فسخ قرارداد زمانی رخ میدهد که یکی از طرفین معامله یا شخصی ثالث به معاملهای پایان دهد. موارد بسیاری در جامعه رخ میدهد که حفظ منافع افراد در گرو فسخ یک قرارداد است. زیرا ممکن است به دلایل مختلف قرارداد به گونهای تنظیم شده باشد که موجب زیان یکی از طرفین شود. به همین خاطر برخورداری از حق فسخ قرارداد امتیاز مهمی محسوب میشود. از این رو قانونگذار برای حفظ منافع فرد متضرر، موارد متعددی را به تفکیک بیان نموده که حتی در عقود لازم الاجرا نیز مطابق قانون یکی از طرفین معامله از حق فسخ بهرهمند میشود.
با این اوصاف، یکی از عوامل تأثیرگذار در عدم تعهد به مفاد قرارداد، وجود قدرت و اراده انحلال قرارداد و تعهدات آن از سوی یکی از طرفین معامله میباشد. این امتیاز که در حوزه حقوق "ایقاع" نامیده میشود به این معناست که یکی از طرفین معامله بدون نیاز به جلب رضایت طرف مقابل میتواند حق فسخ خود را اعمال نماید. البته فسخ قرارداد از حقوق مالی نیز محسوب میشود زیرا اجرای آن همراه با کسب مال صورت میگیرد. به این معنا که در یک قرارداد خرید یا فروش اگر مشتری قرارداد را فسخ نماید مبلغ پرداخت شده در معامله به او بازگردانده میشود. البته اساساً همواره فسخ قرارداد با پرداخت خسارت همراه است. نکته آخر اینکه حق فسخ میتواند از طریق قرارداد یا به طور خود به خود از فردی به فرد دیگر انتقال یابد. به عنوان مثال خریدار یا فروشنده میتوانند در ضمن معامله حق فسخ خود را به شخص ثالثی واگذار کنند. این امر که در قالب یک شرط ضمنی قرارداد ثبت میشود کاملاً لازم الاجرا است.
انواع فسخ قرارداد
مطابق ماده 396 قانون مدنی قراردادهایی که در زمان انعقاد غیرقابل فسخ تعیین شدهاند در 10 مورد امکان فسخ آنها از جانب خریدار یا فروشنده وجود دارد. به این حق فسخ قرارداد یا اختیاری که فردی برای فسخ قرارداد دارد در اصطلاح حقوقی "خیار" گفته میشود. این ده مورد خیارات عبارتند از:
1- خیار مجلس
در ماده 397 قانون مدنی آمده است اگر دو نفر با هم معاملهای انجام دهند تا زمانی که هنوز از یکدیگر جدا نشدهاند امکان فسخ قرارداد وجود دارد. این نوع فسخ قرارداد در قانون مدنی "خیار مجلس" نامیده میشود.
2- خیار حیوان
در ماده 398 قانون مدنی آمده است اگر مورد معامله یک حیوان باشد. یعنی به طور مثال فروشنده در ازای دریافت مبلغ معینی گوسفندی را به خریدار بفروشد. خریدار تا سه روز حق فسخ معامله را دارد.
لازم به ذکر است در مسئله فسخ قرارداد، اختیار فسخ برای کسی است که بر اثر معامله متضرر شده است. بنابراین مبنای فسخ قرارداد ضرری است که به خریدار یا فروشنده تحمیل شده و اگر نیاز باشد فرد متضرر به حکم قانون تعیین میشود. به عبارت دیگر اگر زیان یکی از طرفین معامله مشهود باشد به حکم قضایی نیازی نیست ولی اگر هر دو طرف معامله مدعی بوده و ادعای خسارت داشته باشند فرد متضرر بر مبنای حکم قانون تعیین میشود. پس از آن به استناد قانون خیارات در مورد فسخ قرارداد تصمیمگیری میشود.
3- خیار شرط
در مواد 398، 399، 400 و 401 قانون مدنی مسئله خیار شرط به تفصیل بیان شده است. طبق این قوانین خیار شرط زمانی رخ میدهد که اختیار فسخ قرارداد برای فروشنده، خریدار و یا هر دو در قرارداد ذکر شده باشد. در واقع این مطلب در قالب شرط ضمنی قرارداد به طور دقیق در متن قرارداد درج میشود. نکته مهم این است که در خیار شرط حتماً مدت زمان معینی برای اختیار فسخ تعیین میشود. به عنوان مثال در قرارداد ذکر میشود که خریدار تا یک هفته حق فسخ دارد.
