قوانین مالکیت در آپارتمان ها و ساختمان ها
همانطور که در مقاله قانون تملک ساختمان ها توضیح دادیم ، مالکیت ها در 4 حوزه کلی بررسی میشوند:
- مالکیت در آپارتمان‌ها (اختصاصی و مشترک)
- اداره امور ساختمان
- هزینه‌های مشترک ساختمان
- حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا
در ادامه به بررسی کامل همه قوانین مالکیت ملک میپردازیم:
قوانین مالکیت قسمت‌های اختصاصی ساختمان
در ادامه به بیان مواد قانونی در قسمت‌های اختصاصی میپردازیم:
ماده ۱: قسمت‌هایی از ساختمان اختصاصی تلقی میشوند که عرفا به استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشند.
ماده ۲: علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی هم باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از جمله حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید شوند.
قوانین مالکیت قسمت‌های مشترک ساختمان
ماده ۳: قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده همه شرکا باشند، قسمت‌های مشترک محسوب شده و نمی‌توان حق انحصاری بر آن‌ها قائل شد.
تبصره: گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همین طور نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.
قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع همه شرکاست، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده ۴: قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها عبارت‌اند از:
الف. زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب. تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه ، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌های آب و فاضلاب، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری، گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و...
ج. اسکلت ساختمان.
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌هاست، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
د. درها و پنجرها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ه. تأسیسات مربوط به راه‌پله، از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و همین طور تأسیسات مربوط به آن‌ها، به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
و. بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گشده است.
ز. نمای خارجی ساختمان.
ح. محوطه ساختمان، باغها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی هم ثبت نشده‌اند.
مواد قانونی اداره امور ساختمان در مالکیت
در این بخش مواد قانونی قانون تملک آپارتمان ها مربوط به اداره امور ساختمان را در قالب دو فصل بیان می‌کنیم.
فصل اول: مجمع عمومی، طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
ماده ۵: در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر بیشتر باشد، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.
ماده ۶: زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، اعم از عادی یا فوق‌العاده، در مواردی که توافق‌نامه‌ای بین آن‌ها تنظیم نشده، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. در صورت عدم‌حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷: در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می‌شود. مجمع عمومی مالکین باید حداقل یک‌بار در سال تشکیل شود.
ماده ۸: برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آن‌ها ضروری است.
تبصره: در صورت عدم‌حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید خواهد شد. اگر در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نشد، جلسه برای ۱۵ روز بعد تجدید شده و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹: کسی که به‌عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه می‌کند.
تبصره: اگر مالک قسمت اختصاصی، شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰: هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱: مجمع عمومی شرکا این وظایف و اختیارات را دارد:
الف. تعیین رئیس مجمع عمومی،
ب. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن‌ها،
ج. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان،
د. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالیانه،
ه. اتخاذ تصمیم برای ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا،
و. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به‌منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲: کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره. تصمیمات اتخاذشده مجمع باید ظرف ۱۰ روز توسط مدیر یا مدیران به شرکای غایب اطلاع داده شوند.
ماده ۱۳: تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکا الزام‌آور است.
فصل دوم: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴: مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند.
ماده ۱۵: اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳، تعداد مدیران باید فرد بوده و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند. انتخاب مجدد مدیر یا مدیران هم بلامانع است.
ماده ۱۶: در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، مجمع عمومی فوق‌العاده، قبل از انقضای مدت و برای انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره. اگر سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌مدیره به‌دلایل فوق از هیئت‌مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید برای تجدید انتخاب هیئت‌مدیره تشکیل شود.
ماده ۱۷: تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
ماده ۱۸: مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به‌عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به‌پیوست قبوض و اسناد مربوطه، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و عرضه می‌شود.
ماده ۱۹: مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگری را به‌جای خود انتخاب کنند.
ماده ۲۰: مدیر یا مدیران مکلف هستند همه بنا را به‌عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ شده و به بیمه‌گر پرداخت می‌شود.
ماده ۲۱: مدیر یا مدیران مکلف هستند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه، با نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین‌شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲: در همه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ۱۰ آپارتمان داشته باشند، مدیر یا مدیران مکلف هستند برای حفظ و نگهداری و تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور ساختمان، دربان استخدام کنند.
بیشتر بخوانید
مالیات بر املاک و مستغلات چگونه است؟
مواد قانونی هزینه‌های مشترک ساختمان در مالکیت
در این بخش مواد قانونی قانون تملک آپارتمان ها مربوط به هزینه‌های مشترک ساختمان را بیان می‌کنیم.
ماده ۲۳: شرکای ساختمان موظف هستند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت، که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام و غیره، به‌ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و غیره، به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم میشوند. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.
تبصره. اگر به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند. اگر پرداخت هزینه‌های جاری مشترک بر عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی هم مراجعه نمایند.
ماده ۲۴: هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را کند. در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵: هزینه‌های مشترک عبارت‌اند از:
الف. هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب. هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
نکته: در صورتی که مالک یا مستأجر بدهی خود را پرداخت نکند، مطابق این قانون، ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران با اظهارنامه میزان بدهی ساکن اعلام و از او مطالبه می‌شود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… جلوگیری کنند.
در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده بازهم اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به‌تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد.
در نهایت مدیر یا هیئت مدیران موظف هستند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند.
اگر امکان قطع خدمات مشترک وجود نداشته باشد، مدیران می‌توانند از همان ابتدا به‌طور مستقیم به مراجع قضایی شکایت نمایند. برای پیگیری سریع این مسائل، دادگاه‌ها موظف هستند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات عمومی که به مجموعه عرضه می‌شود محروم کنند؛ بعد هم او را تا دو برابر مبلغ بدهی به‌نفع مجموعه جریمه نمایند.
مواد قانونی حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا در مالکیت
در این بخش مواد قانونی قانون تملک آپارتمان ها مربوط به حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا را بیان می‌کنیم.
ماده ۲۶: اگر بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط بر عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها، تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷: مدیر یا مدیران به‌ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند، برای تأمین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به‌عنوان تن‌خواه‌گردان از شرکا دریافت کنند.