بازار ویلا در شمال با دستکم دو تغییر نسبت به سال گذشته و نیمه اول امسال همراه شده است. خریدهای سرمایهای آن هم عمدتا به صورت معاوضه ملک با ملک در حال پررنگ شدن است. با این حال با نزدیک شدن به سفرهای نوروزی، واسطههای بازار ویلا به تقویت خریدهای مصرفی نیز امیدوارند. متوسط قیمت خانههای دوم در استان شمالی حداقل ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده است. بودجه خرید دو دسته ویلا در مناطق معمولی و مرغوب شمال برآورد شده است.
به گزارش ملک هفت به نقل از دنیای اقتصاد خبرصد تازهترین تغییرات بازار خانههای دوم در شمال کشور از تغییر چهره نحوه معاملات واحدهای ویلایی در توریستیترین استان شمالی خبر میدهد. تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» از تازه ترین معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی و خانههای دوم در استان مازندران که بهعنوان توریستیترین استان شمالی کشور شناخته میشود حاکی است هماکنون شکل مغلوب معاملات در بازار این گروه از املاک، در مقایسه با سالهای قبل دست کم با یک تغییر عمده همراه خواهند شد. در حالی که اکثر درخواست های موجود در بازار معاملات ویلا در مناطق توریستی و پردرخواست این استان همچون نواحی توریستی اطراف شهرهایی مثل نوشهر مربوط به درخواست سرمایهای و حضور سرمایهگذاران است هماکنون اکثر خریدوفروشهایی که در بازار این املاک صورت میگیرد به قصد معاوضه ویلا با ویلای دیگر، زمین یا سایر املاک انجام مینمایند. در واقع هماکنون بازار معاملات خریدوفروش ویلا در این مناطق شمالی اکثرا بازاری سرمایهای میباشد که فروشندهها وخریداران آنها به قصد سرمایهگذاری و کسب سود اقدام به عوض کردن املاک خود مینمایند. هماکنون دو نوع معاوضه ملکی در بازار معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای شمالی مرسوم میباشد. یک نمونه از این معاملات مربوط به معاوضه ملکهای تحت مالکیت افراد در سایر شهرها با املاک ویلایی، زمین و... در مناطق توریستی شمالی و نوع دیگر مربوط به معاوضه املاک در اختیار سرمایهگذاران در نواحی شمالی با ملک دیگری در همین مناطق میباشد.
این اقدام جمعا با هدف تبدیل سرمایه ملکی به سرمایههای با قابلیت کسب سود بیشتر در آتی میانمدت و بعضا بلندمدت صورت میگیرند. این معاوضه در برخی موارد بهصورت تعویض مستقیم ملک با ملک یا فروش یک ملک و خریداری همزمان ملک ویلایی دیگر در استانهای شمالی انجام میگیرد. با این حال بررسیهای میدانی نشان میدهد همانند گذشته هنوز هم بخشی از معاملاتی که در بازار خریدوفروش ویلاهای شمالی انجام میگیرد مربوط به درخواست مصرفی میباشد. به خصوص در نیمه دوم سال که درخواست برای خرید ویلا ازدیاد مییابد هم حجم درخواست سرمایهای و هم خریدهای مصرفی در شهرهای توریستی شمالی نسبت به نیمه اول سال ازدیاد میابد. هم اکنون بنا بر اعلام واسطههای معاملات خرید و فروش ویلاهای توریستی در پردرخواست ترین مناطق توریستی شمال کشور در استان مازندران سطح پایین نقدینگی مورد نیاز برای خرید یک دستگاه ویلای معمولی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان میباشد. البته تمام قیمتها بهصورت تقریبی اعلام میشود و بسته به موقعیت و محل قرارگیری و سایر امکانات ویلا این قیمتها متنوع میباشد. با این حال این نرخ برای یک ویلای معمولی با امکانات معمولی میباشد که بهعنوان مثال در زمینی تا حدود ۲۰۰ مترمربع بنا شده و مساحت بنای آن حدود ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع میباشد. این نوع ویلاها معمولا در مکانهای نامرغوب اما قابل سکونت و غیربومی قرار دارند که درخواست کنندگان با سطح بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی میتوانند اقدام به سرمایهگذاری در این گروه از املاک نمایند.