در خیار شرط طرفین معامه میتوانند اختیار فسخ را به شخص دیگری نیز بدهند. به عنوان مثال در معامله یک ملک خریدار شرط میکند که اگر همسرم خانه را نپسندید حق فسخ داشته باشم. اینجا تنها پذیرش فروشنده کافی نیست بلکه زمان معینی نیز برای این شرط باید در نظر گرفته شده و در قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال اینطور شرط میکنند "اگر همسرم خانه را نپسندید تا یک ماه حق فسخ قرارداد را دارم" به همین ترتیب میتوان حق فسخ را به دیگری نیز واگذار کرد مثلاً اینکه "حق فسخ این قرارداد تا یک ماه بر عهده همسر خریدار است"
انواع خیارات در قانون مدنی
4- خیار تأخیر ثمن
مطابق ماده 402 قانون مدنی زمانی که یک مال معین که مشابه آن وجود ندارد(به عنوان مثال یک خودرو) در قبال مبلغ معینی مورد معامله قرار میگیرد اگر مبادلهای صورت نگرفته و زمان مشخصی برای پرداخت پول تعیین نشده باشد. با گذشت سه روز از عقد قرارداد اگر خریدار برای پرداخت پول اقدام نکند فروشنده میتواند معامله را فسخ نماید. شروط عدم پرداخت کامل پول و و نیز گذشت سه روز در این مورد اهمیت زیادی دارد.
البته اگر مال مورد معامله چیزی فاسد شدنی مانند میوه باشد چون میوه در عرض یک روز فاسد میشود اگر خریدار تا شب پول را پرداخت نکند و شرطی برای تأخیر پرداخت نگذاشته باشد فروشنده میتواند به استناد خیار تأخیر، معامله را فسخ نماید. این حالت در اصطلاح حقوقی "خیار ما یفسد لیوم" نامیده میشود. به این معنا که در مورد اموال فاسد شدنی خیار تأخیر ثمن از تاریخی که کالا رو فاسد شدن یا کم ارزش شدن میرود محاسبه میشود. این مسئله در ماده 409 قانون مدنی مطرح شده در حقیقت موارد استثنا خیار تأخیر محسوب میشود.
نکته مهم این است که خیار تأخیر ثمن برای هر معاملهای وجود ندارد و تنها قراردادهایی که شرایط زیر را دارا باشند مشمول این قانون میشوند.
- مورد معامله باید یک مال معین و منحصر به فرد باشد. به عنوان مثال قرارداد خرید یا فروش خودرو صفر مشمول این قانون نمیشود زیرا تمام خودروهای صفر ویژگیهای مشابه دارند. ولی خرید و فروش خودرو کارکرده میتواند مصداق مال معین باشد. زیرا هر خودرو کارکرده از لحاظ کیلومتر طی شده یا آسیبهای جزئی متفاوت است.
- شرط دوم این است که تمام ثمن معامله (مبلغ توافق شده) پرداخت نشده باشد. یعنی حتی اگر نصف پول پرداخت شده باشد بعد از سه روز فروشنده میتواند با استفاده از قانون خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ نماید.
- زمانی که مورد معامله به خریدار تحویل داده نشده باشد. یعنی به طور مثال اگر خودرو در قبال دریافت نیمی از پول تحویل خریدار داده شده باشد امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.
- گذشت سه روز از عقد قرارداد برای استفاده از قانون خیار تأخیر ثمن ضروری است و تا قبل از آن امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.
- خیار تأخیر ثمن تنها برای فروشنده حق فسخ ایجاد میکند.
5- خیار رؤیت و تخلف وصف
اگر قرارداد در شرایطی منعقد شود که یکی از طرفین معامله بدون دیدن مورد معامله و تنها بر پایه توصیفی که از آن میشنود شرایط قرار دارد بپذیرد و با دیدن مورد معامله بفهمد که توصیف آن مطابق واقعیت نبوده میتواند قرارداد را فسخ نماید. بنابراین خریدار و فروشنده هر دو ممکن است بتوانند با استفاده از این قانون قرارداد را فسخ نمایند. به عنوان مثال اگر در یک معامله املاک خریدار بگوید باغ پدر تو که خرابهای بیش نیست را خریدارم و پس از عقد قرارداد فروشنده بفهمد باغ پدری کاملاً آباد بوده این فروشنده است که حق فسخ قرارداد را دارد. اگر در معامله فروشنده بگوید باغی آباد و پر از درختان میوه را میفروشم ولی بعد از قرارداد خریدار بفهمد درختی در باغ وجود ندارد این خریدار است که حق فسخ معامله را دارد. بنابراین مطابق ماده 410 قانون مدنی کسی حق فسخ معامله را دارد که به اعتبار توصیف مورد معامله قرارداد را پذیرفته است.
