به گزارش پایگاه خبری ملک هفت به نقل از دنیای اقتصاد : میزان خرید واحد مسکونی در تهران، ماه گذشته ۳۰درصد رشد داشته است؛ به صورتی که نبض دادوستدها تا «کف رکود» در بازار مسکن بالا آمد. در مدت دو ماه اول سال جاری و در بیشتر ماه‌های سال گذشته، میزان دادوستدهای مسکن پایین ۵هزار واحد در ماه بود. افزایش دادوستدهای خرداد ماه موجب بالا رفتن 3 درصدی متوسط نرخ در مقایسه با اواسط بهار شد؛ آن هم بعد از دو ماه رشد منفی. تحلیل های صورت گرفته نشانگر این است که خارج شدن مسکن از زیر صفر می‌تواند تحت تاثیر یک یا همه پنج محرک معاملاتی باشد. «دنیای اقتصاد» به این پرسش که «آیا بازار مسکن از فاز پسا جهش بیرون آمده؟» پاسخ داده است. در ادامه با ما همراه باشید با بررسی این پرسش و اتفاقاتی که در این بازار به وقوع پیوسته است.
با بررسی جدیدترین گزارش از قیمت ها در بازار مسکن پرده از رخدادی جدید در این بازار برداشته می شود که تاکنون سابقه نداشته است.در حالی‌که راه کاهش نرخ مسکن با ورود بازار به فاز پسا جهش از ابتدای سال جاری شروع شده بود و طی دو ماه این روند ادامه داشت، اما در خرداد متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در دادوستدهای صورت گرفته در شهر تهران طی این ماه با افزایشی 3 درصدی مواجه شد. هرچند قسمتی از این افزایش منبعث از رشد 30 درصدی دادوستد مسکن در خرداد در مقایسه یا اردیبهشت ماه است و در اصل نرخ متاثر از بالا رفتن تقاضا، نوسان افزایشی داشته است، اما با همه این ها پنج عامل در این رویکرد جدید قیمتی نقش بسزایی داشته است.
جدیدترین گزارش از رخدادهای قیمتی در حوزه مسکن در خرداد ماه که به وسیله بانک مرکزی انتشار یافته حاکی از ثبت 5100 معامله مسکن در بازه خرداد ماه دارد که این مقدار معامله در مقایسه با اردیبهشت سال جاری تقریبا 30 درصد افزایش داشته اما تقریبا نصف دادوستدهای ماه مشابه سال پیش بوده است. به‌دنبال افزایش میزان دادوستدهای مسکن اکنون این سوال برای نظاره کنندگان بازار که اغلب جزء یکی از سه گروه متقاضیان خرید، فروش یا ساخت مسکن هستند، پیش‌آمده که آیا بازار مسکن به این سرعت از فاز «پسا جهش» بیرون آمده و باید مجددا انتظار «رشد قیمت» در ماه‌های بعدی را بکشند؟ یا اینکه تحولات صورت گرفته در قیمت مسکن طی بازه خرداد ماه زودگذر بوده و در ماه‌های بعدی تداوم نخواهد داشت و این فقط یک دوران گذر موقت است.
برای جواب دادن به این سوال باید دلیل افزایش قیمت مسکن در خرداد مورد کنکاش قرار گیرد. «دنیای‌اقتصاد» در ارزیابی های خود از طریق پژوهش های میدانی و بررسی چرخه های زمانی مشابه مقطع کنونی (ایام پیش و پس از برگزاری انتخابات و نیز ایام پس از اتمام دوره جهش قیمت مسکن) به پنج دلیل برای توضیح چرایی افزایش قیمت مسکن در خرداد ماه رسیده است؛ هرچند ابتدایی ترین توضیح برای دلیل رشد نرخ مسکن را می‌توان «تغییر نبض معاملات» و بالا رفتن میزان خرید و فروش انجام شده در بازار مسکن در بازه خردادماه ذکر کرد. اما صرف‌نظر از این موضوع، تغییرات افزایشی قیمت مسکن در خرداد نشات گرفته از اثر خرید مصرفی در بازار، اثر خریدهای سرمایه‌ای انجام‌شده در ماه قبل، تاثیر بازارهای رقیب، تاثیر رویدادهای سیاسی انتخابات و مدل تغییر قیمت در فاز پسا جهش در دوره‌های قبل است.
