به گزارش ملک هفت به نقل از خبرآنلاین، در حالی رکود در بازار، تقریبا نفس خرید و فروش در بازار مسکن را قطع کرده است؛ اما بررسی قیمتها نشان میدهد که قیمت خانهها روندی صعودی دارد. کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی، از این وضعیت به عنوان یک وضعیت غیرعادی یاد مینمایند؛ به طوری که قیمتها در بازارها بالا میروند؛ در حالی که واقعیت بازار هیچگونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمتها ندارد.
آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید مینماید. بنا به گزارش مرکز آمار ایران، در پاییز امسال متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۶۰۴ هزار تومان با میانگین مساحت ۸۶ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده میباشد که نسبت به فصل قبل ۰.۶ درصد و نسبت به مدت شبیه پارسال ۴۴.۸ درصد رشد نموده است.
همچنین براساس این گزارش متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده میباشد که نسبت به فصل قبل ٠.٤ درصد و نسبت به مدت شبیه سال قبل ٨٦.٣ درصد رشد داشته است.
چرخش حرکت نقدینگی به بازار مسکن
اما رشد قیمت مسکن در شرایطی میباشد که حجم نقدینگی در اقتصاد کشور به رقمی بیسابقه رسیده است؛ به طوری که آمارها نشان میدهد نقدینگی در تابستان سالجاری از رقم ۲ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن در حدود ۲۷ درصد بوده است.
به این معنا که سرمایههای مردم پس از گردش در بازار ارز و سکه، به بازار مسکن حرکت کرده است. این در حالی میباشد که بازار مسکن به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان شبیه سال قبل کم شده است؛ این یعنی بازار مسکن با رکود تورمی دست و پنجه نرم مینماید.
اگرچه در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که اکثر کارشناسان معتقدند تنها دلیل این اتفاق میتواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایهگذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایهگذارانه میباشد.
ناتوانی مالی خریداران ملک
هم اکنون دهکهای آسیبپذیر جامعه، نسبت به گذشته طیف وسیعتری را شامل میشوند. پیش از این گفته میشد که دهکهای یک تا سه اساسا توانایی خرید خانه را از دست دادهاند و دهکهای ۴ تا ۷ برای خرید خانه به کمک دولت نیاز دارند، اما با شرایطی که اکنون بر اقتصاد کشور حاکم شده، به نظر میرسد ناتوانی در خرید خانه گریبان دهکهای بالانر جامعه را هم گرفته است.
فرشید پورحاجت، کارشناس مسکن میگوید: در حال حاضر خرید مسکن برای طیف وسیعی از اقشار جامعه سخت شده است. هزینه مسکن به اندازهای شده است که طیف درخواست کننده واقعی مسکن نقدینگی لازم برای خرید خانه را از دست داده است و در این شرایط برای سنجش اثرپذیری طرحهای تازه دولت باید گفت که حتی اگر قیمت زمین را هم از قیمت تمام شده مسکن حذف کنیم، تامین هزینههای مسکن سخت شده میباشد.
هم اکنون با هزینه ساخت متری ۲.۵ تا ۴ میلیون تومان، یک واحد ۱۰۰ متری ۴۰۰ میلیون تومان هزینه دارد؛ این در حالی است که نقدینگی لازم برای پرداخت چنین هزینهای نه در طیف سازندگان و نه در طیف درخواست کنندگان وجود دارد.
چرایی وضعیت غیرعادی بازار مسکن
کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی در خصوص وضعیت بازار مسکن معتقدند که با وجود رشد شدید قیمتها و ناتوانی ۹۰ درصد از در خواست کنندگان مصرفی برای خرید مسکن، وضعیت بازار مسکن در شرایط غیرعادی قرار گرفته است.
به باور حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن، آنچه عامل ادامه روند رشد قیمتها در شرایط فعلی شده میباشد، به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در آتی مربوط میشود.
وی تاکید دارد؛ این اعتقاد به معجزه بابت تصور رشد قیمتها در آتی نهتنها در بازار مسکن، بلکه در بازار سایر داراییها از جمله بازار بورس و خودرو نیز وجود دارد. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را ترغیب به خرید مسکن، خودرو یا سهام مینماید و منجر به ادامه روند رشد قیمتها در شرایطی که واقعیت بازار هیچگونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمتها ندارد، میشود، انتظار برای ادامه روند رشد قیمتهاست.
عبدهتبریزی ذکر مینماید: با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو، در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از طرف مردم رها شود، میتوان امیدوار به ریزش نرخها در بورس، مسکن و خودرو بود.
وی یادآور میشود؛ هماکنون نه سمت ارائه مسکن قادر به تعدیل قیمتهاست و نه سمت درخواست از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. بنابراین این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گرانتر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده میباشد.
عبدهتبریزی تاکید میکند: آنچه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد درخواست مصرفی منجر به تداوم رشد قیمتها در بازار مسکن سال ۹۸ شد، به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفتهبازان مربوط میشود.