شرحي بر نكات حقوقي مهم به هنگام خريد ملك
به هنگام معامله ملك، خريدار و فروشنده در حضور مشاور املاك، بر سر جزئياتي توافق ميكنند كه در توافقنامه فيمابين ذكر و قيد ميشود و هر دو طرف آن را امضاء ميكنند و مشاور املاك نيز شاهد و ناظر بر معامله است. ولي گاهي طرفين يا يكي از طرفين از انجام تعهدات خود سر باز ميزند و ضمانت اجرايي براي متعهد كردن شخص خاطي وجود ندارد مگر با مراجعه به دستگاه قضايي و طرح دعوي و شكايت كه پروسهاي فرساينده و زمانبر است. اين در حالي است كه اگر طرفين قرارداد و مشاور املاك به نكات حقوقي مهم اشراف داشتهباشند، قراردادي امضاء نميكنند كه از جزئيات آن مطلع نباشند و در نتيجه اينگونه به چالش بيفتند.
از اينرو در اين مقاله قصد داريم 10 نكته مهم حقوقي را كه اطلاع از آنها به هنگام انجام معاملات ملكي ضرورت است بيان كنيم تا با ديد باز و آگاهي كامل قراردادهاي معاملات ملكي خود را به انجام برسانيد. بنابراين مطالب خوب اين مقاله را از دست ندهيد!
ضرورت آگاهي به نكات حقوقي مهم
گاهي اوقات معامله زمين و ملك بسيار پيچيده و چالش برانگيز ميشود؛ زيرا كه افراد بياطلاع از قوانين و دانستنيهاي حقوقي اقدام به انجام معامله و امضاي قراردادي ميكنند كه از كم و كيف محتواي حقوقي آن و پيامدهايي كه ممكن است بسيار فرساينده و دردسر آفرين باشند، اطلاعات كافي ندارند و در نتيجه براي خود دردسرهاي بزرگ ايجاد ميكنند. آگاهي و اشراف به نكات حقوقي مهم در خصوص خريد ملك و زمين، موجب ميشود طرفين معامله بدون درگير شدن در گرفتاريهايي كه حل آنها نياز به گرفتن وكيل و مشاور و مراجعه به دستگاه قضايي وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خيالشان از بابت پيامدهاي مطالب و محتوايي كه امضاء كردهاند، راحت باشد. به اين ترتيب هم در وقت اين افراد صرفهجويي ميشود و هم جلوي ضرر و زيانهاي احتمالي گرفته ميشود.
انواع دعاوي ملكي
انواع دعاوي ملكي
طرح دعوي در خصوص معاملات ملكي كه از نكات حقوقي مهم به شمار ميرود، معمولاً به سه شكل رخ ميدهد:
- دعاوي حقوقي
- دعاوي كيفري
- دعاوي ثبتي( شامل كلاهبرداري در زمينه خريد و فروش و اجاره ملك يا نقض قوانين معامله و عدم تعهد به مفاد قرارداد)
نكات حقوقي مهم
- بررسي كامل مدارك فروشنده
- بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
- دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمينهاي مصادرهاي
- معامله زمينهاي كشاورزي واقع در طرح
- مطابقت ملك با اسناد و وضعيتهاي موجود
- معاملات ملكي ورثهاي
- اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
- مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
- تنظيم سند و ثبت آن
- تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
شرح كامل نكات حقوقي مهم
اكنون كه فهرستوار به سرفصلهاي نكات حقوقي مهم اشاره نموديم، حال به بيان جزئيات آن ميپردازيم تا با اطلاعات كامل به خريد و فروش ملك بپردازيد و خيالتان از بابت نگرانيهاي قانوني كه ممكن است برايتان به وجود آيد، راحت باشد. شرح اين نكات بدين قرار است:
ضرورت آگاهي از نكات حقوقي مهم در معامله ملك
بررسي كامل مدارك فروشنده
يكي از نكات حقوقي مهم، بررسي مدارك شناسايي فروشنده است كه از الزامات است حتي اگر وكيل قانوني يا شخص ديگري از جمله قيم او بخواهد به جاي فروشنده، قرارداد را امضاء كند. بنابراين احراز هويت مالك اصلي به عنوان فروشنده و تطابق مدارك ارائهشده با هويت او بسيار الزامي است و بايد توجه داشت كه فروشنده ممنوعالمعامله نباشد؛ زيرا اگر چنين شرطي دارا باشد، معامله به لحاظ قانوني باطل محسوب ميشود.
