شنبه 07 فروردین 1400

تجمیع املاک و شرایط آن

تجمیع املاک و شرایط آن

موضوع تجمیع املاک در سال های گذشته به خصوص در شهرهای بزرگ بسیار مورد توجه بوده است. با افزایش جمعیت کلان شهرها و نیاز به تولید مسکن انبوه، تجمیع قطعات کوچک به خصوص در مناطق بافت فرسوده برای ساخت و ساز آپارتمان ها و مجتمع ها صورت گرفته است.

برای نیل به این هدف، دولت اقدام به ارائه بسته های تشویقی برای تجمیع املاک و نوسازی و بازسازی در مناطق بافت فرسوده کرده است.

مفهوم تجمیع املاک

واژه تجمیع به معنای گرد کردن و جمع کردن می باشد. تجمیع املاک نیز به معنای ادغام چندین ملک در همسایگی هم و ساخت و ساز جدید در این نواحی می باشد.

به طور معمول 2 نوع تجمیع املاک در اداره ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد؛ یک نوع آن، ادغام چندین پلاک توسط مالکان آن هاست به طوری که این پلاک ها در یک محدوه قرار گرفته باشند و با حدود یکسانی مشخص شوند.

نوع دوم تجمیع املاک، زمانی است که مالک تمام پلاک ها یک نفر باشد. در این صورت مالک می تواند املاک خود را تجمیع حدود کند، سند مالکیت قطعات کوچک را باطل کند و یک برگ سند مالکیت برای قطعات تجمیع شده از اداره ثبت دریافت نماید.

روش های تجمیع املاک

یکی از روش های تجمیع املاک از طریق خرید خانه های کلنگی از مالکان آن ها و سرمایه گذاری برای تخریب و نوسازی آن می باشد.

روش دیگر، شراکت مالکان خانه های کلنگی در تخریب و نوسازی آن ها می باشد؛ به این صورت که مالکان زمین خود را طی قراردادی به شرکت های خصوصی می سپارند و پس از بازسازی، مطابق با قرارداد تعدادی از واحدهای مسکونی ساخته شده به آن ها تعلق می گیرد.

شرایط تجمیع املاک

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نشان می دهد؛ برای تجمیع املاک لازم است که شرایط زیر فراهم باشد.

  • قطعاتی که قرار است تجمیع شوند باید سند مالکیت رسمی داشته باشند.
  • سند مالکیت قطعاتی که قرار است تجمیع گردند باید با محل مورد نظر تطابق داشته باشند.
  • قطعاتی که قرار است تجمیع شوند باید در همسایگی هم قرار گرفته باشند تا در زمان تجمیع تجاوز به معبرها صورت نگیرد.
  • قطعاتی که برای تجمیع در نظر گرفته شده اند باید کاربری یکسان داشته باشند.
  • قطعاتی که قرار است تجمیع شوند نباید در گرو رهن یا وثیقه قرار گرفته باشند.
  • در تجمیع باید حق ارتفاق غیر رعایت شده باشد.
بیشتر بخوانید
مراحل لازم برای تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

ضوابط تشویقی تجمیع املاک برای طرح تفضیلی قدیم شهر تهران

در طرح تفضیلی قدیم شهر تهران، برای تشویق متقاضیان تجمیع پلاک تخفیف هایی در نظر گرفته شده است که در جدول زیر ارائه شده است.

کم ترین مساحت قطعات تجمیع شده (متر مربع)

درصد تخفیف

500

15

1000

25

1500

35

2000

40

2500

45

3000

50

بیش از 3000

50

 

ضمناً عوارض زیربنا و مازاد تراکم دریافتی از سوی شهرداری تهران برای کاربری های مسکونی به شرح جدول زیر می باشد.

تعداد پلاک های تجمیع شده

درصد عوارض وضع شده

2

50

3

40

4

30

5

20

6

10

 

هم چنین تبصره های در نظر گرفته شده برای پلاک های تجمیع شده در طرح تفضیلی شهر تهران در ادامه ارائه شده اند.

