دوشنبه 31 خرداد 1400
Flowers

نگارش کلیه قرارداد های ملکی

همراه حقوقی شما در اتاق قرارداد برای معاملات ملکی

مرکز ایران داوری 89321100 فرم ثبت اطلاعات

شارژ رکود بازار مسکن به نام رونق

شارژ رکود بازار مسکن به نام رونق

در هفته‌ای که گذشت جزئیات بسته حمایتی دولت برای رونق بازار مسکن به بانکها ابلاغ شد. مطابق این طرح 360 هزار میلیارد تومان برای اعطای وام ساخت مسکن شهری و روستای اختصاص یافت. اما بسیاری از کارشناسان اقتصادی اجرای این طرح را بی‌نتیجه می‌دانند و به همین دلیل طرح کارشناسی خود را برای اصلاح طرح به بانک مرکزی ارائه کردند.

شارژ رکود بازار مسکن به نام رونق

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت به نقل از "دنیای اقتصاد" در هفته‌ای که گذشت دولت شرایط اختصاص 360 هزار میلیارد تومان برای رونق بازار مسکن را به بانک‌ها ابلاغ کرد. این مبلغ تحت عنوان بسته حمایتی دولت در بودجه 1400 و با هدف رونق بازار مسکن تعیین شده است. مطابق این ابلاغیه، 25 بانک و 2 مؤسسه مالی و اعتباری موظف شدند برای اجرای تسهیلات دولتی تحت عنوان وام ساخت مسکن دولت را یاری کنند. در نمودار زیر نام بانکها و سهم هریک از آنها به تفکیک واحدهای روستایی و شهری مشخص شده است.

سهمیه بانکهای عامل بابت بند (الف) جزء(10) تبصره 18 قانون بودجه 1400

تعیین تعداد وام‌های ساخت مسکن برای هر بانک

ردیف

نام بانک

سهمیه هر بانک

بابت تعداد واحد مسکن روستایی

سهمیه هر بانک

بابت تعداد مسکن شهری

1

مسکن

60000

150000

2

ملی ایران

60000

45000

3

سپه

40000

30000

4

پست بانک

0

7250

5

صادرت ایران

60000

80000

6

تجارت

60000

72500

7

ملت

60000

80000

8

کشاورزی

20000

0

9

رفاه کارگران

40000

23750

10

کارآفرین

0

35000

11

سامان

0

36250

12

اقتصاد نوین

0

46250

13

پارسیان

0

21250

14

پاسارگاد

0

83750

15

سرمایه

0

250

16

سینا

0

10000

17

آینده

0

38750

18

دی

0

250

19

شهر

0

10000

20

گردشگری

0

3750

21

ایران زمین

0

2500

22

خاورمیانه

0

12750

23

مؤسسه اعتباری ملل

0

6250

24

توسعه صادرات ایران

0

240

25

صنعت و معدن

0

250

26

توسعه تعاون

0

250

27

مؤسسه اعتباری نور

0

10

مجموع

400000

800000

 

این طرح ظاهراً برای رونق بازار مسکن طراحی شده ولی کارشناسان اقتصادی معتقدند این بسته در این زمینه کارآمد نخواهد بود. زیرا تدوین این طرح حول محور "وام ساخت مسکن" صورت گرفته و عوامل دیگری نظیر کاهش قدرت خرید مردم در آن لحاظ نشده است. به همین دلیل برخی فعالان حوزه مسکن معتقدند اجرای این طرح به جای رونق می‌تواند سبب تشدید رکود بازار مسکن شود.

بسته 360 هزار میلیاردی در بند الف جزء 10 تبصره 18 قانون بودجه 1400 دولت را مکلف به اعطای تسهیلات وام ساخت مسکن نموده است. این بسته که با هدف رونق بازار مسکن طراحی شده بزرگترین بسته تأمین مالی حوزه مسکن پس از بسته حمایتی ساخت مسکن مهر محسوب می‌شود. لازم به ذکر است دولت برای تأمین مالی طرح مسکن مهر حدود 50 هزار میلیارد تومان اختصاص داده بود.