6- خیار غبن
مطابق ماده 419 قانون مدنی اگر در قراردادی یکی از طرفین به علت عدم آگاهی از ارزش حقیقی مورد معامله ضرر فاحشی متحمل شود چنین فردی بر طبق قانون "خیار غبن" حق فسخ معامله را دارد. نکته مهم این است که این ضرر یا غبن به حدی باشد که در عرف جامعه قابل گذشت نباشد.
نکته مهم این است که مطابق ماده 418 قانون مدنی "غبن" زمانی رخ میدهد که شخص از روی جهالت متضرر شده باشد. یعنی اگر کسی با علم به قیمت واقعی مورد معامله با اراده و اختیار خود، مالی را ارزان میفروشد یا میخرد ولو اینکه تفاوت فاحشی در این میان وجود داشته باشد مشمول این قانون نمیشود.
سؤال مهمی که پیش میآید این است که آیا شخصی که دیگری را مغبون ساخته با پرداخت ما به التفاوت قیمت میتواند حق فسخ را از طرف مقابل بگیرد؟
به استناد ماده 421 قانون مدنی، پرداخت ما به التفاوت قیمت به خودی خود موجب اسقاط حق فسخ قرارداد نمیشود. حق فسخ قرارداد تنها زمانی ساقط میشود که طرفی که مغبون شده به اخذ تفاوت قیمت تراضی کند.
7- خیار عیب
بر طبق ماده 422 قانون مدنی "خیار عیب" زمانی کارایی دارد که مورد معامله در زمان عقد قرارداد معیوب بوده و یکی از طرفین از این مسئله بیاطلاع باشد. هنگامی عیب مال مورد معامله آشکار میشود فردی که متضرر شده است دو گزینه در اختیار دارد. از یک سو میتواند معامله را به هم بزند و از سوی دیگر میتواند تفاوت قیمت مال معیوب و سالم (ارش) را طلب نماید که به آن خیار عیب گفته میشود.
در حالت کلی هنگامی که خریدار از خرید مال معیوبی متضرر شده میتواند قرارداد را فسخ کرده و یا تفاوت قیمت کالای سالم و معیوب(ارش) را دریافت کند. ولی مطابق ماده 429 قانون مدنی در برخی موارد حق فسخ وجود ندارد و فرد متضرر تنها میتواند مبلغ ارش را طلب نماید که این موارد عبارتند از:
- زمانی که مال معیوب در دست خریدار تلف شود او دیگر حق فسخ معامله را ندارد و باید به دریافت ارش کفایت کند.
- زمانی که خریدار پس از معامله مال معیوب را به فرد دیگری بفروشد دیگر حق فسخ قرارداد اولیه را نداشته و تنها میتواند طلب ارش نماید.
- اگر پس از انجام معامله در مال مورد معامله تغییر ایجاد شده باشد خواه این تغییر توسط خریدار صورت گرفته باشد یا نه به هر حال خریدار حق فسخ نداشته و تنها میتواند برای دریافت ارش اقدام کند.
- اگر پس از تحویل کالای معیوب به خریدار مشکلی برای آن ایجاد شود که بر اثر آن عیب اولیه نباشد نیز خریدار حق فسخ ندارد و تنها باید برای دریافت ارش اقدام نماید. مگر اینکه مشکل جدیدی که برای کالا پیش آمده ناشی از همان عیب اولیه باشد. البته مطابق ماده 430 قانون مدنی اگز خریدار دارای خیار مختص باشد میتواند هم معامله را فسخ نماید و هم ارش را طلب نماید.
8- خیار تدلیس
منظور از تدلیس، فریب در معامله است. بنابراین خیار تدلیس زمانی رخ میدهد که یکی از طرفین معامله در معامله تدلیس کرده باشند. در این صورت طرفی که فریب خورده و متضرر شده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بهترین مثال برای این موضوع شاید ضرب المثل معروف "طوطی را رنگ کردن و به جای قناری فروختن باشد"
9- خیار تبعض صفقه
ابتدا به توضیح لغوی این عبارت میپردازیم: صفقه به معنای قرارداد و تبعض به معنای دو تکه شدن است بنابراین عبارت "تبعض صفقه" در مجموع به معنای دو تکه شدن یا به عبارتی از بین رفتن بخشی از قرارداد است.
