دوشنبه 31 خرداد 1400
Flowers

فرم تنظیم قرارداد








شماره تماس :    89321100    9355355546

نقش موسسات حقوقی در تنظیم قراردادها و دعاوی ملکی

موسسات حقوقی از تعداد زیادی وکیل متخصص در زمینه ای خاص تشکیل شده است که این موضوع برای موکلان منفعت زیادی دارد چراکه در هر زمینه ای که مشکل داشته باشند، مشاوره لازم به ایشان داده شده و بهترین راهکار برای ایشان در نظر گرفته می شود. این مشاوره می تواند در امور ملکی و موارد مشابه آن باشد.

لازم به ذکر است که این تعریف درصورتی صحیح است که موسسات حقوقی مطابق با آیین نامه کانون وکلای دادگستری تاسیس شده باشد.

به طور کلی موسسات حقوقی به عنوان مراجع ذی صلاح در امور قراردادها به خصوص قراردادهای ملکی فعالیت می کنند.

پیشنهاد می شود که پیش از تنظیم قراردادهای ملکی، طرفین یا یکی از طرفین قرارداد به منظور جلوگیری از مشکلات متعددی که با بی توجهی در تنظیم قراردادها پیش می آید، مشاوره لازم با موسسات حقوقی را جزو امور کار خود قرار دهند.

انواع قراردادهای ملکی

همانطور که گفته شد اطلاعات موسسات حقوقی درمورد انواع قراردادها به خصوص قراردادهای ملکی، بسیار جامع و مطابق با قوانین کشور می باشد. از انواع قراردادهای ملکی می توان به

  • قرارداد خرید و فروش ملک: این قرارداد در هنگام معامله ملک بین طرفین قرارداد( خریدار و فروشنده) بسته می شود که در قالب یک فرم ثابت در بنگاه های ملکی تنظیم می شود.
  • رهن و اجاره آپارتمان: این قرارداد نیز مانند قرارداد خرید و فروش، در یک قالب خاص بین مستاجر و موجر بسته می شود که زمانی که شرط خاصی بین مالک و مستاجر صحبت شده باشد، می توان به انتهای این قرارداد اضافه کرد.
  • پیش خرید و پیش فروش ملک: همانطور که از اسمشان پیداست، املاکی که قبل از تکمیل و قابل سکونت شدن به فروش می رسند پیش فروش و املاکی که قبل از تکمیل و سکونت توسط خریدار خریده می شود، پیش خرید گفته می شود. برای اطمینان خاطر خریدار و فروشنده ملک ناقص و تکمیل نشده، لازم است که قراردادی حرفه ای تنظیم شود تا از مشکلات بعد مانند تاخیر در زمان تحویل ملک و یا وجه مورد نظر جلوگیری شود.
  • مشارکت در ساخت: این قرارداد زمانی تنظیم می شود که صاحب یک ملک قدیمی و کلنگی و یا صاحب یک زمین با کاربری مسکونی یا تجاری، تصمیم به نوسازی و یا احداث ملکی در زمین خود می کنند. در این صورت مالک، زمین یا ملک خود را با توافقاتی در اختیار سازندگان قرار می دهد که در این روش تمامی هزینه های ساخت ملک به عهده سازنده می باشد. به این کار که ملک از یکی و سرمایه از دیگری، مشارکت در ساخت می گویند. تنظیم قرارداد دقیق در این روش قراردادهای ملکی بسیار اهمیت دارد چراکه ممکن است سند صاحب ملک مشکل دار و یا بودجه سازنده برای ساخت ملک کفاف ندهد. لذا واجب است که پیش از اقدام به هر عملی در مشارکت در ساخت، قراردادی محکم و موثق بین مالک زمین و سازنده صورت گیرد.

بدیهی است که در هر یک از قراردادهای بالا، ممکن است یکی از طرفین ساده و نا آشنا به امور حقوقی ملک باشد و با بی توجهی به قوانین مربوط به تنظیم قرارداد، خسارت سنگینی را متقبل شود. از این رو توصیه می شود قبل از تنظیم قرارداد به خصوص قراردادهای ملکی، با دریافت مشاوره کامل از موسسات حقوقی معتبر، کار خود را ایمن کنید.

انواع دعاوی ملکی

مسکن و املاک همواره دغدغه بسیاری از مردم ایران بوده و به عنوان یک کالای سرمایه ای در کشور اهمیت زیادی دارد. بنابراین شناخت و آپاهی از مسائل حقوقی ملک و قوانین مربوط به تنظیم قرارداد از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

امروزه پرونده های زیادی به دلیل سهل انگاری و عدم اطلاعات کافی درخصوص قوانین حقوقی ملک و سودجویی افراد درمراجع قضایی در قالب دعاوی ملکی در جریان است که طرفین دعوی را از نظر ابعاد مختلف قانونی دچار مشکل کرده است.

