به گزارش ملک هفت به نقل از دنیای اقتصاد با عبور بازار اجاره مسکن از نقطه اوج تورم نقطه‌ای، فشار اجاره‌بها در شهر تهران به‌طور نسبی و در مقایسه با مقطع زمانی پاییز، کمتر شد.تحقیقات و بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به واقعیت بازار و دو دسته اطلاعات رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره نشان می‌دهد این بازار بعد از ثبت بیشترین تورم نقطه‌ای در مهرماه-نقطه اوج تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در سال ۹۸- با نوعی شیب‌زنی مواجه شده میباشد.تغییرات تورم اجاره مسکن از نخستسال تاکنون براساس میزان رشد اجاره‌بها در هریک از ماه‌های گذشته از سال جاری نسبت به ماه شبیه سال قبل نشان می‌دهد در ۱۰ ماهه نخست امسال، نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه تجربه شده است. نرخ اجاره‌بهای مسکن در مهرماه امسال در اجاره‌نامه‌های تعیین شده بین موجران و مستاجران براساس آمارهای رسمی منتشر شده میباشد از طرف بانک مرکزی نسبت به مهرماه سال گذشته-مدت شبیه سال قبل-معادل ۸/ ۳۴درصد ازدیاد یافت و پس از آن درهر‌کدام از دو ماه آبان و آذر به‌صورت پی‌در‌پی تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در قیاس با نقطه اوج تورم اجاره، مسیر کاهشی در پیش گرفت. به این معنا که پس از ثبت بیشترین نرخ تورم اجاره در مهرماه نسبت به همه ماه‌های سپری شده از فروردین ماه تا دی ماه سال جاری در قیاس با ماه‌های شبیه سال قبل، بازار اجاره در دو ماه آبان و آذر از نقطه اوج تورم عبور کرد و فشار اجاره‌بها در پایتخت به‌طور نسبی کمتر میباشد. هرچند در دی ماه این مسیر کاهشی متوقف شد و تورم نقطه‌ای اجاره در این ماه به‌صورت خفیف مجددا ازدیاد یافت.بررسی‌ها نشان دهنده این میباشد تغییرات تورم نقطه‌ای اجاره مسکن را در واقع می‌توان به معنای تغییرات سطح اجاره‌بها نیز تعبیر کرد.
تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در فروردین ماه امسال برابر با ۲۲ درصد میباشد.در اردیبهشت ماه همزمان با ثبت تعداد بیشتری از قراردادهای اجاره مسکن به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن به ۶/ ۲۲ درصد ازدیاد یافت.این میزان همچنین در خردادماه باز هم ازدیاد یافت و به ۲۳ درصد رسید.در ادامه مسیر افزایشی تورم اجاره مسکن،نرخ رشد اجاره‌بها در تیرماه سال جاری در قیاس با تیرماه سال گذشته به ۸/ ۲۴ درصد ازدیاد یافت و این میزان در مردادماه به ۱/ ۲۸ درصد رسید.در شهریور ماه تورم نقطه‌ای اجاره با عبور از ۳۰ درصد به ۴/ ۳۱ درصد رسید.اما در مهرماه نقطه اوج تورم اجاره به ثبت رسید.سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در مهرماه امسال درقیاس با مهرماه سال گذشت ۸/ ۳۴ درصد ازدیاد یافت.با این حال، در آبان ماه تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در مسیر کم شدن قرار گرفت و تورم نقطه‌ای ۴/ ۳۱ درصدی در این ماه به ثبت رسید.
این مسیر کاهشی در آذرماه نیز ادامه یافت طوری‌که تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در این ماه به ۲/ ۲۸ درصد کاهش پیدا کرده است.با این حال، در دی ماه تورم نقطه‌ای اجاره به‌صورت خفیف ازدیاد یافت و به ۲۹ درصد رسید.علاوه بر داده‌های رسمی اعلام شده از آخرین تحولات بازار اجاره مسکن ازطرف بانک مرکزی که نشان دهنده عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در دو ماه آبان وآذر سال جاری و سپس ازدیاد خفیف تورم اجاره در دی ماه میباشداطلاعات منتشر شده از تحولات این بخش از بازار مسکن از سوی مرکز آمار ایران نیز دگرگونی های اجاره‌بهای مسکن در همین بازه زمانی را نشان می‌دهد.براساس اطلاعات مرکز آمار،اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال به‌طور میانگین در شهر تهران به ازای هر مترمربع به مبلغ ۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسیده است. براساس این اطلاعات در پاییز امسال نیز میانگین اجاره‌بها در پاییز در شهر تهران تا مرز ۴۵ هزار تومان در هر مترمربع پیشروی کرد و در دی ماه با توجه به میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، میانگین اجاره مسکن به طور تقریبی مترمربعی ۴۰ هزار تومان رسید.در واقع در حالی که اطلاعات وآمارهای منتشر شده از طرف بانک مرکزی درخصوص آخرین تحولات بازار اجاره مسکن از عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم خبرخواهد داد و از طرف دیگر ازدیاد خفیف تورم نقطه‌ای در دی ماه را تایید مینماید داده‌های مرکز آمار اثبات مینماید که مسیر کم شدن نرخ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به معنای کاهش سطح اجاره‌بها در ماه‌های آبان و آذر ماه میباشد.
