دعوی فک رهن سند ملکی

معرفی دعوی فک رهن

قبل از پرداختن به دعوی الزام به فک رهن، باید درباره عقد رهن  اطلاعاتی را داشته باشیم . در مقنن ماده ۷۷۱ق.م عقد رهن دارای تعریف شفافی میباشد که در ادامه ذکر میکنیم.

رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند و در ادامه مقرر داشته که قبض مرتهن بر مال مرهون شرط می‌باشد لیکن استمرار آن لازم نیست.

عقد رهن چیست؟

یبق مقنن ماده 771،  عقد رهن عقدی است که در آن، مدیون ، مالی را به عنوان وثیقه یا ضمانت به داین می دهد.

در این ماده کسی که مالی را رهن میدهد را ، راهن ، و کسی که مال در نزد او بعنوان رهن است را، مرتهن مینامیم.

داین در واقع همان مرتهن، و مدیون همان راهن میباشد. مال رهن داده شده را هم مال مرهون مینامیم.

طبق این قانون ، معامله ملکی که در رهن است( مال مرهون)، بدون اجازه مرتهن (داین، یا کسی که ملک در نزد او در رهن است) جایز نمیباشد.

همجنین قبض مرتهن بر مال مرهون واجب بوده اما نیازی به تداوم آن نیست.

نکات مهم درباره رهن مال یا سند:

• عقد رهن ، عقدی است که طی آن مدیون مالی را جهت وثیقه یا ضمانت به داین واگذار میکند.
• معامله ملک در  گرو رهن، بدون  اطلاع و اجازه مرتهن درست نمیباشد.
• مال مورد رهن یا مرهون  بایستی عین معین بوده، و حق یا منفعت نباشد.
• فک رهن در صورتی انجام میگردد که راهن یا مدیون،  دین خود را به مرتهن  یا داین ، پرداخت کرده باشد و از دین وی بری شده باشد .یا اینکه مرتهن  خودش ، راهن (مدیون) را از ضمانت مبری داند و رضایت دهد.
• عقد رهن را، تنها مرتهن (کسی که مال در نزد او در رهن است) می تواند فسخ کند. و راهن نمی تواند بدون اخذ رضایت مرتهن این کار را انجام دهد. لذا فک رهن در صورت درخواست مرتهن میتواند صورت گیرد.
• در شرایطی که مال مورد رهن و مرهون، از بین رفته و یا تلف گردد هم ، فک رهن انجام میگیرد.

توضیحات کامل درباره رهن سند :

چهار شرط کلی فک رهن سند :

1. اینکه راهن دین خود را به نحو دیگری به مرتهن بپردازد.(ادای دین راهن)
2. اینکه مرتهن خودش دین راهن را به او ابرا نماید.(رضایت مرتهن)
3. اینکه مال مورد رهن، مورد تلف قرار بگیرد.( مال مرهون از بین برود)
4. مرتهن یکطرفه عقد را فسخ نماید.(فسخ قرارداد از طرف مرتهن)

شرایط اقامه دعوی الزام به فک رهن

• در بعضی شرایط مدیون، ملک یا مالی را نزد بانک یا شخصی  دیگر جهت ضمانت، در رهن میگذارد.   اما بعد از اینکه قرض خود را به طور کامل پرداخت کرد، طلبکار (بانک یا هر شخص دیگر) که به تمام حق و حقوق خود رسیده ، باز هم اقدام به  آزادسازی و فک رهن نکند. در این وضعیت راهن باید علیه مرتهن اقامه ی دعوای الزام به فک رهن کند.

رسیدگی به خسارت مال مرهون در این شرایط:

تحت این شرایط تا قبل از ارائه درخواست مدیون از طلبکار، که مال در نزد او در رهن میباشد، مال در نزد طلبکار امانت بوده و چنانچه دراثر اهمال مرتهن ، مال مرهون ازبین نرفته باشد، او مقصر نمیباشد.

اما به محض اینکه دعوی الزام به فک رهن طرح گردد، ید مرتهن ضمانی میشود.یعنی حتی در صورتی که بدون دخالت و اهمال او مال تلف گردد، طلبکار مال، مسئولیت جبران خسارت مال را بر گردن دارد.

• در برخی موارد دیگر، راهن ، مالی منقول یا غیرمنقول ، که در رهن میباشد را فروخته، و به تعهدات خود در فک رهن عمل نمی نماید. در اینگونه موارد هم می توان برعلیه راهن ، دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن در دادگاه طرح کرد.

• در بعضی شرایط نیز فروشنده در زمان فروش مالی که در رهن دیگری است، به خریدار مال مرهون تعهد مینماید تا بدهی خودش را به  شخص مرتهن پرداخت نموده و در زمانی معین اقدام به انتقال دادن سند رسمی به راهن و سپس به خریدار نماید. اما راهن این تعهد خود را انجام نداده است و قرض خود را به مرهون پرداخت ننموده. در این شرایط، خریدار ملک مرهون، بایستی در ابتدای امر، فروشنده را ملزم به پرداخت دینش به مرتهن جهت فراهم کردن مقدمات و شرط فک رهن بنماید. و پس از ادای دین راهن به مرتهن، در صورتی که فک رهن انجام نشد، خریدار باید دادخواست الزام به فک رهن را به دادگاه ارائه نماید.

نکته:

مسئله مهمی که در این شرایط ممکن است پیش بیاید، این است که ، راهن مال مرهون را بدون هیچ تعهدی مانند تعهد به فک رهن به خریدار ملک مرهون فروخته باشد.

در این حالت و زمانی که خریدار از مرهون بودن مال خریداری شده خود باخبر نباشد، بازهم میتواند علیه فروسنده یعنی راهن، طرح دعوای الزام به فک رهن نماید.

علت این است که ،فروشنده در لحظه عقد قرارداد  مال مرهون بایستی مال مرهون فروخته شده را به مالک جدید آن یعنی خریدار، انتقال بدهد.

 در این وضعیت، راهن مکلف میباشد تا مسئولیت تمامی  مشکلات و موانع قانونی موجود در سر راه  انتقال سند ملک به خریدار را بهعهده گرفته و خسارات احتمالی را به خریدار بپردازد.

مدارک مورد نیاز برای دعوای الزام به فک رهن

1. مدارک شناسایی خواهان دعوی یعنی شخصی که دادخواست التزام به فک رهن را به دادگاه ارائه مینماید
2. ارائه قرارداد خرید مال مرهون توسط راهن
3. ارائه قرارداد رهن ملک یا مال مرهون بین راهن و مرتهن
4. درخواست استعلام ملک مورد رهن از مراجع ذی صلاح
5. درصورت وجود شاهد،  شهادت نامه شهود

نمونه دادخواست الزام به فک رهن