سه شنبه 25 شهریور 1399

چالش های طرح مالیات بر خانه های خالی

چالش های طرح مالیات بر خانه های خالی

با توجه به چالش هایی که بر سر راه اجرای صحیح و موفقیت آمیز طرح وضع مالیات بر خانه های خالی وجود دارد؛ به نظر می رسد که این طرح نمی تواند در تعدیل بازار اجاره بهای مسکن، کارایی لازم را داشته باشد.

امین کاوه ای صاحب نظر اقتصادی چالش های موجود در مسیر اجرای طرح وضع مالیات بر خانه های خالی را برشمرده است که در ادامه به آن ها اشاره می شود.

امکان جبران کسری بودجه با دریافت مالیات از خانه های خالی

اگر فرض بر این باشد که هدف از وضع مالیات بر خانه خالی، رفع کسری بودجه دولت باشد، امری خوب و پسندیده است و با کاهش نیاز به انتشار پول توسط بانک مرکزی می تواند به بهبود وضعیت اقتصادی کشور از جمله کاهش تورم کمک نماید؛ اما با توجه به مبالغ مشخص شده در این طرح مالیات از خانه های خالی، احتمال کسب درآمد قابل توجه برای دولت بسیار پایین است.

به طور معمول اخذ مالیات در بهبود شرایط اقتصادی کشورها مؤثر است در صورتی که سه پیش شرط لازم برای آن رعایت شده باشد.

اول اینکه میزان مالیات بر خانه خالی آنقدر زیاد نباشد که برای تولید کننده مشکل ایجاد کند.

دوم، شرایط لازم برای شناسایی و دریافت مالیات از مؤدیان مالیاتی فراهم باشد نه اینکه انجام این امر مستلزم صرف هزینه گزافی باشد.

سوم، درآمد حاصل از مالیات در میان مدت و بلند مدت جهت تحقق اهداف عمرانی و سرمایه گذاری یا بازتوزیعی صرف شود.

اگر همواره هدف از دریافت مالیات مسکن، برطرف نمودن کسری بودجه باشد این مارپیچ افزایش کسری بودجه و افزایش مالیات همچنان ادامه خواهد یافت و هرگز به تعادل نخواهد رسید.

بالا بودن هزینه های ناشی از اجاره دادن ملک

اگر فرض شود که هدف از اجرای این طرح، تعدیل بازار اجاره بهای مسکن است؛ در صورتی که میزان مالیات کم تر از هزینه های اجاره دادن مسکن باشد؛ افراد ترجیح خواهند داد که مالیات را پرداخت کنند اما ملک آن ها همچنان خالی بماند.

هزینه های اجاره دادن مسکن شامل مواردی نظیر کمیسیون مشاور املاک، هزینه فرصت بازدید و فروش ملک، هزینه های استهلاک ملک، هزینه های پیگیری و شکایت از مستأجری که اجاره را در موعد مقرر پرداخت نکرده یا حاضر به تخلیه ملک نیست می باشد.

مشکلات پیگیری و شکایت از مستأجر

در صورتی که قرارداد اجاره ملک رسمی نباشد روند پیگیری مشکلات با مستأجر از جمله پرداخت نکردن اجاره یا تخلیه نکردن ملک در موعد مقرر در مراجع قضایی و شوراهای حل اختلاف طولانی بوده و حتی تا 9 ماه نیز ممکن است زمانبر شود.

در حالیکه به چنین مشکلاتی در کشورهای غربی در عرض چند هفته رسیدگی می شود.

به همین دلیل با توجه به بالا بودن هزینه های مبادله و کارایی کم بازار اجاره بها برخی مالکان ترجیح می

دهند که ملک خود را به دست مستأجر نسپارند و به این ترتیب تعداد خانه های خالی افزایش می یابد.

بیشتر بخوانید
اجرایی شدن طرح مالیات بر خانه های خالی بعد از 5 سال

خرید ملک با هدف سرمایه گذاری

بسیاری از خانه هایی که در شمال و غرب تهران خریداری می شوند با هدف سرمایه گذاری بوده و مالک به دنبال بازدهی بالایی در فروش ملک پس از دو یا سه سال می باشد.

به طوری که کل مبلغ اجاره بهای ملک مورد نظر در طول دو یا سه سال در مقابل بازدهی فروش آن بسیار ناچیز بوده و مالکان تنها به افزایش حقیقی قیمت دارایی خود قانعند و حاضر به اجاره دادن ملک و متحمل شدن دردسرهای پس از آن نخواهند بود.

یکی از مهم ترین دلایل چنین رفتاری، وضعیت اقتصادی ناپایدار و جهش قیمت دارایی ها در طول مدت کوتاهی می باشد.

بنابراین افراد همواره در حال پیش بینی قیمت ها هستند و این بالا بودن قیمت انتظاری، در ذهن افراد، خود منجر به تشدید قیمت ها در بازار خواهد شد.

غیرقابل سکونت بودن برخی خانه ها

در برخی مناطق حاشیه ای شهرها و مناطق بافت فرسوده، زیرساخت های لازم برای سکونت مردم از جمله آب آشامیدنی، برق و گاز، شبکه حمل و نقل، فضای سبز و مراکز آموزشی و درمانی فراهم نبوده و به تبع آن، تقاضایی برای اجاره چنین خانه هایی وجود نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک، نه توان پرداخت مالیات را دارد و نه اینکه می تواند مستأجری برای ملک خود پیدا کند.

اشکالات طرح مالیات بر خانه خالی

خانه های با شرایط خاص

برخی از املاک که در فهرست خانه های خالی هم آمده اند، به دلیل وثیقه بودن در مالکیت بانک ها یا مؤسسات مالی و اعتباری امکان اجاره داده شدن ندارند؛ بنابراین وضع مالیات بر چنین خانه هایی تأثیری در تعدیل بازار اجاره بهای مسکن نخواهد داشت.

اجتناب مالیاتی و خارج شدن سرمایه از بازار مسکن

اگر فرض شود که طرح به درستی اجرا شود و خانه های خالی نیز شناسایی شوند، افراد می توانند با حربه هایی نظیر معرفی خانه به عنوان خانه دانشجویی یا اشخاص خاص که شناسایی آن ها ممکن است مشکل یا فسادزا باشد از معافیت هایی استفاده کرده و همچنان خانه را خالی نگه دارند.

از سوی دیگر، افراد ممکن است برای گریز از پرداخت مالیات به سرمایه گذاری در بازارهای موازی مانند بازار طلا روی آورند و موجب ایجاد عدم تعادل در این بازارها شوند.

راه دیگری که افراد ممکن است برای فرار از پرداخت مالیات انتخاب کنند، سرمایه گذاری با خرید مسکن در کشورهای دیگر مانند ترکیه است.

به این ترتیب سرمایه گذاری در ساخت و ساز در کشور از رونق می افتد و در سال های بعد با کاهش عرضه مسکن و به تبع آن، افزایش شدید قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.

عدم وجود سیستم مالیاتی جامع

نداشتن نگرش سیستمی و اجرای سیاست هایی در یک بخش و نادیده گرفتن سایر بخش ها کارایی لازم را نخواهد داشت.

به عبارت دیگر، وضع مالیات بر خانه های خالی و در نظر نگرفتن مالیات برای بازارهای موازی مانند طلا و زمین و به طور کلی عدم وجود مالیات بر دارایی با عدم کارایی همراه است و تنها باعث هجوم سرمایه به سایر بازارها و عدم تعادل در این بازارها خواهد شد.