستدها قطعی مسکن یعنی مرحله رجوع متقاضیان خرید به استارت آپ های ملکی برای آگاهی از ویژگی های فایل های ارائه شده به بازار املاک به ویژه میزان قیمت های پیشنهادی فروشندگان مربوط می شود. بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در بازه زمانی دو سه ماه اخیر به سامانه های بازاریابی برخط املاک مراجعه کرده اند اما با توجه به فاصله زیاد بین قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن، و نرخ ها و قیمت های واقعی ثبت شده در این سامانه ها عملا دادوستد قطعی در بازار شکل نگرفته است. بر اثر همین تورم نهان در فایل های ملکی و قیمت های پیشنهادی از سوی فروشندگان، خریداران دچار این احساس شده اند که نه تنها قیمت مسکن در بازه زمانی فروردین ماه 1400 نسبت به اسفند ماه 1399 به رغم شرایط رکود موجود در بازار املاک، کاهش پیدا نکرده بلکه با افزایش قیمت ها  در بازار مسکنمواجهیم و این مسئله با آمار و ارقام رسمی در زمینه کاهش 3 درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه 1400 نسبت به اسفند 1399 در مخالفت کامل است. بررسی های دقیق تر دنیای اقتصاد نشانگر این است که حتی سطح نرخ های پیشنهادی فروشندگان در برخی مناطق تهران بر طبق آمارهای اعلامی کاهشی بوده اما متوسط نرخ این فایل های در مناطق 22 گانه شهر تهران یک درصد افزایش را نشان می دهد.

تورم قیمت مسکن

دلایل افزایش قیمت های اولیه مسکن

با توجه به این که خریداران مسکن در مرتبه اول به قیمت های پیشنهادی فروشندگان توجه دارند و بعد از آن متوجه قیمت قطعی هستند، همین عامل باعث می شود که متقاضیان خرید مسکن مصرفی این استنباط را داشته باشند که سطح قیمت ها در فروردین نسبت به اسفند سال قبل کاهشی نداشته بلکه افزایشی بوده است.

اما در مورد دلایل این موضوع نیز باید اشاره کرد که این موضوع به کوتاه نیامدن برخی از فروشندگان مسکن در مقابل کاهش انتظارات تورمی در بازار املاک و سرسختی ان ها در برابر پایین آمدن قیمت برمی گردد. این اولین پیام ارسال شده به بازار املاک در پی مقایسه نبض قیمت «فایل های ملکی» و «دادوستدهای قطعی»  در مناطق 22 گانه تهران است. از سوی دیگر این شناسایی تورم پنهان در پی مقایسه بالا این موضوع را ثابت می کند که همین تورم پنهان است که از احساس تغییر در نرخ ها و قیمت ها واحدهای مسکونی در شهر تهران جلوگیری می کند. و موجب ی شود به رغم کاهش قیمت ها در نتیجه کاهش انتظارات تورمی و منفی شدن بازار مسکن اما بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران این کاهش قیمت ها را به معنای واقعی در شرایط بازار و فایل های ملکی عرضه شده به بازار، احساس نکنند. با تمام این ها فروردین ماه نقطه آغاز برگشت بازار املاک از اضافه جهش قیمتی اخیر به شمار می رود  و در صورتی که وضعیت و شرایط خارج از بازار و دیگر متغیرهای بیرونی موثر بر میزان قیمت ها مثل نرخ ارز و سکه، و وضعیت بازارهای موازی تغییر محسوسی نداشته باشند، افت قیمت مسکن امکان دارد ادامه پیدا کند. و در پی تداوم شرایط ریزشی در بازار مسکن،  این روند ریزشی به فایل های ملکی نیز تسری پیدا خواهد کرد و باعث افت قیمت ها خواهد شد.

 دلایل بازگشت بازار از اضافه‌جهش تورمی

 اما پیام بعدی که با بررسی قسمت دیگری از اطلاعات ثبت شده در سامانه بازاریابی برنامه دیوار می تواند به این پرسش پاسخ دهد که نقش اول برگشت بازار املاک از اضافه پرش قیمتی چه کسی است؟ در واقع به این پرسش جواب می دهد که انتظارات کاهشی نرخ مسکن در قدم اول و در آغاز کدام گروه از فعالان عرصه مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد؟

برای جواب دادن به این پرسش باید چند دسته از داده ها را بررسی کرد. این بررسی ها نشان می دهد در حالی که متوسط قیمت مسکن در مناطق 22 گانه تهران در فروردین ماه 1400 نسبت به اسفند سال پیش در فایل های ثبت شده در سامانه بازاریابی دیوار به میزان یک درصد افزایش داشته است. اما بر طبق آمار رسمی ارائه شده از معاملات قطعی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این زمان با افت 3 درصدی روبرو بوده است.