همچنین براساس آخرین اطلاعات دریافتی از واسطههای معاملات ویلاهای مسکونی در مناطق پردرخواست توریستی مازندران-بهعنوان مثال حوالی نوشهر-قیمت ویلاهای معمولی اما واقع در مکانهای مرغوب و پردرخواست در بازه ۸۰۰ میلیون تومان تا ۲ میلیارد تومان میباشد و قیمت هر یک از ویلاهای لوکس در محل های مرغوب بسته به میزان برخورداری از امکانات مختلف و همچنین محلی که در آن واقع شدهاند معمولا از ۳ میلیارد تومان شروع میشوند و بعضا تا بیش از ۱۰ میلیارد تومان نیز خواهند رسید. واسطههای معاملات خرید و فروش ویلا در عین حال تاکید مینماینند که سطح قیمتی ویلاها بسته به اندازه زمین و بنا، نوع و متریال ساخت، قرار داشتن در داخل شهرک یا بیرون از آن و موقعیت آنها به جهت قرار گرفتن در مناطق روستایی، جنگلی، ساحلی، میزان فاصله از جاده و... بسیار متغیر میباشد و از هر ویلا به ویلای دیگر به دلیل آنکه ممکن است به لحاظ بسیاری از ویژگیها شبیه به نظر برسند، تفاوت خواهند داشت. بررسیها نشان میدهد سطح میانگین قیمت فروش ویلاهای توریستی در این مناطق نسبت به مقطع زمانی متفاوت حال حاضر در سال گذشته حداقل ۵۰ تا ۶۰ درصد ازدیاد یافته است. همچنین هماکنون قیمت این ویلاها بهطور متوسط در قیاس با تابستان ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد خواهند کرد. با این حال واسطههای معاملات ویلا از کندتر شدن آهنگ رشد قیمت ویلاهای توریستی در قیاس با یک سال گذشته خبر میرسانند. هر چند در عین حال تاکید میکنند که هماکنون به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی شب عید به دلیل ازدیاد درخواست برای خرید ویلاهای توریستی بازار معاملات ویلا در حال گرم شدن میباشد و پیشبینی میشود گرمای بازار هم از نظر قیمتی و هم از نظر سطح معاملاتی با ازدیاد همراه شود. هر چند به دلیل اعلام آنها بازار خریدوفروش ویلا همواره درخواست کنندگان خاص خود را دارد که اکثرا این درخواست کنندگان سرمایهگذاران هستند اما در مقطع زمانی فعلی تعداد سرمایهگذارها نسبت به گذشته ازدیاد یافته است. این افراد به اشکال مختلف هماکنون در بازار معاملات ویلا فعال ودر حال خریدوفروش و معاوضه املاک خود به قصد کسب سود درروزهای آتی میباشند.
در حالی که نیمه اول امسال سطح و حجم معاملات خریدوفروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران تا حدی افت کرد و پایین امد، اما مهمترین عواملی که در این بازه زمانی منجر به ازدیاد قابل توجه سطح قیمتها شد مورد توجه قرار گرفتن بازار معاملات ویلا از سوی برخی از درخواست کنندگان کشورهای عربی میباشد که اقدام به ورود ارز به کشور و تبدیل آن به ریال و در نهایت خرید ویلا در شهرهای توریستی شمال کرده اند. در این میان تعدد سرمایهگذاران عراقی نسبت به سایر کشورها بیشتر میباشد. در واقع بر خلاف آنکه حجم معاملات خریدوفروش ویلا در نیمه اول امسال در قیاس با نیمه اول سال گذشته با افت مواجه شده است اما ورود ارز سرمایهگذاران کشورهای عربی به شهرهای شمالی و تبدیل آنها به ویلا باعث شد سطح قیمتها به دلیل افت معاملات نه تنها کم نشود بلکه بیشتر هم شوند. با این حال، بنا بر اعلام فعالان بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی، نوسان قیمت در بازار این گروه از املاک هیچ وقت بهصورت ناگهانی و هیجانی نمیباشد و قیمت ویلاها معمولا بهصورت پلکانی و مرحله به مرحله ازدیاد مییابد. اطلاعات اعلام شده از سوی آنها نشان میدهد هماکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین در نواحی مرغوب و ساحلی از کمتر از ۵ میلیون تومان در تابستان سال جاری به حدود ۸ میلیون تومان ازدیاد یافته است؛همچنین در سایر مناطق که از مرغوبیت کمتری برخوردارند در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع زمین از کمتر از ۲ میلیون تومان به حدود ۵/ ۳ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. بررسیها همچنین نشان میدهد در حالی که بیشترین درخواست برای انجام معامله در بازار املاک ویلایی در نیمه اول سال و حتی در عمده روزهای پاییزی از سوی فروشندههای ویلا میباشد یعنی تعداد فروشندهها در این بازار از تعداد درخواست کنندگان خرید بیشتر میباشد اما در مقطع زمانی فعلی به دلیل نزدیک شدن به فصل اوج خرید املاک ویلایی،سطح درخواست برای خرید ویلا نیز ازدیاد یافته است.اما همچنان میزان عرضه بیش از درخواست موجود برای خرید ویلاست هر چند واسطههای معاملات ویلا پیشبینی مینمایند با پیشروی در روزهای پایانی سال و در بهار سال آتی سطح درخواست برای خرید ویلا ازدیاد پیدا مینماید.
