سه شنبه 11 آذر 1399
Flowers
سه شنبه 13 اسفند 1398

تعیین عوارض سال 99 ساخت و ساز مسکن

تعیین عوارض سال 99 ساخت و ساز مسکن

حداقل و حداکثر افزایش مبلغ عوارض ساختمانی برای ساخت‌و‌سازهای مسکونی در سال 99 اعلام گردید. روش «افزایش به میزان کمتر از تورم عمومی» انتخاب نهائی توسط مدیریت شهری تهران میباشد. بر این اساس، سال آینده میانگین هزینه مربوط به عوارض ساخت مسکن در پایتخت ما بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به وضع موجود افزایش پیدا خواهد کرد.

در حالیکه در سال 98 مبلغ عوارض حداقل ۲ بار تغییر کرد در  شهر تهران کف و سقف عوارض ساخت مسکن برای سال ۹۹ تعیین گردید.

 مدیریت شهری تعرفه‌های هزینه صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران را مشمول ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش نسبت به سال جاری مشخص نمود.  براساس تصمیم مشترک شهرداری و شورای شهر تهران، از میان سه معادله طراحی‌شده برای تعیین میزان رشد عوارض صدور پروانه ساختمانی در مناطق  ۲۲گانه شهر تهران در سال آینده، یک فرمول میانه تصویب گردیده و در مسیر تعیین نهایی قرار گرفته است.

در مناطق مختلف شهر تهران در برهه کنونی هزینه مربوط به عوارض ساختمانی به‌طور میانگین حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان در هرمترمربع میباشد که این رقم در برخی از مناطق شمالی شهر تهران به مترمربعی بیش از ۲ میلیون تومان نیز می‌رسد. در سال 98 میانگین عوارض ساخت در هر مترمربع در شمال شهر تهران حدود یک میلیون تومان برآورد می‌شود و  قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در این مناطق شمالی تهران به طور متوسط حدوده  ۴۰ میلیون تومان میباشد که نشان دهنده سهم ناچیزی از قیمت فروش هر آپارتمان به عوارض ساخت میباشد.

معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران برای تعیین تعرفه‌های صدور پروانه ساختمانی در سال ۹۹، سه معادله پیش روی اعضای پارلمان محلی تهران گذاشته است.

 معادله نخست افزایش تعرفه صدور پروانه ساختمانی متناسب با نرخ تورم عمومی کشور میباشد و  براساس اطلاعات مرکز آمار ایران تورم عمومی کشور در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته حدود ۴۲ درصد افزایش را ثبت نموده است و لذا اگر بنا باشد این مبنای محاسبه عوارض ساخت وساز در سال جدید قرار بگیرد، هزینه صدور پروانه ساختمانی در کلیه مناطق شهر تهران دست کم باید حدود ۴۰ درصد رشد را تجربه نماید. گزینه دوم، محاسبه عوارض ساختمانی برمبنای قیمت‌های اعلام شده در دفترچه ارزش معاملاتی املاک در سال جدید همچون روال سال‌جاری و سال‌های گذشته است. لذا  پایه انواع عوارض ساخت‌وساز(ارزش معاملاتی املاک) که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شود، محاسبه و در نهایت افزوده خواهد شد. اما از آنجاکه تجربه استفاده از این معادله در سال جاری، منجر به تغییر چندباره فرمول محاسبه عوارض ساخت‌وساز شد، مدیریت شهری سعی دارد از آن اجتناب نماید.

درگزینه سوم که احتمالا نهائی میشود پایه محاسباتی جدیدی برای عوارض ساخت وساز برحسب مرغوبیت مکانی محاسبه و به سازنده اعلام میشود. در قالب این رویه مهم‌ترین تغییر، نحوه محاسبه و اخذ عوارض ساختمانی ناشی از اجرای این نقشه جدید آن است که در سال آینده، به جای محاسبه عوارض ساخت وساز برمبنای قیمت منطقه‌ای، درجه مرغوبیت هر پارسل (تک‌تک املاک) برای هر ملک متناسب با کاربری آن مبنای محاسبه عوارض ساختمانی قرار خواهد گرفت و از قبل به مالکان آنها اعلام خواهد شد. ابتدا قرار است عوارض ساختمانی براساس ارزش واقعی املاک محاسبه شود و به‌طوری‌که دو دسته پارامتر که روی قیمت ملک اثر دارد برای تک‌تک پارسل‌ها محاسبه و عوارض متناسب با آن از مالکان اخذ می‌شود. یک گروه از متغیرهای ملکی یک واحد مسکونی شامل مساحت، کف و بر، عرض معبر، سال ساخت، نوع بنا و کاربری و دسته دوم متغیرهای شهری است. به این معنی که میزان خدمات شهری در دسترس هر پلاک، پروژه‌های شهری ارزش‌زا در مجاورت یک پلاک، پروژه‌های شهری کاهنده ارزش در مجاورت یک ملک، ترافیک و عوارض زیست‌محیطی از جمله پارامتر‌های محیطی هستند که در تعیین ارزش یک ملک اثرگذار هستند بنابراین در فرمول جدید، با توجه به هر دو دسته پارامتر، عوارض ساختمانی هر پارسل محاسبه و به مالک اعلام می‌شود.

