نگاهی بر قانون مالکیت آپارتمان و ملک
عرف و قانون در منظم و اجرایی کردن هنجارها و جلوگیری از ناهنجاری‌‌ها نقش مهمی ایفا میکند. به همین دلیل هم قانون تملک آپارتمان‌ها و اصلاحات اجرایی آن تصویب شد. این قانون به‌عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین قانون در کشور ما برای نظم در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها و اداره و مدیریت آن‌ها شناخته میشود.
قانون تملک آپارتمان ها چیست؟
قانون تملک آپارتمان ها برای اولین بار در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید. این قانون در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت تا آنچه به‌عنوان فرهنگ آپارتمان‌نشینی معروف است، به بهترین شکل بیان کند. در ادامه و در قالب چهار بخش مختلف، به بررسی مهم‌ترین مسائل مطرح شده در این قانون می‌پردازیم.
بخش اول: مالکیت در آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان ها و مالکیت در آپارتمان‌ها و محل‌های پیشه و سکنای ساختمان را به دو قسمت تقسیم کرده است:
- قسمت اول، اختصاصی
- قسمت دوم، مشترک
-قسمت اول یا همان قسمت اختصاصی مربوط به بخش‌هایی است که در سند مالکیت ذکر شده و متعلق به مالک است. مالک می‌تواند هر تصرفی در آن انجام دهد، اما هیچ‌یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت مالکین در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در منظر باشد، تغییراتی بدهند.
-قسمت دوم یا همان قسمت‌های مشترک، آن‌هایی هستند که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورداستفاده همه شرکا هستند و حق استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند واحد نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستند و به‌صورت مشاعی تعلق می‌گیرد.
تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه‌پله‌ها، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت‌بام، در و پنجره‌های قسمت عمومی، حیاط، نمای ساختمان و... جزء قسمت‌های مشترک هستند.
مواد قانونی قانون تملک آپارتمان ها مربوط به قسمت‌های مشترک و اختصاصی ساختمان را در قالب دو فصل بیان می‌کنیم.
فصل اول: قسمت‌های اختصاصی
فصل دوم: قسمت‌های مشترک
مواد قانونی مالکیت در قسمت های مشترک و اختصاصی آپارتمان ها را میتوانید در اینجا بخوانید.
بیشتر بخوانید
مشاعات ساختمان و آپارتمان و قوانین آن
بخش دوم: اداره امور ساختمان
وقتی آپارتمان دارای مالکین متعدد است، برای اجرای قوانین از طرف همه آن‌ها باید نماینده‌ای تعیین شود. اما اگر تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شده و از میان خود، مدیر یا مدیرانی را برای اداره ساختمان انتخاب کنند.
برای تشکیل مجمع عمومی باید مالکین بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی حضور یابند.
وظایف اصلی مدیران ساختمان چیست؟
- اداره و حفظ ساختمان،
- دریافت و پرداخت هزینه‌ها،
- پرداخت بیمه آتش‌سوزی،
- تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن،
- جلوگیری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران،
- مطالبه طلب از بدهکاران، با طرح دعوی در دادگستری
- و مراجعه به اداره ثبت برای امور مربوطه.
مواد قانونی قانون تملک آپارتمان ها مربوط به اداره امور ساختمان را در قالب دو فصل بیان میشود:
فصل اول: مجمع عمومی، طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
فصل دوم: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
مواد قانونی مالکیت در اداره امور ساختمان را میتوانید در اینجا بخوانید.
بخش سوم: هزینه‌های مشترک ساختمان
مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین میکند. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
نکته: در مورد پرداخت هزینه‌ها امکان تنظیم قرارداد قانونی هم وجود دارد. حتی مالکین می‌توانند توافق کنند و فقط بعضی از ساکنین، هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند.
مواد قانونی مالکیت در هزینه های مشترک ساختمان را میتوانید در اینجا بخوانید.
بخش چهارم: حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا
یکی از مسائلی که در این قانون مورد توجه قرار گرفته، تجدید بنای ساختمان است؛ یعنی وقتی عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است. در این شرایط اگر موارد زیر صدق کنند، تجدید بنای ساختمان صورت می‌گیرد:
- بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛
- اکثریت مالکین قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق باشند؛
- دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد؛
- مسکن استیجاری مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند، تأمین شود.
در نهایت پس از اتمام بازسازی، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌ها تعیین شده و از اموال آن‌ها، از جمله همان واحد استیفا می‌کنند. اجاره خانه مالکین اقلیت هم از اموال آن‌ها استیفا میشود.
مواد قانونی مالکیت در حفظ و نگهداری و تعمیرات ساختمان را میتوانید در اینجا بخوانید.
ارسال نظر