دعوی ابطال سند رسمی ملک

دعوای ابطال سند ملک چیست؟

زمانی که خواهان درخواست بی‌اعتباری یک سند رسمی یا عادی را از دادگاه می‌کند ، دعوای ابطال سند روی داده است.

این درخواست می‌تواند به یکی از دلایل اشاره‌ شده بر اساس قانون باشد.

دلایل درخواست ابطال سند می‌تواند شامل باطل کردن معامله‌ای باشد که بر مبنای آن سند صادرشده یا رعایت نکردن مقررات در صدور سند یا درخواست برای باطل کردن سند معارض و… باشد.

 به‌طور کلی در دعوای ابطال سند، خواسته فرد خواهان از بین بردن اعتبار یک سند رسمی یا عادی است.

انواع مختلف دعوای ابطال سند

الف) ابطال سند:   با باطل شدن سند ارزش و اعتبار و همه آثار مرتبط و موارد استنادی به آن از بین رفته، و نسبت به دارنده آن یا اشخاص ثالث اعتبار نداشته و قابل استناد نمی‌باشد.

ب) فسخ سند:  در زمانی که معامله در قالب سند رسمی انجام‌شده ، ولی با توافقی که بین طرفین صورت گرفته یا به‌ وسیله خیار ایجاد شده این معامله رسمی فسخ ‌شده و این انحلال سند رسمی طبق مراحل مشخص‌ شده در قانون ثبت اسناد و املاک و در همان دفتر خانه که ثبت موردنظر انجام گرفته به ثبت برسد.

ج) اصلاح سند:  اصلاح سند، به‌طور کامل اعتبار و ارزش سند را از بین نمی‌برد ، و فقط برخی اشتباهات ثبتی مانند اشتباهات در تنظیم یا صدور سند را رفع و اصلاح می‌کند. که مطابق قانون در صلاحیت هیئت نظارت است.

قابل توقیف نبودن دعوای ابطال سند مالکیت

ماده ۲۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی در زمینه تأمین خواسته عنوان می‌کند:

«اگر خواسته عین معین و قابل توقیف باشد، لزوماً همان خواسته باید تأمین و توقیف شود لا غیر»

سوالات متداول:

• آیا در دعوای باطل کردن سند مالکیت، پلاک موردنظر قابل تأمین است یا نه؟
• به بیان مشخص‌تر خواسته مطرح شده در دعوا، مطالبه ملک است یا باطل کردن سند است و ارتباطی به ملک ندارد؟

پاسخ (مطابق  نظر اکثریت در تاریخ 13/4/1364):

ماده ۲۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی درباره دعوای ابطال سند مالکیت است.

درحالی‌که پرسش مطرح‌شده در ارتباط با دعوای ملکیت و خلع ید می‌باشد.

لزوماً ملک مرتبط با سند مالکیت در ازای تأمین خواسته قابل توقیف نیست ،و فقط این امکان وجود دارد که به‌وسیله دستور موقت، ملک را توقیف کرده و از معامله آن تا زمان اعلام نتیجه دادرسی جلوگیری نمود.

ابطال اسناد مغایر وقف از طریق تحویل مدارک و بررسی شهادت افراد و تحقیقات محلی

زمانی که خواهان دلایل کافی بر وقفت ارائه نمی‌دهد و حکم رد دعوی داده می‌شود.

خلاصه جریان پرونده

اداره حج و اوقاف و امور خیریه در یکی از شهرها دادخواستی علیه چند نفر تنظیم و اعلام می‌کند که وقف بودن زمینی با پلاک مشخص و تحویل آن به موقوفه و باطل کردن اسناد مغایر با وقف و صدور دستور موردنظر در جهت اصلاح اسناد ثبتی به دفتر ارسال کرده که به یکی از شعبات دادگاه مدنی خاص تهران ارجاع می‌دهد.

هم‌چنین در شرح آن به خواندگان متصرف پلاکی فرعی دیگر از قطعه اصلی موقوفه بیان می‌کند که بدون ارائه اسناد قابل قبول، ادعای مالکیت رقبه را کرده و از بازدید محلی مأمور ثبت و تعیین حدود آن جلوگیری به عمل می‌آورند؛

 بنابراین با استناد به نامه‌های مرتبط از طرف بخشداری و شورای محل و استشهادیه تنظیم‌شده از طرف این شورا، به دلیل آنکه وقفیت رقبه موردنظر را در حد شیاع محسوب کرده و با اشاره به قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه (تصویب شده در سال ۶۲) و تحقیقات و بررسی محلی و شهادت افراد، درخواست خود را تکرار نموده است.

خواندگان موضوع وقفیت را انکار کرده و دادگاه برای تعیین شیاع، پلیس قضائی را مأمور کرد تا از افراد باخبر و مطلع تحقیق کند.

با توجه به تحقیقات صورت گرفته، دو نفر وقفیت و یک نفر به عدم وقفیت رقبه شهادت داده‌اند؛

اما پلیس قضائی اعلام می‌کند با توجه به وجود اختلاف و عدم یکدستی در شهادت‌ها، از دادگاه درخواست می‌کند تا زمانی را برای شنیدن شهادت افراد مطلع و شهود اختصاص دهد.

پس از برگزاری جلسه رسیدگی، دادگاه به دلیل اینکه خواهان دلیلی قابل قبولی بر وقفیت ارائه نکرده و بر اساس نظر بخشداری دلیلی بر وقفیت وجود ندارد، به رد وقفیت حکم داده و عنوان کرده با توجه به تقاضای تجدیدنظر توسط وکیل خواهان، این پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده و مجدداً به شعبه برگردانده شده است.

