مشکلات سامانه ملی املاک و اسکان کشور در کنترل بازار مسکن

هدف راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور

با طراحی و راه‌اندازی این سامانه از مالکان خواسته شد تا به این سایت مراجعه کرده و اقدام به خود اظهاری کنند. البته بسیاری از کارشناسان ناکامی در این روش را پیش‌بینی کرده بودند زیرا این روش جمع‌آوری اطلاعات عیب و اشکالات فراوانی دارد.

در کشورهای دیگر بهترین شیوه ضد احتکار مسکن را اخذ مالیات سالانه می‌دانند.

اصرار دولت برای جمع‌آوری اطلاعات با این روش باعث شد این شیوه از گام‌های نخست دچار انحراف شود و کارایی و اثر خود را از دست بدهد.

 از بهار امسال با افزایش قیمت مسکن و نوسانات زیادی که اتفاق افتاد مسئولان به سراغ قانونی از مالیات مصوب سال 94 به نام مالیات بر خانه های خالی رفتند.

 قانونی که در این سال‌ها به دلایلی مسکوت مانده بود و مسئولان بدون توجه به ریشه‌های رشد پیاپی قیمت در شهرهای بزرگ ازجمله تهران در پی اجرای آن برآمدند.

خطا در جمع آوری اطلاعات صاحبان خانه های خالی

این تصور در ابتدا وجود داشت که مالکان خانه های خالی اقدام به فروش و یا اجاره واحدهای خود خواهند کرد، نوسانات بازار مسکن متوقف‌شده و مصرف‌کنندگان صاحب‌خانه می‌شوند.

برای این منظور لازم بود تا پایگاه اطلاعاتی یکپارچه‌ای از کلیه واحدهای مسکونی، ساکنان و کاربران تهیه شود تا بتواند به شکل شفاف و روشنی اطلاعاتی از این خانه های خالی ارائه دهد و در مرحله دوم سازمان مالیاتی کشور از طریق این اطلاعات اقدام به اخذ مالیات از خانه های خالی کند.

گام نخست این اقدام در تابستان با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور برداشته شد؛ اما تاکنون 10 خطا اساسی در جمع‌آوری این اطلاعات مشاهده‌شده این است و این پیغام را به محتکران و صاحبان خانه های خالی می‌دهد که امکان اخذ صحیح مالیات وجود نخواهد داشت. این اشکالات عملاً این امکان را به دولت نمی‌دهد که خانه های خالی و مالکان را به‌درستی شناسایی کند.

این در حالی است که کارشناسان مالیاتی و مسکن بروز این خطاها را پیش‌بینی کرده بودند و افتادن در مسیر انحرافی را مانع از اخذ مالیات و رسیدن به هدف این طرح می‌دانند. مسئولین دولتی بدون توجه ونیم نگاهی به تجربه موفق دیگر کشورها در روش‌های نوین مالیاتی به سراغ روش‌های آسان و بدون برنامه رفتند که باعث شد دست محتکران و سفته‌بازان برای فرار مالیاتی بازبماند.

روش کشورهای پیشرفته در کنترل بازار مسکن

در کشورهای پیشرفته دنیا یک روش ثابت و مشخص وجود دارد که اخذ مالیات سالانه از املاک نامیده می‌شود. روشی که درستی خود را ثابت کرده است و بدون نیاز به راه‌اندازی سامانه و دیگر هزینه‌ها منجر به کنترل بازار مسکن شده و از مصرف‌کنندگان و خانه اولی‌ها حمایت می‌کند. این در حالی است که نتیجه راه‌اندازی این سامانه چیزی جز جمع‌آوری اطلاعات ناقص نبوده و بعید است سازمان مالیاتی با استناد به این اطلاعات اقدام به اخذ مالیات کند.

بیشتر بخوانید
تغییرات نرخ رشد اجاره بهای مسکن در آبان ماه 1399

اشکالات موجود در سامانه ملی املاک و اسکان

در روزهای اخیر پیامک‌هایی برای صاحبان خانه های خالی ارسال شده است. درحالی‌که این پیامک‌ها دچار اشکالات فراوانی هستند.

مالکیت نداشتن برخی از افراد، ثبت مالکیت تکراری و احتمالاً عدم ثبت مشخصات صاحبان خانه های خالی از اشکالات متعدد این سامانه است.

به‌این‌ترتیب مرحله شناسایی صاحبان خانه خالی با شکست مواجه شده است. ملاک جمع‌آوری این اطلاعات نیز اطلاعات ثبتی است که از بانک اطلاعاتی اداره ثبت‌اسناد و املاک گرفته‌شده، یعنی محلی که سند ملک به نام هر شخص صادر و ثبت می‌شود. منبع اطلاعاتی دوم اطلاعات رهگیری املاک است که از بانک اطلاعاتی دفاتر املاک اخذ شده است. در این بانک اطلاعاتی اطلاعات مربوط به مبایعه‌نامه‌ها درج می‌شود.

