فرمول محاسبه عوارض شهری در گذشته
به گزارش ملک هفت، در سال های گذشته و براساس آخرین نسخه منتشر یافته از (دفترچه ارزش معاملاتی املاک) در سال 98، برای محاسبه پایه رقم عوارض ساخت و ساز، تقریبا یک سوم از قیمت پایه را در نظر می گرفتند. بر این اساس، باتوجه به اینکه در سال 98 متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، تقریبا 10 میلیون تومان بود، میانگین عوارض ساخت و ساز برای یک متر مربع، حدود 150 هزار تومان می شد. البته باید به این موضوع توجه داشت که برای تعیین نرخ پایه عوارض ساخت و ساز، حدود 2 درصد از رقم به دست آمده (150 هزار تومان) را به عنوان مبنا قرار می دهند. بر این اساس متوجه نامتعارف بودن فرمول محاسبه عوارض شهری که شامل عوارض نوسازی و عوارض ساخت و ساز می شود، می شویم.
به همین دلیل مدیریت شهری پایتخت تصمیم گرفته است که در سال 1400 فرمول محاسبه عوارض شهری را تغییر دهد.
نسخه پیشنهادی فرمول محاسبه عوارض شهری
برای این تغییر در نسخه پیشنهادی که در روزهای اخیر توسط شورای شهر به تصویب رسیده است، مدیریت شهری، مبنا و اساس محاسبه نرخ پایه عوارض ساخت و ساز را (ارزش ملک) قرار داد درحالی که در گذشته این فرمول بر مبنای (ارزش معاملاتی) محاسبه می شد.
برای اجرای این طرح قرار است که یک دفترچه الکترونیکی برای هر قطعه ملک که اکنون بیش از یک میلیون پلاک و بالاتر از 3 میلیون واحد مسکونی در شهر تهران وجود دارد را تهیه کنند. با این کار ارزش و قیمت هر یک از املاک بر اساس موقعیت ملک در هر مناطق و محله های تهران، و کیفیت دسترسی املاک به خدمات و نزدیکی به عناصر شهری که بر روی ارزش و قیمت املاک اثر می گذارند، محاسبه خواهد شد.
هدف از تغییر فرمول محاسبه عوارض شهری
از عوامل مهمی که موجب تغییر فرمول محاسبه عوارض پروانه های ساختمانی شده و در مقدمه توجیهی این مصوبه نیز قید شده است، دریافت عوارض شهری بر اساس فرمول عادلانه می باشد.
به عبارت دیگر، همانطور که ملک هفت در تحلیل های خود به آن نیز اشاره نموده است، عوارض شهری باید براساس میزان و کیفیت دسترسی املاک بر خدمات شهری اخذ شود، در این صورت، تبعیض و فاصله میان دو نیمه شمالی و جنوبی شهر از بین خواهد رفت.
شاخص های اثرگذار بر فرمول محاسبه عوارض شهری
همچنین در بخش توجیهی این مصوبه که از سوی شهرداری تهیه شده و برای بررسی به شورای شهر ارجاع داده شده است، آمده که: محاسبه عوارض شهری و تناسب آن با املاک هر منطقه با عواملی از جمله موقعیت ملک، میزان دسترسی به خدمات شهری، سرانه های خدماتی و ... مورد بررسی و محاسبه قرار خواهد گرفت.
بیشتر بخوانید
وجود نواقص اساسی در طرح دریافت مالیات از خانه های خالی
افزایش نرخ عوارض ساخت و ساز در سال 1400
باوجود اینکه در دو روز گذشته خبری مبنی بر افزایش 50 درصدی نرخ عوارض ساخت و ساز در سال 1400 منتشر شده، قرار است در سال 1400 عوارض مجوزهای ساختمانی که از سازندگان دریافت می شود، بین 37 تا 250 درصد در مناطق کم برخوردار، متوسط و لوکس شهر تهران افزایش پیدا کند. به عبارت دیگر نرخ عوارض ساخت و ساز در سال آینده به طور میانگین 50 درصد افزایش خواهد یافت.
در این فرمول که تاکنون به تصویب رسیده است، به طور مستقیم هیچ عوارض ساختی مشخص نشده بلکه فقط قیمت نرخ پایه تغییر یافته و بعد از این قرار است به جای استفاده از دفترچه معاملاتی املاک، دفترچه الکترونیکی ارزش املاک مبنای محاسبه قرار گیرد.
درحال حاضر و با فرمول عوارض شهری کنونی، یک سازنده برای عوارض پروانه ساخت ملک در مناطق متوسط تهران، مبلغی حدود 500 تا 700 هزار تومان در هر متر مربع پرداخت می کند.
براساس محاسبه فرمول جدید، میانگین عوارض ساخت و ساز در مناطق مذکور، حدود 750 تا یک میلیون و 50 هزار تومان خواهد بود.
به طورکلی با فرمول جدید مصوب، میانگین قیمت عوارض ساخت و ساز در تهران از متری یک میلیون تومان نیز بالاتر خواهد رفت.
در دفترچه الکترونیکی مذکور، نرخ پایه براساس سه هزارم یک معادله به اضافه 158 هزار تومان محاسبه می شود.
فرمول این معادله از (حاصلضرب متوسط قیمت مسکن سال 98 در متراژ زیربنای مفید یک ساختمان منهای حاصلضرب هزینه ساخت در کل زیربنا تقسیم بر کل مساحت زمین) به دست می آید.
سه هزارم عدد به دست آمده از این فرمول با حاصل جمع 158 هزار تومان، نرخ مبنای عوارض ساخت و ساز از جمله تراکم را نشان می دهد.
بر اساس بررسی های صورت گرفته، هزینه ساخت مسکن با این فرمول، در هر متر مربع حدود 4 تا 7 میلیون تومان در پایتخت محاسبه شده و به عنوان مبنا قرار گرفته است.
