حسین‌عبده تبریزی، اقتصاد‌دان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو‌ایران-برنامه متراژ-(اینجا) در تشریح وضعیت پیش‌روی بازار مسکن در سال ۹۹ فرمودند: به دلیل رشد شدید قیمت‌ها وناتوانی ۹۰ درصد از درخواست کنندگان مصرفی برای خرید مسکن در شهر تهران وضعیت بازار ملک بنا بر یک دلیل اکثرا در شرایط غیرعادی قرار گرفته است.به این معنا که آنچه عامل ادامه روند رشد قیمت‌ها در شرایط فعلی شده میباشد به اعتقاد به بروز معجزه در بازار ملک از سمت خریداران به امید فروش با قیمت بالاتر در روز های آتی مربوط می‌شود.
عبده تبریزی معتقد میباشد این اعتقاد به معجزه بابت تصور رشد قیمت‌ها در آتی نه تنها در بازار مسکن بلکه در بازار سایر دارایی‌ها از جمله بازار بورس و خودرو نیز وجود خواهد داشت. در واقع آنچه در شرایط فعلی خریداران را تشویق به خرید مسکن، خودرو یا سهام مینماید و منجر به ادامه روند افزایش قیمت‌ها در شرایطی که واقعیت بازار هیچ گونه کشش و ظرفیتی برای رشد قیمت‌ها ندارد، می‌شود، انتظار برای ادامه روند رشد قیمت‌هاست. شبیه شرایطی که در بازار مسکن وجود دارد در بازار خودرو نیز میباشد حتی در مورد خودروهای کار، خرید خودرو عملا با هدف درآمدزایی انجام نمی‌شود چون قیمت‌ها در شرایط فعلی به گونه‌ای میباشد که فرد با کار برروی خودرو نمی‌تواند بهای خودرو را تامین نماید.او خودرو را می‌خرد تا با بهای بالاتر به فروش برساند.همچنین عطش خرید در بازار بورس به دلیل ارزش سهام نمیباشد بلکه به علت اعتقاد به بروز معجزه در بازار و روند صعودی رشد قیمت در این بازار میباشد. وی تاکید کرد: با توجه به نبود کشش و ظرفیت در واقعیت بازارهای اقتصادی همچون بازار مسکن، سهام و خودرو در صورتی که اعتقاد به بروز معجزه از سوی مردم رها شود می‌توان امیدوار به ریزش نرخ‌ها در بورس، مسکن و خودرو بود.
در حال حاضر نه سمت عرضه مسکن قادر به تبدیل قیمت‌هاست و نه سمت درخواست از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار میباشد.این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده میباشد.آنچه به علت نبود توان خرید در ۹۰ درصد درخواست کنندگان مصرفی منجر به تمدید رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود.در واقع دلیل ادامه روند صعودی قیمت‌ها به علت نبود درخواست مصرفی موثر، معاملات سفته‌بازان و درخواست آنها میباشد.همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است. دلیل این موضوع آن میباشد که ادامه روند رشد قیمت مسکن ناشی از بروز سفته‌بازی در این بازار میباشد اما به علت مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پای افزایش قیمت مسکن افزایش نیافته است.هر چند اجاره‌بها همچنان از نظر قشر مصرف‌کننده یعنی مستاجرها بالاست. در حالی‌که نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بهای سالانه در سال‌های گذشته تاکنون-از دهه ۷۰-عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده میباشد اما این نسبت در حال حاضر به عدد ۲۸ رسیده میباشد.هم این نسبت و هم نبود خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت مینماید که بازار مسکن در سال آتی با افزایش محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید آپارتمان مواجه نشود. وی در پاسخ به این سوال که آیا بازار مسکن در سال ۹۹ نیز شرایطی شبیه سال ۹۸ خواهد داشت و روند رشد قیمت‌ها ادامه پیدا خواهد کرد گفت: به علت نبود ظرفیت در سمت واقعی بازار مسکن یعنی درخواست مصرفی، شرایط فعلی ومداومت رشد افسار گسیخته قیمت‌ها قابل مداومت نمیباشد.