حباب‌سنج بازار مسکن نمایش بی‌سابقه‌ای از رشد نسبت قیمت به اجاره آپارتمان مسکونی در پایتخت را نشان می‌دهد؛ رخدادی که به واسطه آن می‌توان رفتار آتی قیمت‌ها در بازار مسکن را پیش‌بینی نمود. نزدیک شدن نسبت قیمت مسکن (P) به اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی (R) به ۲۹ در دی‌ماه، در حالی رخ داده که چنین نسبتی دست‌کم در طول ۲۸ سال گذشته بی‌سابقه بوده است و این یعنی راهی به جز تعدیل نسبت به مذکور و بازگشت آن به محدوده متداول تمام سال‌های گذشته وجود ندارد. اما سوال اینجاست که میزان این نسبت چطور کاهش خواهد یافت؟ آیا قیمت مسکن که صورت کسر این نسبت میباشد کاهش خواهد یافت یا اینکه اجاره‌بها با سرعتی بیشتر از تغییرات قیمت مسکن افزایش پیدا میکند تا با رشد مخرج کسر، مقدار نهایی نسبت قیمت به اجاره تبدیل شود؟ «دنیای اقتصاد» در این گزارش به این پرسش پاسخ می‌دهد. به گزارش ملک هفت به نقل از «دنیای اقتصاد»، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها یکی از شاخص‌های متعلق به تحلیل وضعیت بازار مسکن میباشد که از آن به عنوان «حباب‌سنج» بازار مسکن نیز یاد میشود؛ چراکه این نسبت همواره پس از دوره‌های رونق معاملات مسکن به بالاترین حد ممکن افزایش می‌یابد، سپس در سال‌های رکود معاملات، به تدریج از آن کاسته میشود. به این ترتیب هرگاه نسبت قیمت به اجاره یا همان «P» به «R» کاهش پیدا مینماید و به کمترین حدود ممکن می‌رسد، این پیام به فعالان بازار مسکن خبر داده میشود که زمینه افزایش قیمت مسکن وجود دارد. در مقابل هرگاه نسبت ذکر شده افزایش می‌یابد و به سقف متعارف نزدیک میشود، نشان از این واقعیت دارد که زمان کاهش قیمت واقعی مسکن فرارسیده و دیگر جایی برای رشد قیمت مسکن وجود نخواهد داشت.
دی ماه امسال میزان نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران به ۹/ ۲۸ واحد رسید که این رقم بالاترین میزان نسبت ذکر شده دست‌کم از سال ۷۰ تاکنون میباشد. البته این به معنای بیشتر بودن نسبت ذکر شده از این میزان در بازه زمانی قبل از سال ۷۰ نیست؛ بلکه با توجه به اینکه داده‌های مورد نیاز برای محاسبه این نسبت یعنی میانگین فصلی قیمت مسکن و اجاره‌بها از آن زمان به بعد وجود دارد و آرشیو شده میباشد، در نتیجه امکان قیاس این نسبت با سال‌های قبل از ۷۰ وجود ندارد. اما همین ارقام و قیاس ۲۸ ساله به خوبی نشان می‌دهد حباب‌سنج بازار مسکن نمایش بی‌سابقه‌ای از وضعیت بازار مسکن را در ماه نخست زمستان اکران کرده است.
میانگین نرخ اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در دی با توجه به میانگین اجاره فصل گذشته که توسط مرکز آمار منتشر شده و نیز نرخ رشد اجاره‌بها که بانک مرکزی طی گزارشی اعلام کرده میباشد، ماهانه حدود ۴۰ هزار تومان محاسبه شده و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز در معاملات انجام شده این ماه ۱۳ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بوده است. بر این اساس نسبت قیمت به اجاره در پایان اولین ماه زمستان به مقدار بی‌سابقه ۹/ ۲۸ واحد رسیده است.
