الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن

تفاوت قولنامه و سند رسمی

به طور معمول تنظیم سند رسمی در قالب قولنامه به معنای تعهد فروش یا مبایعه نامه به معنای سند فروش صورت می گیرد.

قولنامه شامل یک قول و تعهد است. زمانی که خریدار و فروشنده در پی انجام داد و ستدی هستند اما هنوز شرایط لازم را فراهم نکرده اند، قراردادی تنظیم کرده و طرفین تعهد می دهند که معامله را با شرایط تعیین شده و در مهلت زمانی مشخص به انجام برسانند.

لازم است که سند تنظیم شده اثبات کننده انجام معامله و نشان دهنده مالکیت فرد باشد اما قولنامه چنین شرایطی ندارد. بنابراین تا زمانی که فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد هیچ گونه ادعایی مبنی بر خرید ملک یا انجام معامله از طرف خریدار یا اشخاص ثالث پذیرفته نیست.

شرایط لازم برای اقامه دعویی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای اقامه دعوی در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول نظیر ملک لازم است که قراردادی وجود داشته باشد که در آن به روشنی تعهد به انتقال ملک در زمره تعهدات فروشنده ذکر شده باشد.

همچنین باید تعهد به حضور در زمان مشخص در دفاتر اسناد رسمی برای امضای سند انتقال از سوی فروشنده در قرارداد وجود داشته باشد.

از سوی دیگر لازم است که گواهی مبنی بر عدم حضور یافتن فروشنده در دفاتر اسناد رسمی توسط خریدار اخذ شود.

پیش از اقامه دعوی لازم است که گواهی اتمام کار و عدم خلاف از شهرداری اخذ شود تا در آینده امکان صدور و انتقال سند وجود داشته باشد.

باید به این نکته هم توجه داشت که برای املاکی که سابقه ثبت ندارند امکان صدور سند وجود ندارد.

دادخواست تنظیم شده بایستی به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه تهیه شود و به دادگاه نزدیک به محلی که ملک در آن جا قرار دارد تحویل داده شود.

اقدامات دادگاه برای الزام به انتقال سند ملک

مراحلی که دادگاه برای الزام به تنظیم سند ملک انجام می دهد شامل موارد زیر می باشد:

در ابتدا احراز مالکیت خوانده انجام می شود که این امر از طریق استعلام ثبتی صورت می گیرد.

سپس احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع صورت می گیرد؛ به عنوان مثال در خصوص تلفن، از اداره مخابرات استعلام گرفته می شود.

سپس احراز تأدیه قسمتی از پیش پرداخت انجام می شود و در ادامه باقی مانده ثمن محاسبه می شود؛ اگر پرداخت از طریق چک صورت گرفته باشد از بانک استعلام گرفته می شود.

در مرحله بعدی، احراز انجام داد و ستد و قرارداد از طریق بررسی مبایعه نامه، توجه به اظهارات طرفین و بررسی سند تنظیم شده و شرایط و تعهدات طرفین انجام می شود.

در صورتی که فروشنده یا خریدار در قید حیات نباشد، با بررسی انحصار وراثت احراز هویت وی مشخص می شود.

در مرحله نهایی با استعلام از بانک، در صورت وجود؛ میزان بدهی برآورد شده و حکم به الزام به انتقال سند داده می شود.

شایان ذکر است که هزینه های انتقال سند نظیر مالیات و عوارض شهرداری بر عهده فروشنده است و هزینه ثبت سند بر عهده دو طرف معامله می باشد.

بیشتر بخوانید
انواع دعوی ثبتی

الزام به تنظیم سند رسمی یا پرداخت وجه التزام

به طور معمول، در قراردادهایی که از لحاظ قانونی و عرفی باید برای مبیع سند رسمی ثبت شود، فروشنده موظف به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می باشد؛ حتی اگر در قرارداد به آن اشاره ای نشده باشد.

اما در برخی قراردادها ممکن است بندی اضافه شود با این مضمون که در صورتی که فروشنده منصرف شود یا از انتقال سند خودداری کند باید مبلغ مشخصی پرداخت نماید. در چنین حالتی به خریدار این امکان داده شده که میان تنظیم سند یا وجه التزام یکی را انتخاب کند.

اگر در قرارداد تعهد به هر دو مورد آورده شده باشد، در صورتی که فروشنده از انتقال سند خودداری کند یا در انجام آن تأخیر داشته باشد؛ لازم است که علاوه بر اقدام برای تنظیم سند مبلغی را نیز جهت وجه التزام پرداخت نماید.

موانع پیش روی اقامه دعوی برای تنظیم سند رسمی ملک

خریدار باید پیش از اقامه دعوی، اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر در رهن یا وثیقه نباشد؛ چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن باشد رأی نمی دهد.

اگر فروشنده مالک اصلی ملک مورد نظر نباشد، الزام به انتقال سند امکان پذیر نخواهد بود. در چنین شرایطی خریدار می تواند شکایت فروش مال غیر را مطرح نماید و از این طریق به حق خود دست یابد.

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک

پس از صدور حکم قطعی، حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می گردد و اگر طی مدت 10 روز فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد، خریدار باید به واحد اجرای احکام مراجعه کند.

سپس دایره اجرای احکام در دفترخانه ای که اقدام به تنظیم سند ملک مورد نظر نموده به جای فروشنده اصلی اقدام به امضای سند می نماید.