به گزارش ملک هفت به‌نقل از دنیای اقتصاد، معاملات مسکن شب عید نشان می‌دهد خریدهای تبدیلی، به‌معنای جابه‌جاشدن به آپارتمان بهتر، در منطقه یک تهران با حجم بیشتری نسبت به سایر مناطق انجام شده است. این وضعیت ناشی از قدرت خرید ساکنان این منطقه است. افزایش چشمگیر قیمت بازار مسکن تهران در منطقه یک تأثیر قابل‌توجهی بر رشد میانگین قیمت داشته است.
آمارهای رسمی از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند سال ۹۸ حاکی از آن هستند که طی این ماه که آخرین فرصت متقاضیان برای انجام معاملات شب عید بازار مسکن محسوب می‌شود، سه طیف اصلی متقاضی مسکن، به‌ترتیب بیشترین حضور خود را در بازار مسکن تهران در سه گروه از مناطق مشخص این شهر رقم زدند.
رفتارهای متفاوت هرکدام از این سه طیف در بازار مسکن تهران منجر به تغییرات معنادار در حجم و قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق شده است.
وضعیت بازار مسکن تهران در منطقه یک
بررسی‌ها نشان می‌دهند طی اسفند سال گذشته بیشترین حضور و انجام معاملات خرید مسکن مربوط به گروه شاخصی از متقاضیان مصرفی بازار مسکن، یعنی متقاضیان تبدیل به احسن مسکن بوده است.
ردیابی منطقه‌ای این گروه از خریداران نشان‌دهنده حضور پررنگ آن‌ها در بازار مسکن تهران آن‌هم در گران‌ترین منطقه این شهر، یعنی منطقه یک بوده است.
حضور پررنگ‌تر این گروه از متقاضیان در بازار مسکن تهران در مقطع زمانی شب عید، نه‌تنها منطقه یک این شهر را به‌عنوان کانون تمرکز تقاضای این گروه از خریداران مسکن در اسفند به تنها منطقه‌ای تبدیل کرده که تعداد معاملات خرید مسکن در آن در میان ۲۲ منطقه شهر تهران افزایش یافته، بلکه در این منطقه تحت‌تأثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن، میانگین قیمت مسکن با رشد قابل‌توجهی هم مواجه شده است.
حجم معاملات خرید در بازار مسکن تهران در این منطقه طی اسفند سال ۹۸ در مقایسه با بهمن همان سال، معادل ۲۰درصد افزایش یافت. این در حالی است که در سایر مناطق شهر تهران، حجم معاملات خرید مسکن در مقطع زمانی شب عید حدود یک‌پنجم تا یک‌سوم کاهش یافته است. اما در منطقه یک این روند برعکس شد و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این منطقه در همین بازه زمانی یک‌پنجم زیاد شد.
البته در منطقه ۲۲ شهر تهران هم حجم معاملات خرید مسکن اندکی افزایش یافت و نسبت به بهمن ۵درصد رشد کرد. اما با صرف‌نظر از ریزنوسان مثبت جزئی در حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲۲، می‌توان گفت منطقه یک شهر تهران تنها منطقه‌ای بوده که طی اسفند، در مقایسه با بهمن، نه‌تنها حجم معاملات خرید مسکن در آن به‌طور محسوس و معادل ۲۰درصد افزایش یافته، بلکه میانگین قیمت مسکن هم در این منطقه و در همین بازه زمانی به‌میزان قابل‌توجهی، یعنی ۱۳درصد رشد کرده است.
این میزان رشد قابل‌توجه در میانگین قیمت مسکن در منطقه یک، بعد از رشد ۱۴درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۸، بالاترین تورم ماهانه مسکن در اسفند، در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران محسوب می‌شود.
قیمت مسکن در تهران طی اسفند ۹۸
معمولا بیشترین حضور سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن تهران در مناطق مصرفی و پرتقاضا است. به همین خاطر افزایش قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران، برخلاف سایر مناطق، و همین طور ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه در این منطقه طی اسفند، مربوط به تقاضای تبدیل به احسن مسکن از سوی گروهی است که به‌دلیل تمکن مالی قابل‌توجه، حساسیت و آسیب‌پذیری کمتری به تغییرات قیمت مسکن دارند.
همین کمتربودن سطح حساسیت و آسیب‌پذیری در برابر تغییرات و نوسانات افزایشی قیمت مسکن، موجب شد در حالی که تقاضای مسکن در سایر مناطق شهر تهران در اسفند به‌میزان قابل‌توجهی کاهش می‌یابد، در منطقه یک شهر تهران، حجم معاملات خرید آپارتمان نه‌تنها نسبت به ماه قبل کاهش نیابد، بلکه با رشد ۲۰درصدی هم همراه باشد.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، طی اسفند سال گذشته به ۱۵میلیون و ۶۶۰هزار تومان رسید؛ آن هم در حالی که این میزان در مقایسه با بهمن حدود ۹درصد و در مقایسه با اسفند سال ۹۷ معادل ۴۲درصد رشد کرد. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران هم با کاهش ۲۴درصدی در مقایسه با بهمن، به حدود ۹هزار فقره رسیده و در مقایسه با اسفند سال ۹۷ معادل ۱۷درصد کاهش یافت.