از سال ۷۰ تا پیش از دی‌ماه ۹۸، صرف‌نظر از یکی دو فصل اخیر، دامنه نوسان نسبت «P» به «R» بین حداقل ۱۴ و حداکثر رقمی حدود ۲۴ تا ۲۵ واحد بوده است؛ به این معنا که وقتی قیمت مسکن دوره‌های جهش سریع در پی رونق معاملات را پشت‌سر می‌گذاشته، نرخ اجاره‌بها حدود یک‌چهارم قیمت مسکن یا به عبارت دیگر، قیمت هر مترمربع مسکن، چهار برابر نرخ اجاره‌بهای سالانه یک واحد آپارتمان بوده است؛ در حالی که وقتی در دوره‌های رکود معاملات مسکن پس از پایان دوره جهش، قیمت واقعی مسکن به تدریج کم میشود (به این ترتیب که طی دوره رکود، میزان نوسان افزایشی قیمت مسکن به مراتب کمتر از تغییرات نرخ تورم خواهد بود)، نسبت قیمت مسکن به اجاره به حدود ۱۴ تا ۱۵ کاهش می‌یابد و اجاره‌بها به یک هفتم قیمت مسکن می‌رسد. در این زمان‌ها که بیشترین فاصله بین قیمت مسکن و اجاره‌بها برقرار میشود، وقت رونق دوباره معاملات و تغییرات افزایشی سریع قیمت اسمی مسکن فرا می‌رسد. تغییرات این نسبت که به صورت منحنی روی نمودار منعکس شده میباشد نیز این سقف و کف متعارف را برای نسبت قیمت به اجاره تایید مینماید و نشان می‌دهد آنچه در دی‌ماه رخ داده و به نزدیکی ۲۹ واحد رسیده، یک اتفاق بی‌سابقه میباشد و قاعدتا انتظار می‌رود این وضعیت پایدار باقی نماند و تغییر نمایید ؛ به شکلی که نسبت «P» به «R» به کانال نوسانی ۲۷ سال منتهی به اوایل سال ۹۸ بازگردد.
بنابراین تازه‌ترین پیام دریافت شده از حباب‌سنج بازار مسکن این میباشد که به زودی باید منتظر بازگشت نسبت قیمت به اجاره به کانال نوسانی متعارف تمام سال‌های گذشته باشیم؛ کمااینکه قبل‌تر هم در بهار امسال همزمان با نفس‌های آخر دوره جهش پی در پی و پرشتاب قیمت مسکن، نسبت قیمت به اجاره در تهران به ۲۶ واحد رسید و همان زمان نیز کارشناسان پیش‌بینی کردند که این نسبت به زودی کاهش خواهد یافت و چنین شد؛ طوری که بلافاصله در تابستان نسبت ذکر شده به ۲۵ واحد تنزل یافت.
در حال حاضر دو پیام اصلی از وضعیت بی‌سابقه حباب‌سنج بازار مسکن دریافت شده میباشد که هر دو در گزارشی که روز گذشته در «دنیای اقتصاد» و همین صفحه منتشر شد، در گفت‌وگوی تفصیلی با حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس بخش مسکن به این پیام‌ها پرداخت. پیام اول که عبده تبریزی به آن اشاره کرد، شکل‌گیری یک بن‌بست در بازار مسکن میباشد؛ وضعیتی که در آن سازنده‌ها به علت رشد هزینه‌های ساخت و عدم توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی امکان کاهش قیمت فروش املاک را ندارند و در مقابل خریداران مصرفی نیز به واسطه تنزل شدید قدرت خرید، استطاعت حضور جدی در بازار مسکن و اعلام درخواست خرید را از دست داده‌اند. دومین پیام نیز ناظر حاکمیت یک وضعیت غیرعادی در تمام بازار مسکن میباشد که چندان شباهتی به وضعیت بازار در دوره‌های گذشته رکود – رونق ندارد.
آخرین رقم محاسبه شده برای نسبت «P» به «R» مربوط به میانگین قیمت و اجاره مسکن در دی‌ماه ۹۸ نیز این دو پیام یعنی بن‌بست بازار مسکن و غیرعادی بودن وضعیت بازار را با مقدار بی‌سابقه خود منعکس و تایید مینمایند. رشد شدید این نسبت درست در همان ماهی رخ داد که میانگین قیمت مسکن پس از یک دوره بیش از سه ماهه کاهش قیمت اسمی مسکن از مرداد تا آبان، روند افزایشی به خود گرفت و قیمت آپارتمان در معاملات انجام شده در اواخر آذر و اولین ماه زمستان با رشد دوباره روبه‌رو شد. تنها بخشی از این رشد معاملات از حضور موثر درخواست مصرفی در بازار منشات می‌گیرد و بخشی دیگر مرتبط با حضور دوباره سفته‌بازها در بازار مسکن در این ماه‌ها بوده است؛ هر چند گفته میشود این سفته‌بازها از جنس «خرده‌پا» بوده و به دنبال رشد دوباره قیمت ارز، به ورود به بازار مسکن تحریک شدند؛ اما به هر حال حضور آنها توانست هم قیمت و هم حجم معاملات مسکن را در دی ماه افزایش دهد. به این ترتیب در حالی که در پاییز روند تغییرات نسبت قیمت به اجاره مسکن به شکل مورد انتظار در حال طی شدن بود و حتی این نسبت به کانال متداول بازگشته بود، اما دوباره در دی از کانال طبیعی خارج شده میباشد و اکنون انتظار بازگشت این نسبت در کوتاه‌مدت و احتمالا در سال ۹۹ وجود دارد؛ کمااینکه عبده‌تبریزی نیز در پیش‌بینی بازار مسکن در سال آتی، این انتظار را مطرح مینماید.