این بسته حمایتی قرار است در قالب یک میلیون و دویست هزار وام ساخت مسکن هریک به ارزش 300 میلیون تومان با بازپرداخت 20 ساله به بازار مسکن تزریق شود. البته در اعطای این تسهیلات مناطق و محله‌های محروم اولویت دارند و عنوان "نوسازی مناطق محروم" در این ابلاغیه ذکر شده است. ظاهراً در بسته حمایتی دولت صراحتاً عنوان وام بدون سپرده آنی یا وام مشمول سپرده‌گذاری ذکر نشده است. اما از آنجایی که زمان اعطای این تسهیلات سال جاری اعلام شده قاعدتاً این تسهیلات باید در قالب وام‌های آنی به مردم پرداخت شود. زیرا اگر قرار باشد پرداخت وام پس از سپرده‌گذاری صورت گیرد این امر در سال جاری به سرانجام نخواهد رسید. در مورد نرخ سود بازپرداخت نیز همان مبلغ مصوب شورای پول و اعتبار یعنی 18 درصد در نظر گرفته شده است.

بسته حمایتی دولت برای رونق بازار مسکن

آیا بسته حمایتی دولت به سرعت اجرایی می‌شود؟

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت تا کنون دو ابهام بزرگ در این طرح توسط کارشناسان مطرح شده که می‌تواند بهانه خوبی در دست شبکه بانکی برای تأخیر در اجرای این طرح باشد. اولین ابهام، استفاده از عبارت "نوسازی مناطق محروم" در این طرح است. در شبکه بانکی اصولاً تسهیلاتی که برای نوسازی مناطق محروم اختصاص می‌یابد با نرخ سود تک رقمی پرداخت می‌شود که با نرخ سود 18 درصدی که برای این بسته حمایتی اعلام شده تناقض دارد. بنابراین شبکه بانکی می‌تواند تا تعیین تکلیف این تناقض اجرای طرح را به تعویق بیاندازد.

دومین ابهام در مورد تفاوت چشمگیر سقف تسهیلات فعلی با رقم اعلام شده در این طرح است. در این طرح رقم تسهیلات برای مناطق روستایی نیز 300 میلیون تومان اعلام شده در حالی که سقف تسهیلات ساخت مسکن روستایی تا کنون 50 میلیون تومان بوده است. این تفاوت فاوحش می‌تواند مشکباتی را ایجاد کند و به همین دلیل بانکها می‌توانند تا بازبینی کارشناسی این موضوع اجرای آن را به تعویق بیاندازند.

مسئله دیگری که در این زمینه قابل تأمل است مرور سوابق اجرای چنین طرح‌هایی در نظام بانکی کشور است. به عنوان مثال در طرح مسکن مهر که مشابه این طرح برای رونق بازار مسکن طراحی شده و ظاهراً بانکها مکلف به اجرای آن بودند تنها یک بانک به تمام تعهدات خود در این زمینه عمل کرد. بنابراین فهرست بلندبالای تکلیف بانکها برای اعطای تسهیلات لزوماً ضمانت اجرایی ندارد. آن هم در شرایطی که رقم تهسیلات مسکن مهر بسیار کمتر از رقم اعلام شده در این طرح جدید بود.

مثال دیگر طرح مسکن ملی است که مطابق آن هریک از بانکها موظف بودند در سال گذشته 40 هزار فقره وام 100 میلیون تومانی به متقاضیان طرح ملی مسکن اعطا کنند. آمارها نشان می‌دهد در مجموع تنها 50 هزار فقره وام در شبکه بانکی کشور پرداخت شده که 40 هزار فقره آن توسط یک بانک پرداخت شده است. به عبارت دیگر اغلب بانکها به تعهدات خود در طرح ملی مسکن عمل نکرده‌اند. ضمن اینکه تعیین مبلغ 300 میلیون تومان وام ساخت مسکن در سال 1400 و مقایسه آن با وام 100 میلیون تومانی طرح ملی مسکن به نوعی بیانگر عدم کارایی وام پرداختی برای طرح ملی مسکن است.