بررسی‌های آماری از تحولات یک‌ساله بازار مسکن در سال ۹۸ هم نشان می‌دهد بازار مسکن سال گذشته با شرایط رکود تورمی به پایان رسید. در واقع بازار معاملات مسکن در سال ۹۸ از نظر قیمت با رشد صعودی همراه بود و از نظر حجم معاملات در مقایسه با یک‌ساله ۹۷ روند نزولی طی کرد.
میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در طی سال ۹۸ به ۱۳میلیون و ۳۰۰هزار تومان رسید که در مقایسه با سال ۹۷، با رشد ۶۲درصدی همراه بوده است. از طرف دیگر طی سال گذشته در مجموع ۷۴هزار و ۷۷۲ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با تعداد معاملات مسکن ثبت‌‌شده در سال ۹۷ معادل ۳۳درصد کاهش یافته است.
بعد از ثبت تورم ماهانه ۱۱درصدی مسکن در اردیبهشت سال گذشته، ثبت تورم ماهانه حدود ۹درصدی در اسفند بالاترین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۸ بوده است. یک علت عمده ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه مسکن در ماه پایانی سال گذشته، وزن قابل‌توجه معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران با وجود افزایش قابل‌توجه میانگین قیمت مسکن در این منطقه در این بازه زمانی بوده است.
مقایسه بازار مسکن تهران در مناطق مختلف
میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آمارهای رسمی با استناد و اتکا به وزن معاملات انجام‌شده در هر منطقه به‌صورت میانگین وزنی محاسبه می‌شود، و با توجه به اینکه برخلاف سایر مناطق، حجم معاملات مسکن بازار تهران در منطقه یک با رشد مثبت قابل‌توجه در یک ماه مواجه شده و در مجموع ۶درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفند در این منطقه به ثبت رسید، نوسانات افزایشی قیمت مسکن در این منطقه در ثبت تورم ماهانه قابل‌توجه برای بازار مسکن شهر تهران مؤثر بوده است.
در حالی که بیشترین حضور تقاضای مربوط به تبدیل به احسن مسکن در اسفندماه در منطقه یک شهر تهران رصد شد، بیشترین تقاضای مسکن ورودی به بازار از سوی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان هم در مناطق مصرفی میانی شهر تهران، از جمله مناطق ۴ و ۵ و بیشترین حضور متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌ها در مناطق جنوبی شهر تهران، از جمله مناطق ۹ تا ۱۱ و سایر مناطق جنوبی بوده است.
البته این موضوع هرگز به این معنا نیست که انواع مختلف تقاضا در همه محلات و مناطق شهر تهران وجود نداشته، بلکه به این معناست که بیشترین تمرکز هرکدام از گروه‌های متقاضی مسکن و معاملات مسکن انجام‌شده در اسفند مربوط به چه مناطقی در بازار مسکن تهران بوده است.
مناطق شهر تهران از نظر جغرافیای معاملات مسکن در اسفندماه را می‌توان به دو گروه مناطق شمالی و جنوبی طبقه‌بندی کرد. مناطق ۱ تا ۸ شهر تهران به‌عنوان مناطق شمالی و مناطق ۹ تا ۲۱ هم به‌عنوان مناطق جنوبی شهر تهران قابل‌طبقه‌بندی هستند.
منطقه ۲۲ هم خاص و استثناء محسوب می‌شود. تحولات این منطقه به‌صورت جداگانه قابل‌رصد و تحلیل است. حجم معاملات خرید مسکن طی اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ در مناطق شمالی با کاهش ۱۴درصدی مواجه شد. این میزان در مناطق جنوبی برابر با کاهش ۳۲درصدی، و در کل مناطق شهر تهران به‌طور میانگین معادل افت ۲۵درصدی بوده است.
این موضوع نشان می‌دهد میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن طی اسفند نسبت به بهمن در مناطق جنوبی هم بیشتر از مناطق شمالی و هم بیشتر از میانگین کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در کل شهر تهران بوده است.
در حالی که میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت طی اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ با کاهش ۶٫۷درصدی همراه شد، میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی معادل ۱۰درصد و در کل شهر تهران به‌طور میانگین معادل ۹درصد رشد کرد. این آمار نشان می‌دهند عمق رکود معاملات مسکن در مناطق جنوبی بیش از مناطق شمالی است، اما تورم ماهیانه در این مناطق کمتر از مناطق شمالی است.
در دو منطقه اصلی محل حضور سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران بازار مسکن تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ هم حجم معاملات خرید مسکن طی اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ به‌ترتیب معادل ۲۷٫۲درصد و ۲۶درصد کاهش یافته است. میانگین قیمت مسکن طی اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ هم در منطقه ۴ معادل ۱۱٫۶درصد و در منطقه ۵ معادل ۸درصد رشد کرد.
اما در منطقه ۲۲ شهر تهران، در مقایسه با سایر مناطق مصرفی شهر تهران، شرایط متفاوتی رقم خورد. اسفند سال گذشته حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه غربی تهران که عمدتا موردتوجه تقاضای مصرفی است، در مقایسه با بهمن با رشد ۵درصدی همراه شد. این منطقه بعد از منطقه یک شهر تهران و به استثنای شمالی‌ترین منطقه پایتخت، تنها منطقه‌ای بود که حجم معاملات خرید مسکن در آن در این بازه زمانی روند افزایشی داشت.
این میزان افزایش در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات مسکن در منطقه یک، آن‌هم در بازه زمانی یک‌ماهه، افزایش ناچیزی محسوب می‌شود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه طی اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ معادل ۴درصد رشد کرد.