اما سوال اینجاست که میزان نسبت قیمت به اجاره مسکن به چه شکل به کانال ۱۴ تا ۲۵ واحد باز خواهد گشت؟ این تغییرات به دو شکل امکان وقوع دارد، یا باید میانگین قیمت مسکن در کوتاه مدت کاهش قابل توجهی پیدا نماید و صورت کسر کاهش یابد یا اینکه میانگین اجاره‌بها با شیب تندتر از قیمت مسکن در یک دوره چند ماهه رشد نماید تا مخرج کسر رشد یابد و در نهایت از مقدار نهایی نسبت ذکر شده کاسته شود. در حال حاضر شرایط فعلی همه متغیرهای بازار مسکن نشان می‌دهد گزینه اول کاملا امکان پذیر میباشد، به این صورت که قیمت واقعی مسکن به دنبال ثبات در این بازار به تدریج در نسبت با نرخ تورم کاهش پیدا خواهد کرد یا حتی این گزینه هم امکان پذیر میباشد که قیمت اسمی مسکن همچون ماه‌های مرداد تا آبان امسال، با کاهش دوباره روبه‌رو شود. مهم‌ترین دلیلی که از این پیش‌بینی پشتیبانی مینماید، بحث جنس و استطاعت درخواست در بازار اجاره میباشد. در واقع اجاره‌بها در تمام سال‌های گذشته طی دو، سه دهه اخیر با شیب ملایم رو به رشد بوده که روندی متفاوت از قیمت مسکن میباشد، چراکه جهش قیمتی بسیار شدید تقریبا در بازار اجاره وجود نداشته یا بسیار نادر بوده است؛ کمااینکه تنزل شدید نیز در بازار اجاره‌بها وجود نداشته است، چراکه همواره درخواست در بازار اجاره در یک سطح متعارف وجود دارد.
آن‌گونه که عبده تبریزی نیز تشریح کرده، درخواست حاضر در بازار اجاره کاملا از جنس مصرفی میباشد و تاب تحمل رشد قابل توجه اجاره‌بها را ندارد، کمااینکه این واقعیت سبب شد در پاییز نیز قدری کاهش فصلی نرخ اجاره‌بها در آمارهای رسمی برعکس شود. از طرفی اکثر درخواست کنندگان مسکن در بازار خرید و فروش، سفته‌باز بوده و از جنس درخواست مصرفی نمیباشند. سفته‌بازها نیز به درستی پی برده‌اند که امکان رشد بیش از پیش قیمت مسکن برای اینکه آنها به سودهای غیرمتعارف از طریق معاملات مکرر دست پیدا نمایند وجود ندارد، چراکه هم درخواست مصرفی بازار را ترک کرده و هم سیاست‌گذار ارزی این پیام را به فعالان اقتصادی داده است که به دنبال تنظیم بازار ارز در سال آتی به شکلی میباشد که از بروز شوک‌های ارزی پیشگیری نماید. در این شرایط بسیار بعید است که درخواست سفته‌بازی برای استمرار حضور خود در بازار مسکن تحریک شود و قاعدتا سراغ بازارهای دیگر خواهد رفت.
بنابراین از هر جهت این رخداد امکان پذیر میباشد که سطح قیمت اسمی مسکن در بدترین حالت وارد فاز ثبات نسبی شود و به تدریج از قیمت واقعی مسکن کاسته شود تا نسبت قیمت به اجاره در ماه‌های آتی کاهش یابد و به کانال متعارف همیشگی بازگردد. در این صورت میزان این نسبت در سال آتی به حدود ۲۵ و حتی کمتر از آن تنزل خواهد یافت.
دیدگاه‌ها