سه شنبه 17 فروردین 1400

تحلیل و بررسی سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن و پروانه های ساخت

تحلیل و بررسی  سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن و پروانه های ساخت

 نگاهی به وضعیت هزینه، درآمد ساخت وساز در شهر تهران، حاکی از آن است که تولیدکنندگان مسکن، در دوره های مختلف، با بازدهی های متفاوتی مواجه اند.

بازدهی سرمایه گذاری در ساخت وساز شهر تهران

به گونه ای که می توان، طی سال های رونق بازار مسکن، بازدهی بالاتری را مشاهده کرد.

بیشترین بازدهی ناخالص ساخت و ساز در سال ۱۳۸۶ محقق شده است. در این سال بازدهی ناخالص ساخت و ساز به ۸۴ درصد رسید که با لحاظ طول دوره ساخت دوساله بازدهی سالانه به حدود ۳۶ درصد تعدیل می شود.

 

جدول شماره ۱۲: تخمین بازدهی ساخت و ساز در تهران

سال

هزینه زمین برای یک متر مربع بنای مفید (هزار ریال)

هزینه ساخت یک متر مربع بنای مفید ساختمان های مسکونی (هزار ریال)

هزینه تمام شده یک متر مربع بنا (شامل هزینه زمین و ساخت)

برآورد متوسط قیمت فروش یک متر مربع واحد مسکونی نوساز (هزار ریال)

نسبت قیمت تمام شده مسکن به قیمت فروش مسکن نوساز

بازدهی ناخالص کل (درصد)

بازدهی ناخالص سالانه (درصد)

1370

236

189

425

570

1.34

34

16

1371

279

255

534

556

1.04

4

2

1372

259

320

587

619

1.07

7

3

1373

280

367

646

714

1.10

10

5

1374

579

352

931

1150

1.23

23

11

1375

719

857

1576

1924

1.22

22

10

1376

743

878

1621

1872

1.15

15

7

1377

700

908

1608

1870

1.16

16

8

1378

830

1002

1831

2106

1.15

15

7

1379

951

1092

2044

2701

1.32

32

15

1380

1158

1190

2349

3838

1.63

63

28

1381

1786

1365

3151

5772

1.83

83

35

1382

2320

1668

3988

7195

1.80

80

34

1383

2759

2048

4807

7009

1.46

46

21

1384

3121

2572

5692

7796

1.37

37

17

1385

3655

3000

6655

9977

1.50

50

22

1386

6013

4094

10106

18613

1.84

84

36

1387

7419

5264

12683

20276

1.60

60

26

1388

7346

5720

13066

19294

1.48

48

22

1389

6589

5441

12029

20830

1.73

73

32

1390

8415

6086

14502

24494

1.69

69

30

1391

14465

8411

22876

39097

1.71

71

31

1392

21323

11677

33000

47899

1.45

45

20

1393

20709

13424

34133

49247

1.44

44

20

ماخذ:بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ، وزارت راه و شهرسازی ، محاسبات مولف

 

پروانه های ساختمانی

میزان تولید مسکن، از مهم ترین معیارهای سنجش فعالیت بازار مسکن است و در قیاس با میزان رشد تقاضای مسکن، ارزیابی می شود.

وضعیت تولید سالیانه مسکن را میتوان از طریق آمار و اطلاعات مربوط به پروانه های ساختمانی صادر شده به وسیله شهرداری های کل کشور بررسی کرد.

پیشینه تولید مسکن در دو دهه گذشته، حاکی از روند ناپایدار آن است. به زعم برخی

از کارشناسان، نوسانات شدید در سمت عرضه مسکن، از دلایل وضعیت نامناسب بازار مسکن در کشور است.

 

نکته حائز اهمیت درباره روند تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی طی دو دهه گذشته، وجود یک رفتار سینوسی نامنظم و صعودی است.

نمودار شماره ۱۵ : تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی مناطق شهری در کل کشور

تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی مناطق شهری در کل کشور

مأخذ: شهرداری های مناطق شهری کل کشور، تخمین مؤلف

 

تعداد واحدهای مسکونی پروانه های ساختمانی، ابزار مناسبی برای بررسی رفتار سرمایه گذاران درباره تولید مسکن است. نکته ای که در نمودار شماره ۱۵ نیز مشاهده می شود، حرکت سینوسی نامنظم تعداد واحدهای مسکونی در شرف احداث، طی دو دهه گذشته است.

بیشتر بخوانید
بررسی ماهیت سرمایه ای تقاضای مصرفی

این مهم، تا حدودی متاثر از حضور سرمایه گذاران برون بخشی است. اثر حضور این سرمایه گذاران را می توان به صورت ذیل ارزیابی کرد:

  • افراد خارج از بخش مسکن، بعد از مشاهده سوددهی خوب ساخت وساز که ناشی از افزایش قیمتها بوده است، به حضور در این بازار علاقه مند شده، به اخذ پروانه ساختمانی اقدام می کنند.
  • ورود منابع مالی این گروه، سبب رونق تولید و تورم قیمتی نهاده های تولید مسکن ، به ویژه قیمت زمین میشود.
  • ساختمان هایی که این گروه می سازند، عموما در زمان رکود به نتیجه می رسد و این گروه با سود مورد انتظارشان از بازار، خارج نمی شوند.
  • در نگاه دینامیکی، حصور این گروه به تعمیق دوره رکود از طریق افزایش موجودی کالای ساخته شده در دوره ر کود، منتهی شده است.
دانلود فایل pdf