در واقع آمارها نزول خفیف سطح اجاره‌بها در ماه‌های آبان و آذر و سپس بازگشت به مسیر صعودی به‌صورت خفیف و جزئی در دی ماه را نشان می‌دهد.به این ترتیب و براساس داده‌ها و آمارهای رسمی مستاجران با نوعی شیب‌زنی تورم در بازار اجاره مواجه خواهند بود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌کم سه عامل اکثرا منجر به شیب‌زنی تورم اجاره در ماه‌های آبان و آذر شده و موجب شده میباشد بازار اجاره از نقطه اوج تورم عبور کند. اولین عامل به «عبور بازار اجاره از فصل اوج جابه‌جایی‌ها» مربوط داده میشود.معمولا از اواسط خردادماه تا پایان تابستان به‌عنوان مقطع زمانی اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره شناخته می‌شوند.اکثرا مستاجران در این مقطع زمانی اقدام به جابه‌جایی در بازار اجاره مینمایند و بیشترین میزان درخواست و نوسانات قیمت در بازار اجاره مربوط به این بازه زمانی میباشد.
این در حالی میباشد که با به پایان رسیدن فصل تابستان و شروع پاییز سطح درخواست در بازار اجاره نیز به‌طور محسوس کم میشود و معمولا به دلیل افت حجم درخواست در نیمه دوم سال،روند رشد اجاره‌بها متوقف یا کندخواهند شد.همین عامل به‌عنوان اولین دلیل عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در ماه‌های آبان و آذر قابل معرفی میباشد.در این دو ماه نیز طبق روال سال‌های قبل حجم درخواست برای جابه‌جایی در بازار اجاره و در نتیجه درخواست برای اجاره مسکن کاهش یافت و به همین دلیل تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در این دو ماه روند کاهشی در پیش گرفت.دومین عامل به «ازدیاد خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ماه‌های اخیر» مربوط می‌شوند.در حالی که پاییز امسال همزمان با ازدیادعمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، سفته‌بازان به تدریج از بازار خارج شده وحضور آنها در بازار مسکن به کمرنگ‌ترین حالت در قیاس با ماه‌های قبل در آمد بیشترین میزان درخواست برای خرید مسکن به خریدهای سرمایه‌ای معطوف خواهند شد.
در خریدهای سرمایه‌ای برخلاف خریدهای سفته‌بازانه که به منظور کسب سود در کوتاه مدت انجام می‌شوند،معمولا خریداران، واحدهای خریداری شده را برای مدت زمانی دست‌کم ۲ تا ۳ سال نگهداری مینمایند.بخشی از این واحدها از سوی این گروه از سرمایه‌گذاران خالی باقی می‌ماند اما اکثر آنها به بازار اجاره عرضه میشود.با عقب‌نشینی سفته‌بازان از بازار پاییزی معاملات خرید مسکن و انجام اکثر از معاملات خرید مسکن از سوی درخواست کنندگان سرمایه‌ای،حجم عرضه مسکن به بازار پاییزی اجاره ازدیاد یافت.چرا که بخش عمده‌ای از این واحدها به بازار اجاره عرضه شد.به همین علت این عامل نیز موجب شد بعد از ثبت نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه،بازار اجاره به لحاظ تحولات قیمتی در مسیر کاهش قرار بگیرد.عامل سوم به «عرضه تعدادی از واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها به بازار اجاره» مربوط خواهد شد.با ازدیاد عمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن برخی از سازنده‌ها تعدادی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار را به دلیل نبود مشتری مناسب برای خرید به بازار اجاره عرضه کردند.این عامل نیز بر حجم عرضه مسکن اجاره‌ای در فصلی که اتفاقا درخواست در بازار اجاره مسکن تنزل یافته میباشد، افزود.عرضه جدید به بازار اجاره در مقابل کاهش درخواست در این بازار به دلیل عبور از فصل اوج جابه‌جایی مستاجران،موجب شد در دو ماه آبان وآذرماه تورم اجاره در مسیر کاهشی قرار بگیرد.