تبصره (1): تخفیف های در نظر گرفته شده به املاکی تعلق می یابد که متوسط متراژ قطعات تجمیع شده پس از ساخت و ساز نهایتاً 100 متر مربع باشد.

تبصره (2): حداقل متراژ در نظر گرفته شده برای مجموع قطعاتی که از این طرح استفاده می کنند 120 متر مربع می باشد.

تبصره (3): در صورتی که پس از ساخت و ساز، پلاک های تجمیع شده متراژی بیش از 200 متر مربع داشته باشند؛ تسهیلات پرداخت شده همان تسهیلات قطعات کم تر از 200 متر مربع از نظر پیشروی و نورگیری خواهد بود.

تبصره (4): در صورتی که تجمیع پلاک ها موجب شود که گذرهای اختصاصی این قطعات حذف شود؛ شهرداری وجهی از این بابت دریافت نمی کند و آن را به طور رایگان به مالکان واگذار خواهد کرد.

تبصره (5): این طرح تنها مربوط به تجمیع فیزیکی قطعات است؛ بنابراین شهرداری باید برای این املاک پروانه صادر کند. مالکان نیز تا زمان پایان پروژه مهلت دارند که برای تجمیع ثبتی قطعات اقدام کنند.

شرایط طرح تفضیلی جدید شهر تهران

  • تفکیک ملک و اراضی در تمامی پهنه های شهر، پس از رعایت برهای اصلاحی برای پهنه مسکونی با وسعت کم تر از 1000 متر مربع و برای سایر پهنه ها کم تر از 2000 متر مربع ممنوع است. هم چنین در صورت داشتن درخواست تفکیک املاک بیش از مساحت های یاد شده؛ مساحت هر کدام از قطعات تفکیک شده در پهنه مسکونی نباید از 500 متر مربع کم تر باشد. این مقدار در سایر پهنه ها نیز نباید کم تر از 1000 متر مربع باشد.

تبصره (1): کم ترین عرض قطعات تفکیک شده در پهنه های مسکونی 10 متر مربع در نظر گرفته شده ایت. نسبت طول به عرض قطعه نیز نباید بیش از 5 به 1 باشد.

تبصره (2): کم ترین عرض قطعه تفکیک شده در پهنه های مختلط 15 متر در نظر گرفته شده است. نسبت طول به عرض قطعه نیز نباید بیش از 6 به 1 باشد.

  • تفکیک اعیان ساختمان هایی که مطابق با اصول و مقررات این طرح بنا شده در صورت همزمان بودن با اختتام کار صادر شده از شهرداری مجاز است اما پس از آن هر گونه تفکیک اعیانی ممنوع است.
  • تمامی زمین های بزرگ مقیاس که بیش تر از یک هکتار در نظر گرفته می شوند و تحت مالکیت عمومی و دستگاه های دولتی قرار دارند؛ تنها با تدارک طرح های توجیهی و تصویب در کمیسیون 5 و مطابق با پهنه های طرح های تفضیلی مجاز و قابل استفاده هستند.
  • تفکیک زمین های کشاورزی و باغ های واقع در شهر تهران تنها بر اساس شیوه نامه اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری مجاز و قابل انجام است.
  • کم ترین مساحت قطعه تجمیع شده در پهنه های مسکونی تا پایان سال 1395 برابر با 200 متر مربع؛ تا پایان سال 1400 برابر با 250 متر مربع؛ تا پایان سال 1405 برابر با 300 متر مربع و از ابتدای سال 1406 به بعد 500 متر مربع در نظر گرفته شده است.
  • برای تجمیع قطعات به درخواست مالک، به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، 20 درصد به تراکم مجاز اضافه می شود.
  • برای تشویق تجمیع از سوی مالکان، ساخت و ساز در زمین های با متراژ 1000 متر مربع و بیش تر، شامل طرح های تخفیفی سالانه و دائمی شهرداری تهران پس از تصویب در مراجع ذیصلاح می گردد.