در ماده 441 قانون مدنی اینطور بیان شده که خیار تبعض صفقه زمانی رخ میدهد که قسمتی از قرارداد به دلیلی باطل شود. به عنوان مثال فرض کنید در یک قرارداد دو خودرو با مبلغ معینی به خریدار به فروش میرسد بدون اینکه مبلغ مجزایی برای هریک از خودروها معین شود. پس از آن مشخص میشود یکی از خودروها متعلق به فروشنده نبوده و او حق فروش آن را نداشته است. در چنین شرایطی خریدار میتواند از قانون "خیار تبعض صفقه" استفاده نموده و به دلیل تکه تکه شدن معامله آن را فسخ نماید و یا به تناسب آن بخشی از معامله که باطل شده پول خود را پس بگیرد.
10-خیار تخلف از شرط
خیار تخلف از شرط مربوط به زمانی است که در معاملهای شرط ضمن قرارداد تعیین شود که در نتیجه طرفین معامله موظف به اجرای آن باشند. مطابق ماده 444 قانون مدنی اگر در معاملهای شرط ضمن قرارداد تعیین شود و یکی از طرفین این شرط را زیر پا بگذارد طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
شرایط فسخ قرارداد
شرایط فسخ قرارداد
در حالت کلی فسخ قرارداد به دو صورت زیر انجام میشود:
1- توافق طرفین
همانطور که گفتیم در هنگام عقد قرارداد طرفین میتوانند برای خود یا شخصی ثالث حق فسخ در نظر بگیرند. این توافق میتواند به صورت مشروط نیز باشد. مثلاً در قرارداد عنوان شود تا یک ماه هر دو طرف حق فسخ معامله را دارند. بنابراین در این شیوه در حقیقت فسخ قرارداد مطابق توافق طرفین صورت میگیرد.
2- حکم مستقیم قانون
اگر در معاملهای یکی از طرفین قرارداد به طور ناخواسته متضرر شود قانون برای حمایت از او حکم به فسخ قرارداد میدهد. به عنوان نمونه اگر کسی ملکی را اجاره نموده و پس از عقد قرارداد متوجه مشکلات ملک شود به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی میتواند حکم قانونی فسخ قرارداد را دریافت نماید.
آثار فسخ قرارداد
آثار فسخ قرارداد
1- منحل شدن قرارداد
فسخ قرارداد بر شرایط آینده تأثیرگذار است و تأثیری بر گذشته و تصرفات رخ داده در آن ندارد. بنابراین اگر به سبب قرارداد، شخص ثالثی حقوقی کسب نموده باشد فسخ قرارداد نمیتواند مانع از این حقوق شود.
2- از بین رفتن اثر قرارداد
ممکن است عقد قراردادی وضع طرفین را تغییر داده باشد. با فسخ قرارداد و منحل شدن آن، از تأثیرات عقد در آینده جلوگیری شده و وضع طرفین ماجرا نیز به حالت قبل از عقد قرارداد باز میگردد.
فسخ قرارداد مبایعه نامه
فسخ قرارداد مبایعه نامه
مبایعه نامه جزو عقود لازم الاجراست که هر دو طرف معامله باید نسبت به تعهدات مندرج در آن پایبند باشند. در شرایط عادی امکان فسخ قرارداد مبایعه نامه بدون جلب رضایت از طرف دیگر معامله وجود ندارد. البته اگر در قرارداد شرایط فسخ تعیین شده باشد تنها بر مبنای آن شرایط عمل میشود.
از سوی دیگر اگر شرایطی ایجاد شود که مبایعه نامه در زمره خیاراتی که در بالا شرح دادیم قرار گیرد امکان فسخ آن وجود دارد. به عنوان مثال اگر در مبایعه نامه مورد معامله ساختمانی مسکونی به همراه انباری باشد ولی هنگام تحویل ملک خریدار بفهمد این ملک انباری ندارد میتواند از قوانین فوق استفاده کرده و تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد. البته از نظر روال حقوقی لازم است در مرحله اول خریدار از طریق اظهارنامه از فروشنده درخواست نماید که مطابق تعهدات خود انباری را تحویل دهد. سپس در صورت عدم پذیرش فروشنده میتواند برای فسخ قرارداد اقدام نماید.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
اگر پس از احداث بنایی خریداری که ساختمان را پیش خرید کرده ببیند ویژگیهای این ساختمان با توصیفات موجود در قرارداد پیش فروش همخوانی ندارد به استناد قوانین پیش فروش ساختمان میتواند معامله را فسخ نماید. لازم به ذکر است که قوانین پیش خرید ساختمان با مواد قانون مدنی در این زمینه تفاوت دارند. به عنوان مثال مطابق مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی اگر مساحت ساختمان کمتر از مقدار اعلام شده در قرارداد پیش فروش باشد خریدار، حق فسخ معامله را دارد و اگر مساحت ساختمان از مقدار اعلام شده در قرارداد بیشتر باشد طبق شرایطی فروشنده حق فسخ دارد.