در حال حاضر نرخ عوارض ساخت وساز به دلیل آنکه برمبنای بلوک‌های شهری تعیین می‌شود، باتوجه به تفاوت‌های هر پارسل نسبت به پارسل دیگر به جهت برخورداری و سطح دسترسی به خدمات شهری و همچنین کیفیت ساخت، عادلانه نیست.

مطابق با تصمیم اخذ شده در مدیریت شهری، سال آینده عوارض ساخت مسکن در پایتخت به‌طور میانگین بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به سال جاری افزایش پیدا می‌کند.

در حال حاضر عوارض ساخت وساز نسبتی از قیمت فروش مسکن است. به‌طوری‌که با توجه به نوسانات قیمت مسکن در سال جاری، نرخ عوارض ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران بین ۷/ ۲ تا ۴/ ۳ درصد قیمت فروش است.مدیریت شهری برای سال آتی با هدف ایجاد تبعیض مثبت بنا دارد بالاترین میزان افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی را برای پروژه‌های مناطق شمالی شهر اعمال کند. تا از این طریق هزینه‌های مربوط به عوارض ساختمانی در ساخت مسکن در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار شهر نسبت به نیمه شمالی و برخوردار شهر کمتر شود. مدیریت شهری پایتخت امیدوار است از این طریق بخشی از ساخت وسازهای شهر به محدوده‌های کم‌برخوردار و فرسوده شهری هدایت شود.

در ماه‌های اخیر یک پارامتر جدید به ردیف‌های هزینه‌ای صدور پروانه ساختمانی تحت عنوان «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح‌های شهری» اضافه شده که سهم زیادی از هزینه عوارض ساخت وساز را به خود اختصاص می‌دهد.

معاون شهردار تهران درباره دلایل اضافه شدن این عنصر جدید به فیش‌های عوارض ساختمانی  عنوان نمود که مطابق با مطالعات و بررسی‌های انجام شده از سوی مهندسان مشاور شهرداری تهران، در صورتی که براساس ضوابط فرادست شهری، از کاربری یک زمین غیرانتفاعی به یک کاربری انتفاعی تبدیل شود که مبتنی بر آن اجازه افزایش تراکم یا استقرار فعالیت‌های اقتصادی را پیدا ‌کند آنگاه تفاوت  مازاد ارزشی که زمین مالک پیدا کرده است در پی آن تبعات و عوارضی را به شهر وارد می‌نماید که متناسب با آن باید سرانه‌های خدماتی محلات مانند فضای سبز، حمل و نقل عمومی افزایش پیدا نماید. و  اگر هزینه ارزش افزوده ایجاد شده برای مالک به نفع عموم شهروندان در قالب عوارض اخذ نشود با عدالت شهروندی در تناقض است.

به هر حال فلسفه اخذ عوارض ساختمانی چیست، عنوان کرد: صرف‌نظر از اینکه عوارض ساختمانی به‌عنوان یک درآمد ناپایدار و ناسالم در بودجه اداره شهر محسوب می‌شود

قطعا یک  مطالبه جدی از مدیریت شهری برای سال آینده مطرح گردیده است تا درآمدهای کسب شده از محل صدور جوازهای ساختمانی در هر محله مصرفی صرف دقیقا  همان منطقه و محله  برای ایجاد توسعه و افزایش سطح خدمات شهری گردد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از کاهش قطعی ۱۵ روزه زمان صدور پروانه شهرسازی در سیستم‌های آنلاین شهرداری خبر دادو پس از استقرار سیستم جدید صدور پروانه شهرسازی، به‌طور میانگین زمان موردنیاز برای صدور پروانه شهرسازی کاهش پیدا کرده است.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.