وضعیت مستأجران در دوران شیوع ویروس کرونا
مشاهدات میدانی حاکی از آن هستند که با توجه به رشد سریع قیمت املاک و آپارتمان در زمستان سال گذشته و متعاقب آن افزایش نرخ اجارهبها، بسیاری از مستأجران از مؤجران جواب منفی شنیده و امسال باید جابهجا شوند.
شیوع ویروس کرونا به وضع مقررات سختگیرانه در بیشتر حوزههای اقتصادی منجر شده و حتی آن اصنافی که کسبوکارشان غیرضروری تشخیص داده شده، در صورت ادامه فعالیت با اخطار و پلمپ یکماهه محل کسبوکار مواجه خواهند شد.
دفاتر مشاوران املاک هم مکلف به تعطیلی واحد صنفی خود شدهاند.
در نتیجه همه معاملات بازار مسکن اعم از خریدوفروش یا اجاره باید به بعد از بازگشایی این دفاتر موکول شود.
در این شرایط مستأجران که جزء آسیبپذیرترین اقشار در بحران اقتصادی کرونایی هستند، از یک سو مجبورند طبق قرارداد اجاره خود، نسبت به پرداخت اجاره یا تخلیه خانه های اجاره ای اقدام کنند.
از سوی دیگر نمیتوانند برای سکونت خود، واحد استیجاری جدیدی پیدا کنند.
بعضی مؤجران هم طی همین روزها چک های ضمانت اجاره مستأجران را به اجرا گذاشته و حتی خواستار تخلیه خانه های اجاره ای خود هستند.
بازار راکد مسکن 99 در دوران کرونا
خیلی از شهروندان این روزها مجبورند برای تأمین معیشت و رفتن به محل کار از قرنطینه خارج شوند.
متأسفانه آنها حتی در رسانه ملی هم به بیخیالی و بیتوجهی به کرونا متهم میشوند!
اما اغلب این افراد در چهاردیواری محل سکونت خود بهشدت مقید به رعایت اقدامات پیشگیرانه از شیوع ویروس کرونا هستند.
این روزها بهدلیل شیوع کرونا، کمتر خانوادهای به افراد غریبه اجازه ورود به منزل مسکونی خود را میدهد و این مسئله عملا به رکود بازار مسکن و اجاره منجر شده است.
از سوی دیگر واحدهای صنفی مشاور املاک هم طبق قواعد فاصلهگذاری اجتماعی، فعلا اجازه فعالیت ندارند.
البته بعضی از آنها با کرکره نیمه بالا به سر کار بازگشتهاند.
نکته دیگر اینکه در شرایط فعلی تعداد انگشتشماری از واحدهای نوساز عرضهشده به بازار مسکن یا اجاره، قابلبازدید توسط خریداران و مستأجران هستند.
بازدید از بخش عمده واحدهای مسکونی دارای سکنه اعم از فروشی یا اجارهای میسر نیست.
اما مستأجرانی که زمان قراردادشان به پایان رسیده و قادر به توافق با مؤجر نبودهاند، مجبور هستند برای یافتن واحد مسکونی جدید ریسک ابتلا به کرونا را بپذیرند و در بازار مسکن بهدنبال بازدید از معدود واحدهای استیجاری باشند.
مستاجران مجبور به تخلیه خانه های اجاره ای خود هستند.
البته به عقیده مشاوران املاک، احتمال موفقیت این افراد بسیار پایین است،
زیرا حتی در فروردین سالهای قبل هم پیداکردن مورد مناسب برای اجاره یا خرید در بازار مسکن مشکل بوده است.
درخواست همکاری بیشتر موجران با مستاجرین
طبق اعلام مصطفیقلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در دوره شیوع ویروس کرونا بسیاری از مستأجران در تماس با این اتحادیه اعلام کردهاند مالکان حکم تخلیه خانه های اجاره ای آنها را گرفتهاند.
از آنجا که در شرایط کرونایی بسیاری از ساکنان خانهها و واحدها، اجازه بازدید از واحدهای مسکونی خود را نمیدهند، این موضوع باعث ایجاد مشکلات بسیاری برای مستأجرها شده است.