اظهارات فعالان بازار معاملات خرید وفروش املاک ویلایی در مناطق پردرخواست و توریستی مازندران نشان میدهد هماکنون بر خلاف بازار معاملات مسکن شهر تهران که در حالت رکود به سر میبرد بازار معاملات ویلا در شرایط رکودی قرار ندارد و خرید و فروش در سطح مناسبی انجام خواهد شد. تغییرات قیمتی املاک ویلایی همچنین حاکی است که بهعنوان مثال در مناطق توریستی اطراف نوشهر قیمت یک ملک ویلایی که در سال گذشته در مقطع زمانی شبیه حال حاضر حول و حوش ۴۰۰ میلیون تومان بوده است هماکنون به حدود ۸۰۰ میلیون تومان رسیده است. با سطح بودجه ۴۰۰ میلیونی هماکنون در مناطق نامرغوبتر(ارزانتر) همچون چمستان که قیمت ویلا در آن مناسبتر از نواحی نزدیکتر به شهر نوشهر است میتوان اقدام به خرید یک دستگاه ویلای معمولی نمایند. فعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق پردرخواست مازندران اختلاف قیمت ویلاهای سنددار و بی سند را تا ۱۰۰ میلیون تومان برای موارد شبیه اعلام مینمایند. این میزان برای ویلاهایی که در داخل بافت روستایی قرار دارند یا خارج از بافت هستند نیز گواه دارد. همچنین بنا بر اعلام آنها در حالیکه در سال گذشته فروش ویلا بهصورت اقساطی و با شرایط پرداخت ۱۰ تا ۱۵ ماهه از اشکال رایج فروش ویلا بوده است؛ اما هماکنون فروش اقساطی ویلا تنها با شرایط تسویه حساب کامل تا حداکثر ۵ ماه انجام میشود. البته خرید اقساطی ویلا برای مدت زمان بیشتر بعضی از سازندهها امکانپذیر میباشد اما فروشندههای مصرفی و برخی سرمایهگذاران حداکثر تا ۵ ماه برای تسویه حساب کامل به خریدار مهلت زمانی میدهند. با این حال، بر خلاف آنکه قیمت املاک ویلایی در نیمه اول سال جاری ازدیاد یافت در همین زمان نوعی سکته معاملاتی در بازار خریدوفروش ویلا نیز رخ داد؛ اما هماکنون بازار یکبار دیگر در حال گرمتر شدن میباشد. حجم معاملات خرید و فروش ویلا در استان مازندران در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته ۴۷درصد کاهش یافت؛همچنین معاملات خرید وفروش ویلا در تابستان امسال در مقایسه با بهار سال جاری نیز با افت ۲۶ درصدی همراه شده است.
در بهار امسال همچنین حجم معامله خرید ویلا در توریستیترین استان شمالی کشور در مقایسه با بهار سال منقضی ۳ درصد و در قیاس با زمستان پارسال ۶ درصد کمتر شد. در کل میتوان نیمه اول سال جاری را بهعنوان مقطع زمانی کمتر شدن معاملات خریدوفروش ویلا در این استان معرفی کرد. روند بلندمدت نوسانات قیمتی در بازار معاملات خریدوفروش ویلاهای توریستی در شمال کشور نشان میدهد ریتم تغییرات قیمت ویلا در این مناطق مانند آهنگ رشد نرخ اجاره مسکن در تهران،یک ریتم آهسته و کند میباشد. در واقع نوسانات قیمتی ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور بهصورت یک روند آهسته صعودی میباشد و این تغییرات قیمتی ناگهانی نمیباشد. درحالیکه واسطهها وفعالان بازار معاملات ویلاهای توریستی در مناطق شمالی کشور قلب معاملات مسکن در این مناطق را رکودی توصیف نخواهند کرد اما بازار معاملات این گروه از املاک بنا بر اعلام آنها در شرایط فعلی بازاری پررونق و هیجانی نیز نمیباشد. همچنین چشماندازی که واسطهها وفعالان بازار ویلا در مناطق شمالی توریستی و پردرخواست برای پایان سال وبهار سال آتی توصیف مینمایند چشماندازی روشن همراه با انجام حجم قابل قبولی از معاملات خرید ویلاست. این در حالی میباشد که فعالان بازار مسکن شهر تهران برای همین بازه زمانی در پایتخت چشمانداز روشنی را تصور نمیکنند و معتقدند بازار مسکن تهران بازاری رکودی خواهد بود و رکود در این بازار در بهار سال ۹۹ نیز ادامه دارد.