يكي از شروط ممنوعالمعامله بودن فرد، محجور بودن شخص و يكي ديگر از اين شروط، نداشتن سن قانوني (زير18 سال) است. چنانچه شخص ورشكسته باشد نيز، امكان معامله با او وجود ندارد؛ زيرا قانون معامله با افراد ورشكسته را فاقد اعتبار و غيرقانوني ميداند.
از ديگر شروط ممنوعالمعامله بودن، كهولت سن، بيماري فرد و مواردي از اين دست است كه گرچه در اين قسمت تأكيد بر نداشتنِ اين شروط در مورد فروشنده ميباشد ولي در واقع هر دو طرف معامله بايد داراي شرايط لازم براي معامله باشند و ممنوعالعامله نباشند.
براي افرادي كه احتمال محجور بودن آنها ميرود، ميتوانيد از اداره سرپرستي محجوران موضوع را پيگيري كرده و استعلام بگيريد. چنانچه فروشنده ملك بيش از يك نفر باشد، بايد مدارك هويتي تك تك فروشندگان و همچنين نمايندگان قانوني آنها بررسي شود.
بررسي كامل وضعيت سند ملك يا زمين مورد معامله
پس از بررسي اسناد و مدارك هويتي فروشنده ملك اشخاص حقيقي و يا اشخاص حقوقي، از نكات حقوقي مهم ديگر بررسي اسناد و مدارك مربوط به زمين يا ملك مورد معامله است. بدين صورت كه همه موارد مهم از جمله؛ مدارك ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثيقهاي يا توفيقيبودن ملك مشخص شود.
هر سند مالكيتي قوانين ثبتي مخصوص به خود را دارد. بنابراين به عنوان خريدار يا اجارهكننده، پيش از عقد هرگونه قرارداد، از وضعيت سند مورد معامله آگاهي يابيد. چنانچه نكته مبهمي به نظرتان ميرسد، بيرودربايستي از فروشنده يا مشاور املاك درخواست كنيد موارد مبهم را برايتان شفافسازي كنند و مداركي دال بر بيشك و شبههبودن ملك به شما ارائه دهند. شما ميتوانيد با استفاده از كد رهگيري املاك، به وسيله سامانه دفاتر اسناد و املاك كشور، استعلام بگيريد تا از بينقصبودن اسناد و مدارك ملك مورد معامله اطمينان يابيد.
بررسي مدارك ملك يا زمين به عنوان يكي از نكات حقوقي مهم
دستور اجرايي فرمان امام در خصوص خريد زمينهاي مصادرهاي
يكي از نكات حقوقي مهم، مسأله خريد زمين يا ملكي است كه توسط دادگاههاي انقلاب مصادره شده و به نهادهايي از جمله بنياد شهيد، ستاد اجرايي فرمان امام(ره)، كميته امداد امام خميني، بنياد مستضعفان و ساير نهادها واگذار شدهاند. از آنجايي كه خريد چنين مواردي معمولاً با مشكلاتي مبني بر ادعاي احتمالي مالكان قبلي همراه است كه ميتواند از طريق سيستم قضايي بررسي و پيگيري شود، جهت اطمينان از صحت مجوزهاي وكالت فروشنده از طرف نهاد مربوطه، مدارك لازم در رابطه با مالكيت اشخاص حقيقي و حقوقي اين املاك و زمينها را بررسي كرده و استعلامهاي لازم را اخذ كنيد.
معامله زمينهاي كشاورزي واقع در طرح
برخي از زمينها در محدوده طرحي قرار دارند كه به آن طرح تفصيلي ميگويند. بنابراين به هنگام خريد زمين، مراقب باشيد كه قبل از انجام هرگونه قرارداد، طرح تفصيلي زمين را از شهر مربوطه بررسي كنيد و اطمينان حاصل كنيد كه مشمول اين طرح نميباشد. در خصوص زمينهاي كشاورزي يكي از نكات حقوقي مهم اين است كه اين زمينهاي كشاورزي معمولاً فاقد سند رسمي هستند و معامله آنها به صورت دستي و سنتي انجام ميپذيرد. از اينرو به هنگام معامله چنين زمينهايي يادتان باشد كه قبل از انعقاد و امضاي قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمي، استعلامهاي لازم را در اين خصوص كسب كنيد.
مطابقت ملك با اسناد و وضعيتهاي موجود
به هنگام معامله ملك يا زمين، به خاطر داشتهباشيد كه مورد معامله را به صورت دقيق بررسي كرده و با آنچه در مورد ملك مندرج است مطابقت دهيد. اگر مواردي از جمله خرابي، عيب و نقص و ... در ملك يا زمين مورد معامله مشاهده ميكنيد، حتي اگر هر دو طرف معامله از آن آگاهي داريد، به صورت مكتوب در متن قرارداد به آن اشاره كنيد.
