به گزارش ملک هفت به نقل از شهروند، از اواسط آذرماه امسال تا به حال قیمت مسکن باز هم رو به افزایش گذاشته، ولی از آن جالبتر اینکه این افزایش قیمت با افزایش نسبی حجم خرید و فروش همراه شده میباشد. موضوعی که به گمان برخی آشتی دوباره درخواست کنندگان و فروشندگان با بازار میباشد. اما توجه بیشتر به آمارها و تحلیل رفتار پیشینی بازار مسکن به نظر واقعیت دیگری را برخلاف این نظرهای خوشبینانه عیان مینمایند.
اخیرا قیمتها چقدر رشد داشته است؟
رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به یک نسبت نبوده اما برخی مشاوران املاک سطح شهر از میانگین افزایش یک میلیون تومانی قیمتهر متر مربع سخن به میان میآورند و این در شرایطی میباشد که عمده آنها معتقدند روند رشد قیمتها تا شب عید ادامه دارد و میگویند به صورت میانگین حداقل یکمیلیون تومان دیگر در هر متر مربع قیمتها رشد خواهد داشت. اینهمه درحالی میباشد که طبق گزارشها در پایان دی ماه سال ۹۸ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق املاک های معاملات ملکی شهر تهران حدود ١٤میلیون تومان میباشد و در ادامه با قیاس قیمتها در مناطق مختلف به نظر پیشبینی فعالان بازار مسکن از رشد قیمتها تقریبی صحیح میباشد. موضوعی که با نزدیک شدن به پایانسال و رسیدن به ایام نوروز معمولا رخ میداد اما اینبار روند رشد قیمتها هم زودتر آغاز شد و هم از نرم همیشگی رشد قیمتها در شب عید بیشتر بود. بنا به پیشبینی کارشناسان درسال ٩٩ بازار مسکن با رشد حداقل ١٥درصدی روبهرو خواهد شد.
روند قیمتها چگونه پیش میرود؟
سوالی که در این میان جای طرح دارد این میباشد که با این رشد زودرس قیمتها آیا روند معمول رشد تقریبی درخواست در بازار شب عید مانند هر ساله وجود دارد یا درخواست کاذب باز هم دامن بازار را گرفته میباشد؟ در این رابطه یکی از مشاوران املاک در منطقه شرق تهران در پاسخ به این سوال که خریداران کنونی این بازار عمدتا از سرمایهگذاران میباشند یا خریداران واقعی؟ میگوید: «به نظر میرسد فعلا اکثر خریداران واقعی میباشند و مسکن را برای نیاز واقعی، خود خریداری مینمایند چراکه میترسند قیمتها روندی افزایشی را طی نمایند، در نتیجه به سرعت درخواست بالقوه خود را بالفعل کنند.»
در همین ارتباط فرید غدیری، کارشناس مسکن ضمن رد این نظرات با اشاره به اینکه «رشد قیمت مسکن که از آذر ماه شروع شده و در دی ماه با شیب تندتری ادامه میابد را باید با توجه به روند قیمتها در ماههای پیش از آن بررسی و تحلیل کرد»، میگوید: «در مجموع ماههای آذر و دی قیمت مسکن حدود ٩درصد نسبت به آبانماه رشد پیدا کرد و این درحالی رخ داد که قیمت مسکن در طی ماههای شهریور تا آبان در حدود ٧درصد کاهش پیدا کرده بود. در ماههای ابتدای پاییز میانگین قیمت مسکن در تهران ١٣میلیون تومان بود که با توجه به این میزان از رشد قیمت به حدود ١٤میلیون تومان رسیده است.»
او میافزاید: «این رشد قیمت البته به معنای جهش دوباره قیمت مسکن آنگونه که در پایان بهار و ابتدای تابستان امسال تجربه شد، نیست و براساس الگوی قیمتی دوباره به آن شکل فعلا رخ نخواهد نمود.» این کارشناس مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که چرا قیمتها در آذر ماه و دی ماه با رشدروبهرو شد و این روند ادامه دارد یا خیر، میگوید: «نوساناتی که در پاییز بازار ارز تجربه کرد به شکل روانی اینطور به بازار مسکن القا کرد که بازار ارز این انرژی را دارد که دوباره دچار شوک شود و براساس تجربه شوک بازار ارز درسال ٩٧ این بار بازار مسکن بسیار سریع به این نوسانات قیمت ارز پاسخ گفت.» غدیری میافزاید: «علت دیگر نیز این میباشد که به سبب رکود ساخت که ازسال ٩٤ تا ٩٧ ادامه داشته، کمبود عرضه بسیار قابل توجهی در بازار وجود دارد. در چنین شرایطی درخواست که به یکباره رشد پیدا مینماید، طرف عرضه توان پاسخ به این درخواست را ندارد و این نیز سبب رشد قیمت میشود.»