با این حال بررسی‌ها واطلاعات و آمارهای رسمی از تحولات بازار اجاره مسکن از توقف مسیر کاهشی تورم اجاره مسکن در پایتخت در اولین ماه از فصل زمستان خبر می‌دهد. به‌رغم وجود سه عامل گفته شده که منجر به کاهش تورم اجاره مسکن در هر‌کدام از ماه‌های آبان وآذر در قیاس با نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه شد،در دی ماه مسیر تورم اجاره به‌صورت مجدد اما به‌طور خفیف افزایشی پیدا کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد یک دلیل این موضوع یعنی بازگشت تورم اجاره به مسیر افزایشی در دی ماه،به ازدیاد محسوس و قابل توجه قیمت مسکن در شهر تهران در مقطع زمانی آذر و دی ماه امسال مربوط خواهند شد.تورم ماهانه مسکن در این دو ماه مجموعا ۱۰ درصد ازدیاد یافت و همین موضوع تورم اجاره مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد. از سوی دیگر همزمان با کاهش حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن نه تنها بخشی از درخواست خرید مسکن به سمت بازار اجاره منحرف شد بلکه به دلیل کم شدن این نوع خریدها تعداد عرضه‌کنندگان واحدهای اجاره‌ای به بازار ملک با شرایط رهن کامل نیز کاهش یافته میباشد.در مقطع زمانی رونق معاملات خرید مسکن بخشی از درخواست کنندگان مصرفی و خانه‌اولی‌ها که برای خرید مسکن با کمبود نقدینگی مواجه بودند دست‌کم برای یک تا دو سال واحد خریداری شده را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه می‌کردند و از این طریق بخشی از کمبود نقدینگی یا همه آن را از طریق مبلغی که از سوی مستاجر به‌عنوان پول پیش به مالک پرداخت می‌شد، تامین می‌کردند.با قرار گرفتن بازار در فاز رکود وافت قابل توجه حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن،حجم عرضه این نوع واحدها به مستاجران نیز کاهش یافت و همین عامل موجب شد در دی ماه تورم اجاره مسکن هر چند به‌صورت خفیف در مسیر ازدیاد قرار بگیرد.
پیش‌بینی‌های کارشناسی درباره تحولات احتمالی بازار اجاره مسکن در ماه‌های پیش‌رو نشان می‌دهد هر نوع تحول قیمتی و تغییر در روند تورم اجاره مسکن در روز های اتی بیش از هر عاملی به نحوه تغییرات قیمتی مسکن بستگی خواهد داشت. به این معنا که بیشترین عاملی که می‌تواند در ماه‌های پیش‌رو بازار اجاره مسکن به لحاظ سطح اجاره‌بها را تحت تاثیر قرار دهد تغییرات قیمتی در بازار مسکن میباشد.تجربه‌های پیشین بازار مسکن نشان می‌دهد سطح اجاره‌بهای مسکن معمولا بیش از هر عاملی تحت تاثیر تحولات قیمتی واحدهای مسکونی قرار دارد چرا که اجاره‌بها معمولا نسبتی از قیمت واحدهایی است که به بازار اجاره عرضه شده میباشد. معمولا تحولات قیمتی در بازار خرید مسکن با تاخیر زمانی چند ماهه به بازار اجاره نیز سرایت مینماید هر چند در دوره اخیر ازدیاد قیمت مسکن،سطح اجاره‌بها عقب‌تر وکمتر از میزان ازدیاد قیمت مسکن روند صعودی خود را طی کرده میباشد.رکود و رونق معاملات مسکن نیز از جهات مختلف بر بازار اجاره و سطح اجاره‌بها اثرگذار میباشد. در دوره‌های رونق بازار معاملات خرید مسکن، خانه‌دار شدن بخشی از مستاجران منجر به کاهش درخواست در بازار اجاره می‌شوند و از سوی دیگر به دلیل عرضه بخشی از واحدهای خریداری شده از سوی درخواست سرمایه‌ای یا درخواست کنندگان مصرفی که به منظور جبران کسری نقدینگی اقدام به ارائه واحدهای خود به بازار اجاره مینمایند، عرضه جدید به بازار اجاره ازدیاد یافته و تب‌و‌تاب قیمتی در بازار اجاره تا حد زیادی فروکش مینماید.تورم انتظاری،میزان عرضه نوسازها به بازار اجاره و حجم درخواست سرمایه‌ای از دیگر عوامل اثرگذار بر سطح اجاره‌بهای مسکن و تحولات مربوط به آن میباشد.
دیدگاه‌ها