معاملات ملكي ورثهاي
چنانچه ملكي كه معامله ميكنيد، ورثهاي است، بايد مشخصات دقيق ورثه يا موكلين آنها را با اطلاعات ملك مورد نظر و گواهي انحصار وراثت مطابقت دهيد. از اركان درستبودن اين نوع معامله اين است كه همه وراث به هنگام عقد قرارداد حضور داشته و به انجام معامله رضايت داشتهباشند؛ زيرا در صورت مخالفت حتي يك نفر، معامله خدشهدار است و بايد به زماني موكول شود كه سهمالارث شخص مخالف پيگيري و از طريق قانوني مشخص شدهباشد.
چنانچه وراث داراي وكيل باشند، حضور وكيل قانوني آنها به هنگام معامله الزامي است. در معامله با بيش از يك نفر(اشخاص حقوقي)، حضور همه آنها لازم است مگر اينكه يك نفر از جانب بقيه وراث داراي وكالتنامه قانوني باشد كه در آن صورت حضور آن شخص به تنهايي كفايت ميكند.
اينكه شما مبايعهنامه در دست داشتهباشيد، لزوماً به معناي مالكيت شما نيست و پايبندي به مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد توسط خريدار و فروشنده، از الزامات معامله محسوب ميشود.
نكات مهم حقوقي
اجتناب از پرداخت كل بهاي مورد معامله
يكي ديگر از نكات حقوقي مهم در خصوص پرداخت وجه مورد معامله است. خريدار ملك يا اجارهكننده تا قبل از تحويلگرفتن مورد معامله و اسناد و مدارك مربوط، نبايد كل وجه مورد معامله را به فروشنده پرداخت نمايد. فروشنده نيز بايد دريافت مابقي وجه مورد معامله، زمان دريافت آن و نحوه دريافت آن را با جزئيات در قرارداد ذكر كند و ضمانت اجرايي آن را فسخ يكطرفه قرارداد بدون نياز به مراجعه به دستگاه قضايي قرار دهد تا در صورت عدم پرداخت وجه كامل مورد معامله، بتواند به ملك خود دسترسي يابد بدون اينكه درگير مسائل و دوندگيهاي قانوني شود. در اين صورت هم فروشنده و خريدار و هم مالك و مستأجر، مكلف به انجام تعهدات خود خواهند شد
مشخص كردن جزئيات فسخ قرارداد
به منظور جلوگيري از بروز اختلاف و عدم تعهد به مفاد قرارداد و اتلاف وقت و دردسرهاي آتي براي برطرف كردن آنها، بهتر است تمام شرايط و تعهدات مورد خواست خريدار و فروشنده با جزئيات كامل در قرارداد به صورت مكتوب و با امضاي هر دو طرف قيد شود.
تنظيم سند و ثبت آن
از نكات حقوقي مهم كه تأكيد بر آن لازم است، تنظيم و ثبت سند معامله ملك در دفاتر اسناد رسمي و سامانه اسناد و املاك كشور است. تنظيم اين اسناد در دفاتر رسمي، از وقوع اختلافات حقوقي، ثبتي و كلاهبرداري جلوگيري خواهد كرد.
در مورد املاك استيجاري، چنانچه قولنامه ملك در آژانس املاك و با امضاي مشاورين املاك نوشتهشود و در زمان تنظيم قرارداد كد رهگيري دريافت شود، از وقوع دردسرهاي آتي پيشگيري خواهد شد. قراردادهاي قولنامه مانند سند عادي هستند و مطالب مندرج در آنها مشمول قوانين سند عادي است.
تنظيم قانوني قرارداد در دفتر معاملات ملكي
از ديگر نكات حقوقي مهم، اين است كه هنگامي كه در آژانس املاك قراردادي تنظيم ميشود، براي آن كد رهگيري و هولوگرام اخذ شود. اين تنظيم قرارداد بايد در املاكي انجام شود كه حتماً مجوز كسب قابل رؤيت دارا باشد نه صرفاً سردري با مضمون آژانس املاك! نكته مهم ديگر اين است كه چنانچه قرارداد رسمي در دفاتر اسناد و يا ساير مراجع قانوني توسط فردي تنظيم شود كه صلاحيت تنظيم يا ثبت را نداشته بودهباشد، آن قرارداد فاقد رسميت است و عادي تلقي ميشود.
شروط مهم معامله ملك