سه شنبه 14 بهمن 1399

مراحل لازم برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

مراحل لازم برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

با توجه به افزایش ارزش املاک تجاری، در بسیاری از موارد شاهد تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری هستیم.

انجام این نوع تغییر کاربری سلسله مراتبی دارد و مراحل انجام آن شامل پرداخت عوارض، بازرسی ملک، صدور دستور نقشه، طراحی نقشه جدید، صدور پروانه ساخت کاربری جدید و تخریب و نوسازی می باشد.

انواع کاربری ملک

نوع کاربری ملک از مواردی است که در خرید و اجاره اهمیت فراوانی دارد. هر ملکی که احداث می شود مطابق با قانون دارای کاربری مشخصی است که در سند آن قید می گردد. از جمله مهم ترین کاربری های یک ملک می توان به کاربری مسکونی، تجاری و اداری اشاره نمود.

گاهی ممکن است افراد ناچار به تغییر کاربری ملک خود شوند بنابراین لازم است که از مراحل آن و هزینه هایی که بایستی پرداخت گردد آگاهی داشته باشند. از این رو پایگاه خبری ملک هفت در ادامه به تشریح سلسله مراتب تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و مراحل قانونی و حقوقی آن پرداخته است.

تفاوت کاربری مسکونی و تجاری و اداری

واحدهایی که با هدف سکونت دائم یا موقتی احداث می شوند و دارای الگوی خاصی نظیر آشپزخانه، اتاق، حمام و سرویس بهداشتی می باشند کاربری مسکونی دارند که به 3 بخش آپارتمانی، ویلایی و کلنگی تقسیم بندی می شوند.

کاربری تجاری به مکان هایی اطلاق می گردد که در آن، کاسب یا تاجر به فعالیت تجاری اشتغال دارد.

هم چنین املاکی که مربوط به نهادهای دولتی باشند دارای کاربری اداری خواهند بود. به طور معمول در چنین ساختمان هایی افراد حقیقی یا حقوقی به فعالیت اشتغال دارند.

مراحل تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

با توجه به آنکه ارزش املاک تجاری بسیار بیش تر از املاک مسکونی است؛ در شهرهای بزرگ همواره با پدیده تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری مواجه هستیم.

بسیاری از صاحبان املاک مسکونی نیز این دغدغه را دارند که چگونه می توانند تغییر کاربری ملک مسکونی خود را به یک ملک تجاری انجام دهند.

هر نوع تغییر کاربری دارای فرآیند مشخصی است که بایستی به ترتیب انجام گیرد. بنابراین باید به دفاتر خدمات نوسازی در محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه نمود و مراحل اداری آن را به انجام رساند.

گفتنی است که تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری می تواند به 2 روش صورت گیرد؛ روش اول از طریق تخریب و نوسازی صورت می گیرد و روش دوم از طریق تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری با دریافت مجوزهای لازم انجام می شود.

مرحله اول؛ پرداخت عوارض

اگر مالک ساختمان عوارض آن را قبلاً پرداخت کرده باشد می تواند به یکی از دفاتر خدمات نوسازی در محله استقرار ملک مراجعه نماید و فرمی را که در آن کاربری جدید و قدیم ملک مورد بررسی قرار می گیرد تکمیل کند؛ سایر مراحل به صورت الکترونیکی انجام خواهند شد.

اما در صورتی که عوارض ساختمان پرداخت نشده باشد لازم است که ابتدا به شهرداری مراجعه کرده و عوارض پرداخت گردد و سپس مراحل یاد شده طی شود.

مرحله دوم، بررسی ملک

مرحله بعدی در تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری شامل بررسی ملک می باشد؛ به این صورت که یک بازرس ملک را مورد بررسی قرار می دهد و اطلاعات مندرج در فرم یاد شده را با اطلاعات حقیقی ساختمان مطابقت می دهد.

مرحله سوم؛ صدور دستور نقشه

در این مرحله، دفتر خدمات نوسازی دستور تهیه نقشه را صادر می کند. در این دستور، نقشه ملک جدید شامل تعداد طبقات، سطح اشتغال، پارکینگ و نوع کاربری مشخص می شود.

در صورتی که مالک به نقشه تعیین شده اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح کند.

مرحله چهارم؛ طراحی نقشه توسط مالک

در این مرحله، بر اساس دستور نقشه صادر شده توسط دفتر خدمات نوسازی، طراحی نقشه اصلی توسط مالک آغاز می گردد.

مرحله پنجم؛ صدور پروانه ساخت برای کاربری جدید

پس از ارائه نقشه اصلی به دفتر خدمات نوسازی، عدم مغایرت نقشه اصلی با دستور نقشه و تأیید کارشناسان؛ پروانه ساخت کاربری جدید صادر می شود. همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز نشان می دهد؛ پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است که مجوز تخریب و نوسازی از شهرداری اخذ شود.

مرحله ششم؛ تخریب و نوسازی

مرحله نهایی در فرآیند تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری؛ تخریب و نوسازی ملک می باشد. به این ترتیب ملک مسکونی مطابق با مجوز تغییر کاربری تخریب می گردد و بر اساس نقشه جدید نوسازی می گردد.

شایان ذکر است که ملک تجاری جدید مطابق با نقشه دارای شرایط خاصی می باشد که متفاوت از ملک مسکونی قبلی است؛ به عنوان مثال در ملک تجاری جدید فضاهایی برای انبار، پارکینگ و بارگیری در نظر گرفته می شود که در ملک مسکونی الزامی به وجود آن ها نیست.

بیشتر بخوانید
قوانین و نحوه فروش ملک مشاع و موروثی

مدارک لازم جهت تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری

  • مدارک شناسایی صاحب ملک یا نماینده او همراه با وکالت نامه
  • اصل سند خانه
  • مشخصات کامل خانه نظیر کد پستی و کروکی
  • برگه پرداخت عوارض شهرداری و تسویه حساب مالیات
  • نقشه جدید ملک
  • مجوزهای لازم از سازمان های ذیربط

هزینه های تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

به طور کلی هزینه های تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری شامل هزینه های عوارض و مالیات می باشند که با توجه به موقعیت ملک، بافت محله، بافت ساختمان و متراژ خانه متفاوت است.

گفتنی است که هزینه دریافت مجوز تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری از هر منطقه به منطقه دیگر و حتی از خیابانی به خیابان دیگر متفاوت است. حتی ممکن است دو ملک که در مجاورت هم قرار گرفته اند هزینه عوارض و مالیات متفاوتی داشته باشند.

موارد استثناء استفاده تجاری از ملک مسکونی

اگرچه مطابق با قوانین شهرداری ها امکان تغییر کاربری مندرج در پروانه ساخت ملک مسکونی وجود ندارد و حتما باید مراحل ذکر شده برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری انجام شوند؛ اما برای برخی موارد استثناء نیز وجود دارد و تحت شرایط مشخصی می توان از ملک مسکونی استفاده تجاری کرد که در ادامه به آن ها اشاره می شود.

  • برای دایر کردن دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفتر مهندسی و دفتر روزنامه و مجله
  • برای راه اندازی مشاغل خانگی
  • برای فعالیت شغلی پزشک ها و صاحبان حرفه های وابسته به آن