متغیرهای اثرگذار بر ارزش ملک
20 متغیر در دو گروه اصلی در دفترچه الکترونیکی که قرار است تهیه شود، تعیین شده است.
گروهی اثر مثبت بر روی ارزش ملک دارند به گونه ای که هرچه دسترسی ملک به آن ها دور باشند به صورت منفی بر ارزش ملک اثر می گذارد و گروه دیگر از اثر منفی بر روی ارزش ملک برخوردار هستند، به این صورت که هرچه فاصله ملک با آن متغیرها بیشتر باشد، ارزش ملک بالاتر خواهد بود.
جدول زیر متغیرهای اثر گذار بر ارزش ملک را با نوع اثر آنها نشان می دهد.
برای مثال: در منطقه ای غرب تهران که قیمت مسکن در هر متر 30 تا 50 میلیون تومان است، در دفترچه الکترونیکی و با محاسبه ارزش املاک بر اساس متغیرهای ذکر شده، ارزش املاک قرارگرفته در این محدوده متری 14 میلیون تومان خواهد بود که این عدد حدود 3 درصد از قیمت مسکن درحال حاضر است.
ابهامات مصوبه تغییر فرمول محاسبه عوارض شهری
به نظر می رسد که ابهاماتی در تصمیم مدیریت شهری دراین زمینه وجود دارد که به طورکلی 5 ابهام می باشد.
- اولین ابهام درخصوص فرمول محاسبه ارزش ملک می باشد که نیاز است فرمول این محاسبه و یا جدول آن منتشر شود.
- برخی عناصر و متغیرهای کلیدی که به طور کامل در فرمول محایبه ارزش املاک محاسبه نشده است. به عنوان مثال دسترسی داشتن یا نداشتن به مراکز تفریحی مانند مال ها و پاساژها، مراکز ورزشیفرهنگی یا تاریخی، دوری یا نزدیکی به گسل های اصلی، مناظر شهری در اطراف ملک و قرارگیری ملک در موقعیت طرح های تفصیلی که مشخص می کند در نوسازی املاک، تا چه حد امکان افزایش طبقه وجود دارد.
- چرایی مبنا قرار گرفتن قیمت مسکن در سال 98 ابهام دیگری است. بر اساس آمار رسمی متوسط قیمت مسکن از سال 98 تاکنون بیش از 50 درصد افزایش یافته است، به همین دلیل به نظر میرسد مبنا قرار دادن قیمت مسکن در سال 98 محاسبه واقعی نرخ پایه را مشکل ساز کند.
- دفترچه الکترونیکی، مطابق با متغیرهای تاثیرگذار بر ارزش ملک، به روزرسانی شود. اکنون قیمت مصالح ساختمانی نسبت به ابتدای سال بیش از 50 درصد افزایش یافته است از این رو توجه به این فاکتور می تواند بر نتیجه دفترچه الکترونیکی تاثیرگذار باشد.
- آخرین ابهام به عادلانه شدن عوارض شهری مربوط می شود. کارشناسان معتقدند که عدالت در پرداخت عوارض شهری با اصلاح عوارض نوسازی محقق می شود، در این روش مالکان بر اساس خدماتی که دریافت می کنند، عوارض شهری می پردازند. در این صورت هر مالکی که خدمات بیشتری را دریافت کند، عوارض بالاتری می پردازد. اما اکنون نرخ محاسبه شارژ شهری مشکل دارد به گونه ای که یک مالک ساکن در مناطق لوکس تهران، به طور میانگین سالانه کمتر از 3 هزار تومان در هرمتر مربع پرداخت می کند. درحالی که متوسط قیمت مسکن در این مناطق از متری 50 میلیون تومان بیشتر می باشد. به نظر میرسد که برخی از صاحب نظران و تصمیم گیران با این نظر که اصلاح فرمول شارژ شهری، فشار اقتصادی بالایی را به شهروندان وارد می کند، فعلا برای عادلانه کردن فرمول پرداخت عوارض شهری اقدامی نکرده اند. درحالی که ناعادلانه بودن فرمول عوارض شهری یک فشار مضاعف بر ساکنان مناطق نیمه جنوبی تهران وارد آورده است. نکته دیگر اینکه، باوجود اینکه عوارض پروانه های ساختمانی از سازندگان دریافت می شود، و ظاهرا فشاری بر شهروندان وارد نمی شود، اما عملا با افزایش هزینه ساخت و ساز، سازندگان نیز قیمت املاک را بالا برده و اینگونه خریداران و متقاضیان با افزایش قیمت مسکن روبرو می شوند و از آنجایی که قیمت اجاره از قیمت مسکن اثر می گیرد، افزایش قیمت مسکن بر قیمت اجاره نیز اثرگذار خواهد بود.
سخن پایانی
درکل می توان گفت: توزیع ناعادلانه امکانات خدماتی و رفاهی در مناطق 22 گانه شهران، موجب شده است که ساکنان مناطق و محله های مختلف تهران به صورت متفاوتی از خدمات شهری بهره ببرند و فرصت نابرابر شهروندان در استفاده از امکانات خدماتی را ایجاد نموده است. نکته مهمی که در الگوی توزیع سرانه و خدمات رفاهی در مناطق مختلف تهران وجود دارد آن است که، ساکنان مناطق نیمه شمال تهران، با وجود دریافت امکانات رفاهی و خدمات بیشتر نسبت به مناطق نیمه جنوبی تهران، شارژ و عوارض شهری کمتری پرداخت می کنند.
فرمول معیوب شارژ شهری موجب شده است که بخش بسیارزی از بودجه سال 1400 بر کسب درآمد از عوارض ساختمانی تکیه کند.