اعطای وام ساخت مسکن برای رونق بازار

ارزیابی کارشناسان از بسته حمایتی بازار مسکن

صاحب‌نظران اقتصادی و فعالان عرصه مسکن معتقدند طرح 360 هزار میلیاردی دولت سنگ بزرگی است برای نزدن که قابلیت اجرایی شدن ندارد. آنها از یک سو رقم اعلام شده را با میانگین تسهیلات مسکن در 6 سال گذشته می‌سنجند و از سوی دیگر به ارزیابی سهم تسهیلات مسکن در نظام بانکی می‌پردازند.

جالب است بدانید میانگین تسهیلات شبکه بانکی به کل بازار مسکن اعم از خرید مسکن و ساخت مسکن در 6 سال گذشته رقمی معادل 60 هزار میلیارد تومان بوده است. یعنی رقم اعلام شده در این بسته جدید آن هم تنها برای ساخت مسکن، 6 برابر رقم تسهیلات پرداختی سالانه بانکها در 6 سال گذشته است. تفاوت این رقم با بودجه طرح عظیم مسکن مهر نیز بسیار چشمگیر است. البته بخشی از این تفاوت و افزایش بودجه به دلیل تورم شدید سالهای اخیر قابل پذیرش است اما با این وجود اختصاص این ارقام سنگین تنها برای ساخت مسکن منطقی به نظر نمی‌رسد.

از سوی دیگر در بسته رونق بازار مسکن که در بودجه 1400 تعیین شده سهم حوزه مسکن از تسهیلات بانکی 20 درصد در نظر گرفته شده است. در حالی که از سال 95 تا به حال، بیش از 8 درصد از تسهیلات بانکی به این حوزه اختصاص نداشته است. بنابراین بعید به نظر می‌رسد مجموع تسهیلات پرداختی بازار مسکن به 100 هزار میلیارد تومان هم برسد.

مهمترین نکته‌ای که از دیدگاه کارشناسان در تدوین این طرح نادیده گرفته شده عامل اصلی و سرمنشأ رکود بازار مسکن است. به گزارش پایگاه خبری ملک هفت به نقل از "دنیای اقتصاد" بسیاری از فعالان بازار مسکن عامل رکود بازار را کاهش قدرت خرید مردم می‌دانند. به عبارت دیگر بر خلاف آنچه محور بسته حمایتی دولت قرار گرفته رکود عرضه مسکن عامل اصلی رکود بازار نیست بلکه مشکل اصلی در فروش املاک است. در حقیقت عدم توانایی مردم برای خرید مسکن موجب شده ساخت و ساز مسکن نیز با رکود مواجه شود. بنابراین در شرایط فعلی شاید وام خرید مسکن مفیدتر از وام ساخت مسکن باشد.

بسیاری از سازندگان مسکن نیز با اشاره به اینکه 60 درصد هزینه ساخت مسکن در واقع هزینه خرید زمین آن است که قبل از شروع پروژه باید پرداخت شود؛ پرداخت وام ساخت مسکن را بی‌نتیجه توصیف می‌کنند. به عبارت دیگر تا زمانی که خریداری برای واحدهای مسکونی وجود نداشته باشد انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود. رونق بازار مسکن منوط به رونق هم‌زمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. حتی اگر اعطای این تسهیلات، سازندگان را برای عرضه مسکن تشویق نماید تا زمانی که این عرضه به فروش منجر نشود بازار از رکود خارج نمی‌شود.

نکته دیگر این است که ارزیابی کارشناسی نشان می‌دهد حتی اگر تمام مبلغ تسهیلات یعنی 300 میلیون تومان به خریدار منتقل شود باز هم در افزایش قدرت خرید مردم تأثیر ندارد. زیرا هم‌اکنون میانگین قیمت واحدهای آپارتمانی نوساز با متراژ حدود 80 متر در شهرهای بزرگ کشور بیش از 700 میلیون تومان است. بنابراین اگر فرض کنیم در پایان دوره ساخت مسکن(حدود دوسال) یعنی در سال 1403 تمام مبلغ تسهیلات به خریدار واگذار شود این 300 میلیون تومان کمتر از 50 درصد قیمت تمام شده ملک است. بنابراین حتی این ارقام قابل توجه نیز موجب افزایش قدرت خرید مسکن در جامعه نمی‌شود.

