به گزارش ملک هفت نقل از دنیای اقتصاد :معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور از ناحیه اثرگذاری دست‌کم ۵ محرک اکثرا اوج گرفت. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تازه‌ترین دگرگونی های کشوری بازار مسکن و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد، نبض بازار معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور بدون تاخیر ماهانه، هم‌اکنون پابه‌پای بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در حال تغییر میباشد. این موضوع براساس آمارهای سامانه رهگیری مسکن در دو ماه گذشته یعنی آذر و دی رصد شد. نبض معاملات مسکن سایر شهرها در حالی هم‌اکنون همراستا با نبض معاملات خرید مسکن پایتخت افزایش یافته میباشد که در عین حال عوامل تغییردهنده افت‌وخیز معاملات مسکن تهران و سایر شهرها در کل با هم متفاوت میباشد. هرچند در برخی موارد اشتراک‌هایی وجود دارد اما به‌صورت کلی دو دسته عوامل در بروز افت و خیز معاملاتی اخیر در پایتخت وسایر شهرهای کشور اعمال نقش کرده‌اند. با این حال، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد زمستان بازار مسکن در سایر شهرها نیز همانند شهر تهران دست‌کم به دلیل اثرگذاری ۵ محرک اکثرا نسبت به ماه‌های اغازی پاییز و همچنین فصل تابستان گرم‌تر شده میباشد.بازار معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران در حالی آذرماه امسال با رشد۱۴۶ درصدی حجم معاملات خرید در قیاس با آبان‌ماه همراه شد که در سایر شهرها نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی ۸۶ درصد رشد نمود.
در دی ماه نیز در حالی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت با رشد ۱۳ درصدی مواجه شد که در سایر شهرها نیز این میزان معادل ۲۱ درصد گزارش شد. این موضوع نشان می‌دهد در حالی که در سال‌های گذشته دگرگونی ها بازار مسکن شهر تهران همچون تنزل یا کاهش تعداد معاملات خرید آپارتمان با تاخیر زمانی چندماهه به بازار مسکن سایر شهرها می‌رسید، در ماه‌های اخیر این فاصله به کمترین حد خود رسید و هم‌اکنون نیز این فاصله به صفر رسیده است، به این معنا که بازار معاملات مسکن در سایر شهرها نیز درست در همان ماهی که بازار مسکن شهر تهران با جهش معاملاتی روبه‌رو شد شاهد رشد محسوس تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بود. در واقع اثر تاخیری بازار معاملات خرید مسکن سایر شهرها به تغییرات بازار مسکن تهران هم‌اکنون متوقف شده وتحولات بازارمسکن پایتخت در آذر و دی ماه همزمان در بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز رصد شد. حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها-شهرهای کشور به استثنای شهر تهران-به ۱۳ هزار و ۴۲ فقره معامله خرید مسکن رسید و این میزان در دی ماه به ۱۵ هزار و ۵۷۰ فقره بالغ شد. این در زمانی میباشد که در ماه‌های قبل در هر ماه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از ۱۰ هزار فقره بود. تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در سایر شهرها نشان می‌دهد در دی ماه برای اولین بار در طول سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به استثنای تهران نسبت به ماه شبیه سال قبل تنزل یافته میباشد. در حالی که ابعاد بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سال ۹۸ در سایر شهرها در هر ماه نسبت به ماه های شبیه سال قبل در حال کوچک‌تر شدن بود اما در دی این روند تغییر کرد و ابعاد بازار به لحاظ حجم معاملات خرید نسبت به دی ماه سال ۹۷ بزرگ‌تر شد. اندازه معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به استثنای شهر تهران در دی ماه امسال در قیاس با دی ماه سال گذشته ۱۴ درصد رشد کرد. همچنین میانگین تغییرات نقطه‌ای اندازه معاملات مسکن در هر ماه از سال ۹۸ در قیاس با ماه‌های شبیه در سال ۹۷، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کم شده میباشد. فعالان بازار مسکن در سایر شهرها، حداقل از تاثیر پنج عامل اکثرا بر تغییرات اخیر بازار مسکن در راستای رشد درخواست برای خرید واحدهای مسکونی در این شهرها خبر می‌دهند. عامل نخست به ترس از گرانی یا همان «انتظارات تورمی» مربوط خواهد شد. هم‌اکنون زمزمه رشد قیمت مسکن در روزهای اتی نزدیک بخشی از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای را به بازار مسکن کشانده میباشد هر چند تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد بخشی از این ترس کاذب و ناشی از جوسازی برخی از واسطه‌هاست.