 رأی صادرشده توسط هیئت شعبه می‌باشد:

«با توجه به این‌که دادگاه اجرای قرار تحقیقات محلی را طی نامه مربوطه به عهده رئیس اجرای احکام مدنی خاص محول نموده و با توجه به گزارش مأمور تحقیق پلیس قضائی که به پیوست نامه آمده، پلیس قضائی حاکی از درخواست تحقیق از شهود طرفین با اتیان سوگند در محضر دادگاه است و اداره خواهان نیز به شرح دادخواست تقدیمی به تحقیق از اعضاء شورای محترم و مسجلین استشهادیه و شهادت شهود استناد نموده است.

 دادگاه به دلایل خواهان رسیدگی ننموده، لذا دادنامه تجدیدنظر خواسته به استناد بند «ب» ماده ۶ قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها و نحوه رسیدگی به آن‌ها نقض و رسیدگی مجدد آن به شعبه دیگر دادگاه مدنی خاص ارجاع می‌شود»

رأی شعبه اول دیوان عالی کشور

پرونده پس از ارجاع به یکی از شعبات دادگاه مدنی خاص و با توجه به آنچه موردنظر دیوان عالی کشور بوده، از شهود تحقیق و با در نظر گرفتن نظر مشاور که نظرش بر وقفیت ملک بوده است در طی دادنامه مربوطه، صدور رأی مختصراً به شرح زیر بوده است:

«… نظر به اینکه وکیل خواهان از ابراز دلیل بر وقفیت عاجز بوده و از گواهی گواهان تعرفه شده علم و اطمینان حاصل نمی‌شود،  فلذا دادگاه ادعای خواهان را فاقد دلیل تشخیص می‌دهد و حکم به رد آن صادر و اعلام می‌نماید»

اداره اوقاف و امور خیریه از دادنامه صادرشده تقاضای تجدیدنظر می‌کند که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال‌شده و مجدداً به شعبه اول برگردانده می‌شود.

رأی هیئت شعبه بعد از قرائت گزارش‌های مرتبط و اوراق پرونده به شرح زیر می‌باشد:

«از ناحیه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض مؤثری که مستلزم نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد به عمل نیامده است.

بر دادنامه صادره با توجه به رسیدگی‌ های دادگاه ایراد و اشکال مؤثری وارد نیست و با توجه به این ‌که تجدید نظرخواهی منطبق با هیچ ‌یک از شقوق ماده ۶ قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاه‌ها و نحوه رسیدگی به آن‌ها و ماده ۱۰ قانون تجدیدنظر آراء دادگاه‌ها نیست با رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه دادنامه مورد تقاضای تجدید نظر نتیجتاً ابرام می‌شود»

کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحیه ثبت و ابطال سند مالکیت

طبق ادعایی درخواست شده که سند مالکیت صادرشده از کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحیه ثبت می‌باشد ابطال گردد؛

سوالات متداول:

• آیا می‌توان با این دلیل که چون در خواسته خواهان، ابطال رأی کمیسیون موردنظر مطرح نشده، ادعای مطرح‌شده از طرف او را غیرقابل مطرح شدن دانست و گفت: «تا زمانی که رأی کمیسیون مربوطه فسخ نشده ابطال سند مالکیت غیرقابل قبول است»؟

پاسخ:

الف) نظر اکثریت

در مورد این سؤال و بر اساس رأی کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸، مالکیت، مقدمه صدور سند است.

وقتی خواسته شخص، باطل کردن سند مالکیت باشد؛ به مقدمات خواسته نیز رسیدگی می‌شود و خواهان حتماً نباید عنوان کند که خواسته او شامل ابطال رأی هیئت مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نیز می‌شود.

 هرچند که تعدادی از موضوعات قابلیت رسیدگی کردن به‌طور مستقل را دارند؛ ولی می‌توانند برای برخی از دعاوی مقدمه باشند.

مثلاً در ادعای مرتبط با الزام به تنظیم سند با وجود این‌که موضوع اثبات مالکیت، خواسته نشده، ولی دادگاه بدوی به مالکیت خواهان رسیدگی کرده و در صورت محرز شدن آن، خوانده مجبور به تنظیم سند خواهد شد.

ب) نظر اقلیت

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، فردی از طرف دولت مالک شناخته می‌شود که ملک به اسم او ثبت‌شده باشد و کسی که بر مبنای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاح ثبت، سند مالکیت دریافت می‌کند نیز به‌عنوان مالک رسمی محسوب می‌گردد و درخواست ابطال سند غیرقابل قبول است.

دادگاه موقعی می‌تواند به درخواست ابطال رأی هیئت ثبتی بپردازد که این موضوع از ناحیه خواهان تقاضا شده باشد. به دلیل آنکه موضوعات ابطال رأی هیئت ثبتی و فسخ سند مالکیت به‌صورت مستقل و مجزا از یکدیگر هستند و دو درخواست کاملاً متفاوت در نظر گرفته می‌شوند.

رأی کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

به‌طورکلی اعتراض به ثبت از طرف هر شخص ملازمه با ادعای مالکیت دارد؛ زیرا فرد اعتراض‌کننده در خصوص ملک، خود را مالک مورد ثبت‌شده دانسته و نسبت به آن شکایت دارد.

به همین دلیل الزامی برای بیان صریح در دادخواست به ابطال یا فسخ رأی کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبتی وجود ندارد؛ چون لازمه قبول درخواست خواهان، فسخ رأی کمیسیون موردنظر است.

نمونه فرم دادخواست ابطال سند ملک جعلی