در حالی که در قوانین پیش فروش ساختمان اگر مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد از مساحت توافقی مندرج در قرارداد کمتر باشد پیش خریدار میتواند از حق فسخ معامله و یا درخواست خسارت استفاده کند. در مورد افزایش مساحت بنا نیز شرایط مشابهی وجود دارد. به این صورت که اگر افزایش مساحت بیش از 5 درصد مساحت مندرج در قرارداد باشد پیش خریدار از حق فسخ معامله برخوردار میشود. اگر کمتر از 5 درصد باشد پیش خریدار حق فسخ نداشته و موظف است ما به التفاوت قیمت ملک را بپردازد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک
فسخ قرارداد اجاره ملک
مطابق قانون، فسخ قرارداد اجاره ملک نیز در شرایطی امکانپذیر است. فسخ قرارداد میتواند بر اساس شروط از پیش توافق شده و مندرج در قرارداد اجاره صورت گیرد. فسخ قرارداد اجاره ممکن است توسط موجر یا مستأجر به صورت زیر انجام شود:
- فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر
اگر مورد اجاره معیوب باشد قانونگذار به مستأجر حق فسخ میدهد. بنابراین مستأجر یا این شرایط را میپذیرد و یا برای فسخ قرارداد اقدام میکند. ولی در شرایطی که موجر بدون ضرر رساندن به مستأجر عیب مورد اجاره را برطرف کند دیگر مستأجر از حق فسخ برخوردار نخواهد بود.
- فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
مورد رایجی که موجر میتواند از حق فسخ خود استفاده نماید زمانی است که مستأجر در پرداخت اجاره بها تأخیر نماید. اگر اجاره بها برای 4 ماه به طور کامل پرداخت نشود موجر از حق فسخ معامله برخوردار شده و میتواند از مراجع قضایی حکم تخلیه را اخذ نماید.
علاوه بر آن اگر مستأجر در بکارگیری مورد اجاره خلاف قرارداد عمل نماید مثلاً از ملک مسکونی به عنوان دفتر کار استفاده کند و یا ملک را برای مقاصدی غیراخلاقی و منافی عفت عمومی به کارگیرد و یا به هر طریقی در نظم عمومی جامعه اخلال ایجاد کند قانونگذار به موجر حق فسخ قرارداد را میدهد و موجر میتواند با حکم قضایی آن را از مستأجر پس گرفته و ملک خود را تخلیه نماید.
مزایای گرفتن وکیل برای فسخ قرارداد
مزایای گرفتن وکیل برای فسخ قرارداد
اساساً در کلیه دعاوی حقوقی استفاده از مشاوره حقوقی یک وکیل مجرب توصیه میشود. زیرا تنها یک وکیل ماهر به زیر و بم مواد قانونی و میانبرها و موارد استثنای آن تسلط دارد. نکته اینجاست که اطلاع از مواد قانونی به تنهایی چارهساز نیست. زیرا ممکن است در معاملهای مثلاً هم خیار غبن و هم خیار عیب صدق کند باید دید کدامیک از آنها منافع شما را بیشتر حفظ مینماید. حتی ممکن است در شرایطی گرچه حق فسخ وجود دارد ولی فسخ معامله به نفع شما نباشد. پس به قول معروف برای دسترسی به نتیجه مطلوب در کمترین زمان باید کار را به کاردان سپرد. برخی از مهمترین مزایای استفاده از وکیل برای فسخ قرارداد عبارتند از:
- بسیاری از افراد برای نپرداختن حق الوکاله و به نوعی صرفهجویی از گرفتن وکیل اجتناب میکنند. در حالی که طولانی شدن دعاوی حقوقی زمان، انرژی و حتی پول شما را هدر میدهد. بهتر است هزینه حق الوکاله را بپردازید ولی عمر خود را در راهروهای دادگاه تلف نکنید.