در کنار این موضوع، میزان فایل های جدید ثبت شده در سامانه بازاریابی املاک دیوار برای عرضه در فروردین ماه، به رغم تعطیلات بسیار در این ماه و تعطیلی دو ماهه بازار مسکن به مناسبت سال نو، فقط 21 درصد کاهش داشته است. این در حالی است که میزان داد و ستدهای قطعی بازار مسکن با کاهش 60 درصدی مواجه بوده است. این موضوع بیانگر این مورد است که بازار کماکان با استقبال فروشنده ها روبرو بوده است و فروشندگان همچنان قصد فروش داشته اند و تمایلی به خروج از بازار در آن ها نبوده است. با همه این ها به رغم حضور فعال فروشنده ها در بازار مسکن  جهت فروش واحد مسکونی خود، میزان دادوستدهای قطعی فروش مسکن با افت بالای 60 درصدی در بازه یک ماهه روبه رو شده است. با توجه به فعال بودن فروشندگان در بازار مسکن و تمایل آن ها به فروش، کاهش 60 درصدی میزان معاملات خرید مسکن در فروردین ماه 1400 نسبت به اسفند ماه سال قبل ناشی از  افت تعداد خریداران و متقاضیان خرید مسکن بوده است. به این مفهوم که به هر علتی خریدار در بازار املاک حضور فعالی ندارد که مهم ترین علت آن فاصله بین قدرت خرید و سطح نرخ مسکن در متقاضیان خرید مسکن و از دست رفتن جذابیت قیمت ها برای خریداران واقعی مسکن در بازار مسکن شهر تهران است.

بازار مسکن

می توان گفت عامل مهم کاهش 60 درصدی میزان معاملات خرید واحد مسکونی در ماه فروردین 1400 در قیاس با ماه اسفند 1399 خارج شدن خریداران واقعی مسکن با توجه به کم شدن قدرت خرید آن ها در اثر تورم پنهان است.  

خروج متقاضیان خرید مسکن که در فروردین ماه هم کاهش سطح قیمت ها و کاهش شدید میزان دادوستدهای مسکن را در این ماه به دنبال داشت. چرا که خریداران واقعی مسکن مصرفی، به دنبال تداوم تورم قیمت ها در بازار مسکن و پایین آمدن قدرت خرید آن ها، ترجیح دادند که از بازار مسکن خارج شوند. و بیشتر دادوستدهای خرید مسکن در ماه های اخیر توسط سرمایه گذاران بخش مسکن صورت گرفته است. پس در نتیجه در قالب پیام دوم دریافتی از قیاس نبض نرخ «فایل‌های ملکی» و «دادوستدهای قطعی» در مناطق 22 گانه تهران نمایشگر این موضوع است که انتظارات مثبت در وضعیت بازار مسکن بر منش و تحرکات خریدار آن هم خریدار از نوع سرمایه گذار، تاثیر گذاشته است. در واقع عدم وجود خریدار یا حضور غیر فعال متقاضیان خرید مسکن در بازار باعث کاهش قیمت ها و هم کاهش میزان معاملات در فروردین ماه سال جاری شده است.

قیمت در بازار مسکن

خط مقاومت در مسیر اضافه‌ جهش قیمت

پیام آخری که با مقایسه نبض قیمت «فایل‌های ملکی» و «دادوستدهای قطعی» در مناطق 22 گانه تهران به پیدا کردن خط مقاومت در راه برگشت مسکن از پرش قیمتی کمک می کند. در حالی که بازار مسکن با تورم نهان در فایل های ملکی روبه رو است و متوسط نرخ مسکن در تهران در فایل های ملکی به میزان یک درصد نسبت به اسفند افزایش داشته اما میزان فروشنده ها نه تنها افزایش پیدا نکرده بلکه با کاهش 21 درصدی هم روبرو شده است، خط مقاومت دقیقا در مسیر برگشت مسکن از جهش تعدادی از فروشنده ها هستند که در مقابل پایین آمدن قیمت از خود سرسختی نشان می دهند و همچنان قیمت های پیشنهادی خود را در سامانه های بازاریاب آنلاین املاک بدو تغییر گذاشته اند و از کم کردن نرخ ها ممانعت به عمل آورده اند، با همه این ها با تداوم شرایط فعلی این گروه نیز ناچار از کاهش قیمت ها خواهند شد.

بررسی تورم ماهانه در مناطق 22 گانه تهران موید رکود شدید در مناطق شمالی به همراه کاهش بیشتر نرخ ها در این مناطق به نسبت مناطق جنوبی تهران است.

تورم ماهانه بازار مسکن

متوسط قیمت مسکن در تهران در حالی که در بازه زمانی اسفند ماه 99 تا فروردین 1400 به میزان 3 درصد کاهش یافت  که این میزان افت در 5 منطقه اول شهر برابر با 4.3 درصد بوده است. این مقدار افت در مناطق جنوبی تهران (مناطق 9 تا 20) نیز برابر با 2.4 درصد تخمین زده می شود. این موضوع نشان دهنده افت بیشتر قیمت مسکن در مناطق شمالی در مقایسه با مناطق جنوبی شهر تهران است. در ضمن بیشتر معاملات صورت گرفته در بازار مسکنتهران مربوط به مناطق شمالی شهر بوده است.

این در صورتی است که به رغم افت 60 درصدی میزان دادوستدهای خرید مسکن در تمامی مناطق تهران، این مقدار کاهش  در مناطق شمالی به میزان 61 درصد و در مناطق جنوبی به میزان 55 درصد بوده است. این ارقام نیز نشان دهنده شدیدترین رکود در مناطق شمالی شهر در مقایسه با مناطق جنوبی شهر دارد. ارقام اخذ شده از سایت دیوار نشان می دهد که در هر کدام از ماه های اسفند و فروردین بالغ بر 130 هزار فایل جدید فروش مسکن در این سایت به ثبت رسیده است.

 

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.