«رشد قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت وساز» از دیگر عوامل محرک ورود درخواست کنندگان به بازار مسکن میباشد.در حالی‌که قیمت برخی از مصالح ساختمانی نسبت به ماه‌های قبل با رشد محسوس مواجه شده میباشد همین موضوع احتمال گرانی مسکن در ماه‌های آتی را برای درخواست کنندگان پررنگ‌تر کرده میباشد. «تاثیر رشد قیمت زمین» از دیگر عوامل محرک در رشد تعداد معاملات مسکن در دو ماه گذشته میباشد. از طرفی دیگر «رشد سقف وام خرید مسکن» از آغاز زمستان موجب شده میباشد که آن دسته از درخواست مصرفی به خصوص درخواست خانه‌اولی که پیش از این به دلیل ضعف بنیه مالی قادر به ورود به بازار مسکن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جست و جو و خرید مسکن نماید. سقف فعلی وام خرید مسکن به‌طور نسبی پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان در سایر شهرها به خصوص شهرهای کوچک را ایجاد نموده. علت پنجم در رشد حجم معاملات مسکن سایر شهرها را می‌توان به رشد بازارهای موازی همچون بورس و رشد قیمت ارز مربوط دانست. این عامل نیز یکی از علتی میباشد که در رشد درخواست برای خرید مسکن موثر بوده میباشد. با این حال، هم‌اکنون سه تشابه و چهار تفاوت بین بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها وجود دارد. تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و همچنین بالا بودن قیمت زمین سه تشابهی میباشد که هم در پایتخت و هم در سایر شهرها طی دو ماه گذشته منجر به رشد درخواست برای خرید مسکن و رشد مثبت حجم معاملات شده میباشد. با این حال، در حالی‌که تغییرات بازار مسکن در سایر شهرها به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان با تغییرات بازار مسکن شهر تهران همسو و پابه‌پا بوده است چهار تفاوت بین بازار مسکن پایتخت و سایر شهرها قابل شناسایی میباشد.
تفاوت اول به اثرگذاری رشد سقف وام خرید مسکن در رشد حجم معاملات مسکن در سایر شهرها مربوط می‌شود. به دلیل رشد سقف وام در شهر تهران نمی‌توان رشد اندازه معاملات خرید مسکن در دو ماه آذر و دی را متاثر از این موضوع اعلام نمود، چرا که کماکان وام خرید مسکن به علت بالا بودن قیمت مسکن و وجود فاصله قابل توجه بین مبلغ وام و قیمت مسکن تسهیلات کارآمدی محسوب نمی‌شود. اما در سایر شهرها به دلیل پوشش مناسب این وام در هزینه‌های خرید مسکن این موضوع یکی از عوامل موثر و مهم در رشد اندازه معاملات زمستانی مسکن بوده میباشد.تفاوت دوم به نوع درخواست کنندگان حاضر در بازار مسکن تهران و سایر شهرها مربوط می‌شود. در حالی‌که اکثرا تحرک معاملاتی اخیر در پایتخت از ناحیه خریدهای سفته‌بازانه، سرمایه‌ای و درخواست کنندگان تبدیل به احسن بوده میباشد جنس اکثر درخواست مسکن در سایر شهرها هم‌اکنون درخواست مصرفی و درخواست سرمایه‌ای میباشد. سومین تفاوت به حضور و نقش خانه‌اولی‌ها در رشد تعداد معاملات خرید مسکن سایر شهرها و شرایط متفاوت پایتخت مربوط می‌شود. در سایر شهرها به علت رشد سقف وام حجم قابل توجهی از درخواست های موجود برای خرید مسکن مربوط به درخواست خانه‌اولی‌هاست اما هم‌اکنون خانه‌اولی‌ها کمرنگ‌ترین حضور را در معاملات خرید مسکن پایتخت دارند. از سوی دیگر، اکثر درخواست های مصرفی حاضر در بازار مسکن شهر تهران هم اکنون مربوط به درخواست کنندگان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی میباشد. اما در سایر شهرها به دلیل رشد تقریبی سطح قیمت‌ها این گروه از درخواست کنندگان فعلا از انجام معامله منصرف شده و در حاشیه بازار در حال رصد تغییرات میباشند تا در زمان مناسب بتوانند تصمیم‌گیری نمایند.
دیدگاه‌ها