اقبال بازار به فایل‌های کلنگی

به گزارش ملک هفت به نقل از اعتماد،  با وجود رشد قیمت و تعداد معاملات در بازار مسکن در پاییز سال جاری نسبت به تابستان، فعالان بازار املاک و مستغلات معتقدند شاید این امر نشان‌دهنده رشد رغبت خریداران واقعی و خروج سفته‌بازان از بازار میباشد. هرچند برای پیش‌بینی در خصوص رفتار خریداران در بازار مسکن که مدت‌ها در رکود و رشد قیمتی بود‌، زود است. اما ثبات نسبی قیمت‌ها طی فصل تابستان و پاییز و کاهش قیمت خرید واحدهای مسکونی شاید بتواند در آینده‌ای نه‌چندان دور سایه دلالی را از بازار مسکن دور نماید.

افزایش اقبال به کلنگی‌ها

در بخشی از این آمار متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی که در تهران معامله شده، نسبت به فصل قبل 0.4 درصد و نسبت به مدت شبیه سال قبل 86.3 درصد رشد داشته ‌است. از طرف دیگر متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین در فصل پاییز در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده میباشد. حداقل قیمت فروش 25 میلیون و 259 هزار تومان و حداکثر قیمت نیز در 74 میلیون و 186 هزار تومان بود. درصد تغییرات تعداد معاملات این گروه از خانه‌ها در پاییز سال جاری نسبت به تابستان حدود 47.4 درصد رشد داشته است. این به معنای اقبال خریداران به خانه‌های کلنگی میباشد.

62 میلیون، اختلاف بین هر مترمربع خانه

در بخش دیگری از آمار عرضه شده از وضعیت بازار مسکن، متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحدهای مسکونی 13 میلیون و ۶۰۴ هزار تومان بود. گفتنی است کمترین قیمتی که خریداران بابت خرید هر مترمربع پرداختند، دو میلیون تومان و بیشترین قیمت نیز 64 میلیون و 428 هزار تومان اعلام شد. میانگین مساحت این واحدهای مبادله شده 86 مترمربع گزارش شده که متوسط عمر بنای 11 سال داشتند. متوسط قیمت واحدهای مسکونی نسبت به فصل تابستان 0.6 درصد تنزل داشته که همین امر سبب رونق معاملات در فصل پاییز نسبت به فصل قبلش شده میباشد.

معاملات مسکن در پاییز 55.2 درصد نسبت به تابستان بیشتر شد و به نظر می‌رسد اگر تغییرات خاص و چشم‌گیری در قیمت‌ها رخ ندهد، سیر بهبود معاملات ادامه یابد.

بخش دیگری از آمار نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز 98 نسبت به پاییز سال گذشته 44.8 درصد رشد داشته که همین امر سبب کاهش 27.3 درصدی معاملات طی یک‌سال منتهی به آذر 98 شده است. آمارهای مربوط به معاملات مسکن در آذرماه که توسط بانک مرکزی ارائه شد نیز نشان از کاهش معاملات در آذر سال‌های 96 تا 98 میباشد. به گونه‌ای که تعداد معاملات از 17هزار و 776 در آذر 96 به 9هزار و 537 مورد در آخرین ماه فصل پاییز 98 ریزش کرده است. این امر نشان‌دهنده کاهش بیش از 61 درصدی معاملات واحدهای مسکونی در تهران میباشد.

از طرف دیگر آمارهای 9 ماهه سال جاری بازار مسکن که چندی پیش عرضه شد، نشان می‌دهد که معاملات در سال 96 و پیش از نوسانات ارزی و رشد قیمت‌ها از رونق برخوردار بوده و 131 هزارو 537 خانه معامله شد. اما این مقدار برای دوره 9‌ماهه سال 98 به 49 هزار و 408 مورد رسید. آمارها نشان می‌دهد طی دو سال معاملات مسکن با کاهش 62‌درصدی مواجه بوده است.

کاهش معاملات در پاییز

بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به بررسی وضعیت اجاره‌بها در فصل پاییز پرداخته است. بر این اساس متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی، 44 هزار تومان بود که نسبت به فصل قبل 1.4 درصد و نسبت به پاییز 97 بیش از 31 درصد رشد داشته است. بر اساس آمارهای جمع‌آوری شده از بنگاه‌های معاملات املاک، حداقل مبلغ برای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی 3500 تومان و حداکثر آن نیز 227 هزار تومان میباشد. با وجود رشد نه چندان زیاد متوسط قیمت اجاره‌بها، تعداد معاملات نسبت به تابستان 28.8 درصد کم شده است. هر چند برخی معتقدند به علت اتمام فصل اجاره، تعداد معاملات کاهش یافته و نمی‌توان از این کاهش بیش از 28 درصدی رکود در بازار اجاره را استنباط کرد. بازار معاملات اجاره‌بها نسبت به پاییز سال گذشته 7.3 درصد کاهش داشته است. آمار مربوط به تحولات مسکن در دو سال اخیر نیز نشان می‌دهد که اجاره‌بها در شهر تهران در آخرین ماه از پاییز سال جاری 28.2 درصد رشد داشته است.

فعالان بازار مسکن معتقدند در روزهای باقیمانده از سال 98 همچنین سال آتی چند سناریو برای بازار مسکن قابل تصور است. با توجه به اینکه قیمت‌ها از سال 97 و با خروج امریکا از برجام رشدی چند ده درصدی داشته است، بازگشت رونق به بازار مسکن و رشد تعداد معاملات به اندازه سال 96 زمان می‌برد و چه بسا ممکن است به وقوع نپیوندد، چراکه علاوه بر تحریم‌ها و نوسانات ارزی، تورم نیز شتاب گرفته و قدرت خرید افراد نیز کم شده است. بنابراین به نظر می‌رسد با فرض عدم تغییر قیمت‌ها، بازار مسکن قدری از رکود تورمی فاصله بگیرد. با ادامه روند مدیریت بازار ارز و کاهش انتظار سوددهی از این بازار، افراد به سمت بازارهای موازی مانند مسکن و طلا سوق پیدا مینمایند که در نتیجه آن هم می‌تواند رونقی در معاملات باشد و هم قیمت‌ها را جابه‌جا نماید. اما با وجود اینکه کشش درخواست قیمتی در این بازار بالا نیست، با هر تغییر قیمتی، درخواست نیز دستخوش تغییرات می‌شود. بنابراین فروشندگان واقعی به دنبال بازی با قیمت‌ها نباشند. اما سناریو دیگر، رونق معاملات به همراه ثبات نسبی در قیمت میباشد. برای دستیابی به این مهم به تعادل رسیدن قیمت‌ها ضروری است. از طرف دیگر تحریک طرف درخواست با سیاست‌های حمایتی نیز می‌تواند بر رونق بازار مسکن اثرگذار باشد.