چون این روند افزایشی واقعیت و توجیه اقتصادی ندارد و چندان دور نیست که زمان توقف رشد قیمت‌ها و سپس روند کاهش قیمت‌های واقعی(ثبات قیمت اسمی) در بازار ملک مشاهده شود.هر چند نمی‌توان به‌طور دقیق اعلام کرد که حتما این رویداد در سال ۹۹ تجربه خواهد شد.با این حال به شرط ثبات در شرایط پارامترهای درونی وبیرونی اثرگذار، بازار مسکن در سال ۹۹ به لحاظ قیمتی باید بازاری در شرایط ثبات قیمت و به لحاظ معاملاتی در حد و حدود معاملات انجام شده در سال ۹۸ باشد.در واقع این انتظار وجود ندارد که قیمت مسکن در سال ۹۹ با شتاب افزایش قیمت در سال ۹۸ افزایش پیدا نماید.در واقع انتظار بر این میباشد که قیمت مسکن حداکثر در حول و حوش تورم عمومی نوسان داشته باشد و بازار به لحاظ نبض و تعداد معاملات خرید تفاوت چندانی با سال ۹۸ نداشته باشند.در مورد نبض معاملات مسکن در سال ۹۹ نیز باید گفت که حتی در صورت ریزش ۲۰ درصدی سطح قیمت‌ها باز هم چندان گشایشی در کار درخواست مصرفی ایجاد نخواهد شد چرا که قیمت مسکن در شرایط فعلی به حدی بالاست که افت ۲۰ درصدی قیمت نیز نمی‌تواند مسکن را با توان خرید خانوارهای مصرفی منطبق نماید.هر چند لازم میباشد نوعی ریزش و سقوط قیمتی در بازارهای اقتصادی از جمله بازار مسکن اتفاق بیفتد.این ریزش و سقوط قیمتی در بخش مسکن در قالب ثبات قیمت اسمی خواهد بود که در واقع در طول چند سال، تورم منجر به کاهش قیمت واقعی در بازار ملک می‌شود.
عبده تبریزی در عین حال از اثر یک تغییر بر بازار ملک به‌عنوان تغییر پیشران بر تحولات احتمالی بازار مسکن سال بعد می‌گوید.به گفته وی تغییر پیشران در تحولات احتمالی بازار مسکن سال ۹۹ تحولات نرخ ارز میباشد.هر چند بانک‌مرکزی پیش‌بینی کرده در سال آتی درخواست هیجانی و چندانی برای خرید ارز وجود ندارد و بنابراین نوسان قیمت ارز محسوس و قابل توجه پیش‌بینی نمی‌شود.وی در عین حال به یک تغییر خطرناک‌تر یعنی معضل کمبود ارائه مسکن‌های کوچک‌متراژ اشاره مینمایند.به گفته عبده‌تبریزی در سال به طور متوسط دست‌کم ۶۰۰ هزار درخواست مسکن کوچک‌متراژ ناشی از ازدواج‌های جدید وجود دارد، این در حالی میباشد که حتی معدود سرمایه‌گذاری‌هایی که در حال حاضر در بخش مسکن و ساختمان شاهد هستیم اکثرا این درخواست را هدف ارائه خود قرار نمی‌دهند و این موضوع بسیار خطرناک میباشد.او همچنین با اشاره به سرعت بیشتر رشد قیمت زمین در قیاس با نوسانات قیمت مسکن در سال‌های اخیر اعلام کرد: بازار زمین در سال‌های اخیر بیشتر در اختیار سفته‌بازان بوده است و سفته‌بازی در بازار زمین بیش از سفته‌بازی در بازار مسکن بوده است.همین موضوع در کنار عرضه محدود وانحصاری زمین منجر به شتاب گرفتن رشد قیمت در این بازار شده میباشد.نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در شرایط فعلی به بالاترین حد خود از دهه ۷۰ تاکنون یعنی به عدد ۴/ ۱ رسیده است که بالاترین نسبت در ۲۸ سال گذشته میباشد.در نبود یک نظام مالیاتی پیوسته وکارآمد برای مهار رشد غیرمنطقی قیمت زمین بسیاری از سرمایه‌ها که می‌توانست به بخش‌های مولد اقتصاد هدایت شود صرف سوداگری در بازار زمین شد.
وی مهم‌ترین راهکار فعلی برای حمایت از درخواست مصرفی در بازار مسکن را توسعه بازار رهن اعلام کرد.به گفته عبده تبریزی دولت در صورتی که منابعی در اختیار دارد باید این منابع را صرف اختصاص یارانه سود برای پرداخت تسهیلات موثر و کارآمد به درخواست کنندگان مصرفی نماید.به گفته وی هم‌اکنون نرخ تمام شده پول در بانک‌ها دست‌کم ۲۰ درصد میباشد که با چنین نرخی و بدون پرداخت یارانه سود از سوی دولت، پرداخت وام دراستطاعت به درخواست کنندگان امکان‌پذیر نمیباشد.
دیدگاه‌ها