در نهایت برخی کارشناسان معتقدند اساساً مسیری که دولت برای ایجاد رونق در بازار مسکن در پیش گرفته است مسیر اشتباهی است. اخذ مالیات دست چندم از بازار مسکن و اعطای وام ساخت مسکن هر دو مسیرهای انحرافی هستند که به رونق بازار مسکن نمی‌رسند. مهمترین مشکل بازار مسکن رکود فروش ملک در بازار است که وام ساخت مسکن تأثیری بر آن ندارد. در نتیجه اجرای این طرح موجب رونق گسترده ساخت مسکن نمی‌شود و تأثیری بر تقاضای مصرفی بازار نخواهد داشت. به همین خاطر بسیاری معتقدند این طرح تنها می‌تواند موجب شارژ رکود بازار مسکن شود.

طرح پیشنهادی کارشناسان برای رونق بازار مسکن

بسته پیشنهادی کارشناسان برای رونق بازار مسکن

کارشناسان اقتصادی با ارزیابی شرایط اجتماعی کشور بسته پیشنهادی تازه‌ای برای رونق بازار مسکن به دولت ارائه کردند. در وهله اول آنها با استناد به آمار ازدواج در کشور برآوردی از متقاضیان خانه اولی تهیه کردند. بر طبق این محاسبات اگر آمار سالانه ازدواج در کشور 500 هزار فقره باشد و آمار طلاق یعنی حدود 150 هزار فقره از آن کاسته شود هر سال حدود 350 هزار متقاضی خانه اولی در بازار مسکن وجود دارد. حال اگر بانک مرکزی یک درصد از سپرده قانونی بانک‌ها را به صورت مشروط و به منظور پرداخت وام خرید مسکن در اختیار بانکها قرار دهد رقمی در حدود 30 تا 35 هزار میلیارد خواهد شد. به همین ترتیب اگر از منابع داخلی شبکه بانکی، رقمی در حدود دو سوم سپرده قانونی بانکها به این مبلغ اضافه شود رقمی در حدود 100 هزار میلیارد تومان در اختیار بانکها قرار می‌گیرد. در نتیجه با احتساب وام 300 میلیون تومانی، بانکها قادر خواهند بود حدود 330 هزار فقره وام خرید مسکن که از لحاظ آماری به آمار متقاضیان خانه اولی بسیار نزدیک است را به مردم پرداخت نماید. از سوی دیگر تأمین این بودجه از منابع داخلی شبکه بانکی سبب می‌شود که بانکها بتوانند این تسهیلات را به صورت وام تک نرخی پرداخت کنند در نتیجه شرایط بازپرداخت اقساط وام نیز برای متقاضیان تسهیل خواهد شد.

البته برخی کارشناسان معتقدند آزاد شدن سپرده قانونی بانکها رشد نقدینگی و تورم را به دنبال خواهد داشت. ضمن اینکه بررسی‌ها نشان می‌دهد بانکی که در دهه‌های اخیر بیشترین میزان وام مسکن را پرداخت کرده است رقمی معادل 40 تا 50 هزار میلیارد تومان از متقاضیان مطالبه دارد که بازپرداخت آن 10 تا 15 سال دیگر به اتمام می‌رسد.

به همین دلیل راهکار این گروه از کارشناسان، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است. این کارشناسان توصیه می‌کنند بانک مرکزی به پشتوانه 30 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر کنند. بانکهای دیگر از طریق خرید این اوراق (از محل سپرده قانونی خود) منابع جدیدی برای پرداخت وام مسکن ایجاد کنند. این الگویی تجربه شده در دنیا است که در کشورهایی مانند آمریکا برای تأمین مالی به کار می‌رود.

برخی کارشناسان نیز تأمین زمین پروژه‌های ساختمانی توسط دولت را کارآمدتر از اعطای وام ساخت مسکن می‌دانند. زیرا حذف هزینه زمین نقش بسزایی در کاهش هزینه‌های ساخت و ساز دارد و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن نیز کاهش قابل توجهی خواهد داشت. البته این راهکار در طرح ملی مسکن بکار گرفته شده و سرانجام این طرح، معیار مناسبی برای ارزیابی این دیدگاه خواهد بود.

 

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.