به همین دلیل پیش از تنظیم قراردادها شناخت قوانین مربوط به حقوق ملک و یا دریافت مشاوره از موسسات حقوقی اهمیت ویژه ای دارد.

در ادامه به معرفی انواع دعاوی ملکی می پردازیم.

دعاوی ملکی از نظر شاخص های مختلفی که در دعوی ملکی موثر می باشد، تقسیم بندی می شود. اما مهمترین و اساسی ترین تقسیم بندی در دعاوی ملکی شامل:

  1. دعاوی ملکی حقوقی

این نوع دعاوی ملکی حجم زیادی از پرونده های حقوقی موجود در دادگاه ها را تشکیل داده است. قانونگذار برای تمامی دعاوی ملکی حقوقی قوانینی را پیش بینی کرده است که قضات با بهره گیری از این قوانین و بررسی پرونده مورد نظر، داوری خود را انجام می دهند.

مهمترین مواردی که در دعاوی ملکی حقوقی اشاره شده است شامل:

  • لزوم فک رهن و سندهای ضمانتی
  • لزوم تنظیم سند رسمی برای املاک مربوطه
  • لزوم اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان هایی که واحدهای مستقل و چندگانه دارند.
  • لزوم دریافت پایان کار ساختمان هایی که ساخت و ساز آن ها به پایان رسیده و به تایید کارشناس درآمده است.
  • ابطال قرارداد برای مواردی که در مفاد قرارداد منعقد شده مشکلاتی وجود داشته باشد.
  • دریافت و درخواست مطالبه اجرت المثل
  • فسخ قراردادهایی که از نظر قانونی ناقص بوده و مشکلاتی دارند.
  • تعدیل نرخ اجاره بها بر اساس عرف جامعه که می تواند به کاهش یا افزایش نرخ منجر شود
  • درخواست سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
  • تخلیه اماکن تجاری که دارای مواد قانونی مخصوص به خود هستند
  • تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر
  • و سایر دعاوی ملکی حقوقی

به طور کلی بیشتر پرونده های دعاوی حقوقی که در مراجع قضایی رسیدگی می شوند به دلیل عدم شناخت قوانین و سهل انگاری افراد ایجاد شده اند و بحث ارتکاب جرم در میان نیست.

  1. دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری در زمان ارتکاب جرم اشخاص صورت می پذیرد و هیچگونه عدم آگاهی از قوانین و سهل انگاری در آن دخیل نیست.

زمانی که شخصی جرمی در زمینه املاک مرتکب شود و پرونده های کیفری با شکایت عمومی و یا شاکیان خصوصی ایجاد شود دعاوی ملکی کیفری است. به طور کلی دعاوی کیفری ملکی به دلیل کلاه برداری و سودجویی اتفاق می افتد.

مواردی که دعاوی ملکی کیفری را شامل می شوند عبارتند از:

  • جعل اسناد ملکی با هدف کلاه برداری و فریب افراد
  • کلاه برداری در خرید و فروش و معاملات املاک
  • خیانت در امانت
  • فروش غیرقانونی اموال دیگران به یک یا چند نفر
  • انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
  • ارتکاب فساد و زد و بندهای خرید و فروش و معاملات دولتی
  • استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
  • تغییر کاربری زمین های کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه های مربوطه
  • خرید و فروش و معامله معارض
  • خرد کردن املاک و ورود غیر مجاز به املاک دیگران

در دعاوی کیفری، مراجع به جرایم رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر می نمایند.

  1. دعاوی ملکی ثبتی

به طور کلی دعاوی ثبتی ملک نوعی دعاوی حقوقی می باشد اما به دلیل تعداد بالای دعاوی ثبتی، در دسته بندی جداگانه ای لحاظ شده است.

موضوع و ماهیت این دسته بندی به فعالیت های حوزه ثبت اسناد و املاک مربوط می شود.

در ادامه به تعدادی از پرونده های دعاوی ثبتی که در مراجع قضایی مطرح می باشد، اشره می کنیم.

  • ابطال شدن سند رسمی با دلایل مختلف
  • ابطال شدن اجرائیه ثبتی در املاک مربوطه
  • ابطال شدن سند مالکیت معارض
  • ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمیسیون های مختلف ثبتی
  • باطل شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
  • افراز ملک
  • اجرای ثبت
  • توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار

مشکلات ذکر شده در زمانی مطرح می شود که ایرادی در مفاد سند و روند کار، پس از خرید و یا انتقال سند و یا در زمان خرید و بررسی سند ایجاد شود.

به طور کلی دعاوی ثبتی و حقوقی ملک به دلیل نداشتن اطلاعات کافی از قوانین ملک، سهل انگاری، شتابزدگی مالک برای خرید و فروش ملک ایجاد می شود و مشکلات زیادی را برای طرفین به وجود می آورد.

از این رو توصیه می شود در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و مواردی که به ملک و املاک مرتبط می شود، با متخصصان حرفه ای در این زمینه مشاوره لازم را به عمل آورید.