مصطفیقلی خسروی با اشاره به اینکه پیشنهادهای زیادی برای توجه به مستأجران به وزارت راه و شهرسازی ارائه شده، میگوید:
«در این زمینه هنوز به نتیجه قطعی نرسیدهایم. به همین خاطر از صاحبخانهها و مالکان درخواست میکنیم با توجه به شرایط کرونایی کشور، هوای مستأجران را بهدلیل نبود ملک مناسب برای بازدید داشته باشند.
از آنها خواهش میکنیم تا اطلاع ثانوی با مستأجران کنار بیایند و قراردادشان را تمدید کنند».
در همین حال یکی از مشاوران املاک تهران میگوید:
«فروردین هر سال اصولا یکی از ماههای کممشتری در بازار مسکن است.
اما مستأجران یک ماه قبل از اتمام قرارداد، باید برای یافتن مورد جدید اقدام کنند.
بر همین اساس فعلا مستأجرانی که یک ماه دیگر تا اتمام قراردادشان باقی مانده هم به تکاپو افتادهاند».
او با اشاره به کاهش شدید فایلهای اجاره مسکن در بنگاهها، اضافه میکند:
«فعلا بهجز واحدهای نوساز و واحدهایی که بهصورت اورژانسی باید فروخته شده یا اجاره داده شوند، هیچ واحدی در بازار مسکن قابلبازدید نیست.
حتی تعداد آگهیهای مربوط به خریدوفروش و اجاره مسکن در فضای مجازی هم بهشدت افت کرده است».
به عقیده این مشاور املاک، با توجه به اینکه طبق قانون، قراردادهای اجاره مسکن باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و کد رهگیری داشته باشند، بهتر بود دولت تاریخ اعتبار همه قراردادهای اجاره را تا پایان دوره کرونا تمدید میکرد تا از لحاظ قانونی مؤجران قادر به فشار به مستأجر نباشند.
در شرایط فعلی اگر مستأجرها پس از اتمام قرارداد از تخلیه خانه های اجاره ای خودداری نکنند، مؤجرها میتوانند درخواست خسارت کنند.
اما اگر تاریخ قرارداد مستأجرها بهطور قانونی تمدید شود، چنین امکانی برای مؤجرها وجود نخواهد داشت.
وضعیت بازار مسکن در پسا کرونا
تعداد معاملات بازار مسکن تهران در اسفند 98 با کاهش 24درصدی نسبت به بهمن روبهرو شد و به ۱۰هزار و ۲۴۲ فقره رسید.
این مقدار نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، ۲۱درصد کاهش داشته است.
میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران هم با رشد 8.7درصدی مواجه شده است.
حالا در شرایطی که بازار مسکن از ترس کرونا تقریبا تعطیل شده، متولیان امر پیشبینی میکنند حداقل 40درصد دیگر از تعداد معاملات این بازار کاهش باید و بازار مسکن به بدترین وضع رکودی خود برسد.
البته این پیشبینیها فقط به دوره شیوع ویروس کرونا اختصاص دارد و برای دوره بعد از آن برآوردهای متفاوتی میشود.
برخی فعالان بازار املاک معتقدند اگر وضعیت بازار مسکن عادی شود، بهواسطه انباشت تقاضای خریدوفروش و اجاره مسکن، این بازار با دورهای از رونق مواجه خواهد شد که یکی از تبعات آن میتواند رشد قیمت و تنش نسبی در بازار باشد.
از سوی دیگر برخی مشاوران املاک میگویند با توجه به رشد 3برابری قیمت مسکن طی ۲ سال اخیر، رونق دوباره این بازار با وضع بازار سرمایه ارتباط مستقیمی دارد .
وفقط اگر جذابیت این بازار کم شود، احتمال هجوم نقدینگی برای سرمایهگذاری در بازار مسکن وجود دارد.
به عقیده این دسته از صاحبنظران فعلا اغلب صاحبان سرمایه بازار مسکن را برای کسب بازده مناسب نمیدانند.
در واقع از آنجا که سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن کمتر از 30درصد است، افزایش تقاضای خرید مسکن بدون افول بورس دور از انتظار است.