دلایل اجرایی نشدن طرح مالیات بر خانه های خالی

اولین اشتباه رخ داده در ثبت اطلاعات، اخذ اطلاعات موازی برای سامانه ملی املاک و اسکان است.

به‌عنوان مثال: درج اطلاعات افراد از دفاتر اسناد رسمی و اطلاعات مربوط به مبایعه نامه باعث شده مالکیت دو واحد مسکونی برای فرد ثبت شود. یک مالکیت بر اساس مبایعه‌نامه و یک مالکیت بر اساس سند رسمی و محضری ملک.

این اشکال بزرگ باعث شده است که برای مالکان پیامکی برای دو آپارتمان ارسال شود. این در حالی است اگر این اطلاعات به‌صورت حرفه‌ای و با مشورت کارشناسان این حوزه انجام می‌شد چنین اشکالات بزرگی رخ نمی‌داد.

درواقع ضعف بانک‌های اطلاعاتی کشور ازجمله موانع بزرگی بود که باعث شد این طرح از 5 سال گذشته اجرایی نشود.

اشکالی که امسال نیز خود را نشان داد و باعث شد که گام نخست اجرای طرح با شکست مواجه شود. دلیل دیگر این است که بسیاری از کسانی که خانه خریداری کرده‌اند هنوز سند محضری ندارند به دلایلی هنوز موفق به اخذ آن نشده‌اند.

این املاک خود به دو دسته تقسیم می‌شوند. خانه‌هایی که نه مبایعه‌نامه و کد رهگیری دارند و نه سند محضری و مشخصات آن‌ها در هیچ سامانه‌ای ثبت نشده است.

دسته دوم املاکی هستند که فقط دارای مبایعه‌نامه و کد ره‌گیری هستند. این اشکالات و در کنار آن عجله و شتابی که برای جمع‌آوری اطلاعات وجود داشت باعث بروز این مشکلات شد. این در حالی است که وزارت اقتصاد و دارایی در سال 96 علت اصلی اجرایی نشدن این طرح را نداشتن سامانه و بانک اطلاعات جامعه خانه های خالی دانسته است.

از دیگر اشکالات سامانه ملی املاک و اسکان تکیه‌بر خود اظهاری مالکان، اطلاعات اشتباه و نادرست، نمایش اطلاعات خانه فروخته‌شده به نام مالک قبلی، ثبت املاک تجاری به نام مسکونی، مشخص نبودن وضعیت سکونت در خانه چندم و محدود شدن این طرح‌ها به شهرهای بالای 100 هزار نفر که باعث شده است شهرهای توریستی از این لیست حذف شوند.

سوالات متداول

چه خطاهایی درسیستم بانک اطلاعاتی خانه های خالی اتفاق افتاده است؟

 جمع‌آوری اطلاعات موازی و ثبت دو خانه برای یک مالک، مشخص نبودن وضعیت خرید و یا فروش خانه، ثبت ملک تجاری به‌عنوان مسکونی، مشخص نبودن وضعیت سکونت افراد، عدم تغییر وضعیت با فروش ملک، خود اظهاری افراد که باعث ورود اطلاعات نادرست به سامانه شده است، عدم مشخص شدن سکونت در خانه چندم، محدود کردن طرح به شهرهای زیر 100 هزار نفر و نادیده گرفتن شهرهای توریستی

چه عاملی باعث شد که طرح مالیات بر خانه های خالی سال‌ها اجرایی نشود؟

مهم‌ترین نیاز اجرای این طرح داشتن بانک اطلاعات مالکان بود که با شتاب و عجله‌ای که دولت برای اجرای این طرح به خرج داد نتوانست اطلاعات را به‌درستی جمع‌آوری کند

پیامک‌های ارسالی برای مالکان چه ایراداتی دارد؟

 ارسال پیامک برای دو خانه خالی درحالی‌که فرد مالک یک آپارتمان است، عدم ثبت اطلاعات بسیاری از مالکان، اطلاعات اشتباه و نادرست از وضعیت ملک که باعث می‌شود سازمان مالیاتی موفق به اخذ مالیات نشود.

خانه‌هایی که سند آن‌ها مشکل دارد چند دسته هستند؟

خانه‌هایی که فقط مبایعه‌نامه و کد ره‌گیری دارند و هنوز موفق به اخذ سند رسمی نشده‌اند، دسته دوم خانه‌هایی هستند که نه مبایعه‌نامه دارند و نه سند رسمی و مشخصات آن‌ها در هیچ پایگاهی ثبت نشده است.