در این میان نباید این نکته را نیز فراموش کرد تغییرات نبض معاملات مسکن در خرداد ماه و در ادامه آن، رسیدن میزان دادوستدهای مسکن به کف رکودی همیشگی در بازار مسکن، نشان دهنده بالا رفتن تقاضای خرید در خرداد ماه بوده است و افزایش تقاضاف تاثیر قیمتی خود را نیز به صورت افزایشی به همراه داشته است.
با افزایش30درصدی میزان دادوستد مسکن در خردادماه، تعداد دادوستدهای به ثبت رسیده در این ماه به 5100 فقره رسیده که این میزان برابر با کف رکودی همیشگی بازار مسکن است. به این ترتیب نبض دادوستدهای مسکن در حال حاضر تا کف رکود «احیا» شده است و این مسئله بیانگر این است که بازار مسکن از وضعیت «زیر صفر» بیرون آمده و به فاصله اندکی با وضعیت «صفر» رسیده است.
مسکن و اقتصاد
بررسی های میدانی از واسطه‌های ملکی نشان گر این است که سنخ خریدارانی که افزایش میزان معاملات در ماه خرداد را رقم زدند اکثریت قریب به اتفاق «مصرفی» بوده است، اما نه آن گروه از متقاضیان مصرفی مسکن که به اصطلاح خانه‌اولی محسوب می شوند؛ بلکه این افراد در گروه متقاضیان «تبدیل به‌احسن» طبقه بندی می‌شوند که واحد مسکونی جدید خود را با واگذاری و فروش واحد پیشین و اضافه کردن بودجه نقدی خود با متراژی بزرگ‌تر یا در محله‌ای دلخواه تر تهیه می‌کنند. در واقع درصد متقاضیان تبدیل‌به‌احسن از بقیه خریداران ملک در خرداد ماه بسیار زیادتر بوده و می‌توان وجود آنها را به عنوان یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن معرفی کرد. اما باز این پرسش مطرح است که آیا خریداران سرمایه‌ای واحد مسکونی نیز در خردادماه به بازار مسکن بازگشته‌اند؟ جواب به این پرسش منفی است. خریداران سرمایه‌ای در ماه خرداد نیز بسیار اندک بوده‌اند و تقاضای سرمایه‌ای ملک با نوع و شدت سال گذشته اکنون در بازار مسکن به هیچ وجه رصد نمی شود. که این خود منعکس کننده عدم بازگشت انتظارات تورمی به به این بازار است. یک گروه از متقاضیان سرمایه‌ای ملک که در خرداد ماه واحد مسکونی خریده اند نیز به‌نوعی دیگر از جنس «تبدیل‌به‌احسن» بوده‌اند، طوری‌که ملکی را که با هدف سرمایه‌گذاری میان یا بلندمدت خریده بودند، با حسن استفاده از فرصت افت قیمت مسکن در دو ماه اول امسال، طی ماه خرداد به ملک مطلوب تری در منطقه دلخواه تر بدل کردند. با این حال در مجموع می توان گفت: معامله‌گران سرمایه‌ای در بازار در مقایسه با سال پیش کاهش قابل ملاحظه ای دارند و نمی توان تاثیر آن ها را در افزایش قیمت مسکن در خرداد ماه بسیار زیادتر از حد واقعی دانست و اگر هم برای این مورد تاثیری قائل باشیم، بسیار اندک بوده است.
بازارهای رقیب یک عامل ثابت موثر در قیمت گذاری بازار مسکن
یکی از عوامل ثابت تاثیر گذار بر تورم مسکن که به طور شگفت انگیزی سرعت اثرگذاری آن در دوسال اخیر نسبت به دوره های پیش از آن تشدید شده است، بازارهای موازی و بعضا رقیب سرمایه گذاری در کشور است. بازار مسکن همیشه از بازارهای رقیب موازی تاثیر پذیرفته است و در نتیجه برای بررسی بهتر و دقیق تر تغییرات قیمتی در این بازار، الزاما باید وضعیت و شرایط بازارهای موازی این بازار نیز به خوبی رصد شود.
در ماه خرداد سال جاری بازارهای دلار، بورس و سکه به‌عنوان سه بازارهای موازی و رقیب اصلی بازار مسکن در جذب سرمایه هر سه عملکرد مثبتی داشته‌اند. در خرداد ماه بازدهی مثبت بازار دلار 5/4درصد، بازدهی در بازار بورس 5/1 درصد و بازدهی بازار سکه 6/2 درصد مثبت بوده و هر‌یک از این بازارها پس از دو ماه افت مداوم، با ثبت تغییرات مثبت و روند افزایشی، به سهم خود به تورم مسکن در خرداد ماه سمت و سو داده‌اند.
ارسال نظر