- در برخی موارد علیرغم وجود حق فسخ قرارداد، این حق فسخ به ضرر ما تمام میشود. اینجاست که یک وکیل ماهر میتواند مسیر قانونی دیگری برای فسخ قرارداد پیدا کند که در نهایت به نفع ما تمام شود.
- بهتر است برای انتخاب وکیل به یک گروه حقوقی متخصص و مجرب مراجعه کنیم. زیرا در چنین مؤسسات معتبری پرونده شما به وکلایی که در موضوع پرونده تخصص و تجربه بیشتری دارند سپرده میشود. در نتیجه احتمال موفقیت آن بسیار بیشتر از زمانی است که شما شخصاً برای انتخاب وکیل اقدام کنید.
- ما مفتخریم با برخورداری از تیم متخصص در حوزههای گوناگون برای حفظ منافع موکلین خود از هیچ تلاشی دریغ نکنیم. در زمینه فسخ قرارداد استفاده از قانون خیارات تنها یکی از ترفندهای وکلای ما در این زمینه است و راهکارهای قانونی دیگری نیز برای فسخ قرارداد به صورتی که منافع موکل ما حفظ شود نیز وجود دارد.
مدارک مورد نیاز برای اخذ وکیل
برای اخذ وکیل به مدارک خاصی نیاز نیست فقط کافی است متقاضی کارت ملی خود به همراه مدارک موجود در رابطه با قرارداد را همراه داشته باشد تا وکیل مربوطه برای تشکیل پرونده اقدام نماید.
مدارک مورد نیاز برای اخذ وکیل
سؤالات متداول فسخ قرارداد
- آیا پس از فسخ قرارداد هریک از طرفین معامله میتوانند برای دریافت خسارت اقدام نمایند؟
بله، زیرا فسخ قرارداد تنها به دلایل قانونی امکانپذیر است و هریک از طرفین که برای فسخ قرارداد اقدام مینماید باید خسارت آن را نیز بپردازد.
- در مورد قرارداد اجاره آیا پیش از تاریخ انقضا نیز امکان فسخ قرارداد وجود دارد؟
در قرارداد اجاره طرفین تا پایان زمان مقرر و موعد اجاره برای تداوم قرارداد متعهد میشوند. تنها زمانی امکان فسخ قرارداد پیش از موعد وجود دارد که طرفین در مورد شرایط خاصی توافق کرده باشند یا ملک به دلیل معایب خاصی قابل استفاده نباشد.
- اگر پس از عقد قرارداد اجاره موجر مالکیت ملک را به شخص دیگری واگذار نماید قرارداد اجاره فسخ میشود؟
خیر، در حالت عادی قرارداد اجاره فسخ نمیشود. ولی اگر موجر و مستأجر از قبل در این زمینه توافقی کرده باشند مبنی بر اینکه مثلاً در صورت تغییر مالکیت معامله خود به خود منحل میشود یا توسط یکی از طرفین قابل فسخ است، در این شرایط قرارداد اجاره فسخ میشود.
- نحوه فسخ قرارداد مشارکت به چه صورت است؟
قرارداد مشارکت یکی از عقود لازم است که امکان فسخ آن وجود ندارد. مگر اینکه از قبل در قرارداد شرایطی برای فسخ در نظر گرفته شده باشد. نکته مهم این است که تا زمانی که وضعیت قانونی چنین قراردادی مشخص نشود امکان عقد قرارداد با فرد دیگر وجود ندارد.
- در قرارداد اجاره اگر دو مستأجر متعهد شده باشند شرایط فسخ به چه صورت است؟
برای فسخ چنین قراردادی رضایت هر دو مستأجر لازم است.
- آیا مستأجر میتواند برای فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید؟
مستأجر تنها در صورتی میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید که در مفاد قرارداد حق فسخ مستأجر درج شده باشد. در غیراینصورت مستأجر موظف است اجاره بها را تمام و کمال پرداخت نماید.
- آیا عدم پرداخت اجاره بها میتواند سبب فسخ یک طرفه قرارداد اجاره از جانب موجر شود؟
بله، موجر در صورت عدم دریافت اجاره بها نه تنها حق فسخ قرارداد اجاره را دارد بلکه میتواند کلیه اجارههای معوقه و خسارت احتمالی خویش را نیز مطالبه نماید.
ارسال نظر