او با اشاره به دو جریان درخواست غیرمصرفی که بیشترین حجم بازار را در اختیار دارد و درخواست مصرفی که حجم بسیار کمی در بازار فعلی دارد، خاطرنشان کرد: «از میانه پاییز به بعد درخواست غیرمصرفی که مشتمل بر درخواست سفتهباز و درخواست سرمایهای میباشد، از مجموعه قابل تغییر بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن اینگونه سیگنال گرفت که میتواند دوباره از این بازار و رشد قیمتها سودگیری کنند.»
این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «براساس الگوهای گذشته رکود و رشد قیمت بازار مسکن از دوره جهش قیمت مسکن عبور کرده و این دست از رفتارهای غیرمصرفی در بازار درصدد میباشد تا برداشت گمراهکننده از قیمتها را القا کنند و این روند به زودی متوقف خواهد شد.»
او همچنین افزود: «بازار مسکن تا یکسال آتی به نظر نمیرسد ظرفیت جهش قیمتی جدی را داشته باشد. البته این به معنای ثابت شدن قیمتها نمیباشد و الگوهای گذشته نشان میدهد که بعد از جهش قیمتها، قیمت اسمی معمولا کاهش پیدا کرده و ثابت مانده میباشد. البته اینکه در ماههای آتی رشد کمی هم تجربه شود، وجود دارد اما این رشد درصورت وقوع چندان قابل توجه نخواهد بود.»
درخواست کنندگان این بازار چه کسانی هستند؟
با اینهمه اما سوال مهمتر که فهم آن به فهم چرایی رشد قیمتها کمک خواهد کرد، این است که روند درخواست از کدام سو تحریک شده و مسبب شرایط فعلی در بازار مسکن میباشد. در این ارتباط نیز فرید غدیری، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه بازار را درخواست غیرمصرفی فرا گرفته، گفت: «در دوماه اخیر هم درخواست سرمایهای در بازار مسکن رشد کرده و هم درخواست سفتهبازی به معنای خریدوفروش مکرر در کوتاهمدت، این درشرایطی میباشد که در پایان تابستان و ابتدای پاییز حجم اینگونه از درخواست بهشدت کاهش پیدا کرده بود.»
او همچنین افزود: «در آذرماه سالجاری ٤٥درصد رشد مثبت و در دیماه سالجاری حجم معاملات مسکن ٦٧درصد نسبت به دیماه سال گذشته رشد پیدا نمود. این درشرایطی میباشد که جز آذر، دی و بهمنماه سالجاری، دیگر ماهها در مقایسه با ماه شبیه سال گذشته چیزی درحدود ٥٠درصد افت درخواست وجود داشته است.»
این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «خریدوفروش مسکن در تهران پیش از ماه آخر پاییز به حدود ٣هزار واحد در ماه رسیده بود اما درحال حاضر اینگونه از درخواست غیرمصرفی بهعلاوه حجم اندکی از درخواست تبدیل به احسن مسکن در تهران، سطح معاملات ماهانه مسکن را به حدود ١٠هزار معامله در ماه رسانده است.» غدیری در پایان خاطرنشان کرد: «این واقعیت را باید بپذیریمکه درخواست مصرفی در بازار مسکن هنوز بسیار کمرنگ میباشد.»
رشد درخواستی که غدیری به آن اشاره کرد، درشرایطی است که بیتالله ستاریان در گفتوگوی کوتاهی با ابراز عقیده کرد: «تقاضای ١٠هزارتایی مسکن در یکماه هیچگاه به معنای رشد قابل توجه تقاضا نیست و رشد تقاضا به معنای خروج از رکود زمانی رخ خواهد نمود که تقاضا در تهران به ١٠٠هزار تقاضا در ماه برسد.» او همچنین در تأیید گفتههای غدیری میافزاید: «بدون شک حجم اصلی و حداکثری درخواست فعلی در بازار مسکن درخواست غیرمصرفی و به جهت سودگیری میباشد.»
این گفتهها درشرایطی گفته میشود که کم نیستند دیگر کارشناسانی که آنها نیز چنین عقیدهای دارند و بازار مسکن را در ماههای جاری بازار درخواست غیرمصرفی میدانند و سودگیری این درخواست کنندگان را عامل ثباتزدا اما کوتاهمدت میدانند.
ارسال نظر