یکشنبه 10 مرداد 1400
Flowers

نگارش کلیه قرارداد های ملکی

همراه حقوقی شما در اتاق قرارداد برای معاملات ملکی

خانه حقوق و داوری 89321100 فرم ثبت اطلاعات

رقابت در بازار مسکن؛ شکست حباب ساز ها از نوسازها

رقابت در بازار مسکن؛ شکست حباب ساز ها از نوسازها

پایگاه خبری ملک هفت به نقل از دنیای‌ اقتصاد: سرمایه گذاران در پروژه های عمرانی با مشارکت در یک نظرسنجی تغییر سمت و سو قیمت ها را مورد تایید قرار دادند و از بالا رفتن سفارش ساخت و ساز و رغبت بیشتر مالکان به تخریب و شراکت در ساخت و ساز در بازار مسکن خبر دادند.

رقابت در بازار مسکن؛ شکست حباب ساز ها از نوسازها

پایگاه خبری ملک هفت به نقل از دنیای ‌اقتصاد: سرمایه گذاران در پروژه های عمرانی با مشارکت در یک نظرسنجی تغییر سمت و سوی قیمت ها را مورد تایید قرار دادند و از بالا رفتن سفارش ساخت و ساز و رغبت بیشتر مالکان به تخریب و شراکت در ساخت و ساز در بازار مسکن خبر دادند. این نظرسنجی به صورت دوره ای با عنوان شامخ[1] ساختمان از مدیران فعال در حوزه مسکن انجام می شود و می توان با استفاده از نتایج این نظرسنجی روندهای شاخص ساز اصلی بازار را بازشناسایی کرد. در سطح جدید در ورای دادوستدهای بازار مسکن سه سطح را تعیین می کند، ساخت و ساز در اواسط فصل بهار تحت تاثیر امید داشتن به روند گشایش در بخش ساختمانی در مرحله پس از جهش رشد پیدا کرده است. هرچند باید اذعان کرد که بخشی از این رشد مرهون محدودیت ها و تعطیلی های ماه های آغازین سال بوده اما از سویی شاخص تغییر در نرخ مصالح ساختمانی و همچنین شاخص قیمت تمام شده به ترتیب دچار کاهش و تعادل نسبی شده است، می توان بیان کرد سمت و سوی عرضه به اتفاقات داخلی بازار عکس العمل نشان داده است. آمار به دست آمده از شامخ گویای عدم موفقیت دوم طرفداران جهش بعد از عدم موفقیت اول ناشی از کم شدن نرخ آپارتمان ها در دو ماه قبل را ایجاد کرد.

منفی شدن شاخص تورم پیش نگر در گزارش مرتبط با نظرسنجی 12 شاخص اثرگذار بر حوزه مسکن، از رفع مانع ضمنی برای تداوم روند افت قیمت مسکن، خبر می دهد. بررسی های دنیای اقتصاد با تکیه بر آمار و اطلاعات متقن در گزارش مرتبط با طرح شاخص مدیران خرید واحد مسکونی در اردیبهشت ماه 1400 بیانگر این است که در همان زمان که تورم پیش نگر منفی شده در بحث ساخت و سازها، علائمی مبنی بر رفع موانع پیش روی افت نرخ مسکن از بابت هزینه های مربوط به مصالح ساختمانی و زمین به عنوان دو رکن مهم ساخت و ساز مسکن، دیده می شود.

در وضعیتی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در دو ماه فروردین و اردیبهشت 1400 در قیاس با اسفند 1399 برابر با 5 درصد افت داشته و بازار دادوستدهای مسکن در این دو ماه تورم منفی را به خود می دید، بخشی از فعالان مسکن تورم مثبت بخش ساخت و ساز را به عنوان سد اصلی در راه کاهش نرخ و تداوم ریزش ارزش  واحدهای مسکونی معرفی می کنند.

با همه این ها بر طبق جدیدترین داده های درج شده در گزارش شامخ در اردیبهشت 1400 که از طرف اتاق تعاون ایران انتشار یافت، به نظر می رسد این مانع از بین رفته است. این مساله از منفی شدن تورم پیش نگر مسکن در این گزارش به دست می آید.

اتاق تعاون ایران ماهانه  با طراحی و ترتیب دادن یک نظرسنجی از مدیران خرید ساختمانی و فعالان این حوزه، نتایج 12 سوال در رابطه با 12 شاخص تاثیرگذار در روند فعالبت های ساخت و ساز را از منظر آن ها انتشار می دهد.

بازار مسکن

در واقع اطلاعاتی که در این گزارش ارائه می‌شود برداشت، تجربه وپیش‌بینی وضعیت ساخت وساز و آیتم‌های موثر در فعالیت‌های ساختمانی در یک‌ ماه گذشته و انتظارات سازنده‌ها از وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در‌ماه جدید است.

بر طبق این گزارش منتشر شده عدد شامخ در اردیبهشت 1400 برابر 57.14 بوده است که این عدد نسبت به رقم شامخ کل در ماه پیش از این معادل 40.05 بوده و به میزان زیادی  بهتر شده است . وقتی عدد شامخ بالاتر از 50 باشد نشانگر بهتر شدن وضعیت در قیاس با قبل است. اما وقتی که عدد کل شامخ از 50 پایین تر باشد به مفهوم بدتر شدن وضعیت به نسبت ماه قبل از آن است.

مسکن

عدد 50 نیز نشان گر ثبات در شرایط یک ماه اخیر به نسبت ماه قبل از آن است. عدد شامخ کل اردیبهشت ماه در حالی 57.14 رسیده است که این رقم نه فقط به معنای بهبود وضعیت بازار ساخت و ساز از دیدگاه 12 شاخص مورد بررسی در ماه اردیبهشت به نسبت فروردین ماه است که از طرف دیگر نشان دهنده بالا رفتن میزان فعالیت های این کسب و کار در این دوره زمانی است.از محتوای این گزارش چنین به نظر می رسد که شرایط بازار ساخت و ساز بر طبق 12 شاخص میزان  فعالیت های انجام شده، میزان سفارش‌های جدید برای ساخت وساز، سرعت انجام و اتمام سفارش و یا فرآیند کار، موجودی مواد اولیه یا مواد خریداری شده، میزان استخدام و به کارگیری نیروی انسانی، نرخ تهیه مواد اولیه و یا لوازم مورد نیاز و موجودی تولید نهایی در انبار و یا کارهای معوق و ناتمام، مورد کنکاش قرار می گیرد.

از سوی دیگر بر اساس این گزارش عدد شماخ بر طبق موارد دیگری مثل مقدار صادرات کالا یا خدمات، نرخ محصولات ساخته شده، مصرف سوخت و حامل های انرژی، مقدار فروش کالاها و خدمات و همچنین توقعات در رابطه با فعالیت شرکت در ماه بعد، حساب و اطلاع رسانی می شود.

گزارش شامخ مربوط به اردیبهشت نشان گر این است که در نتیجه منفی شدن تورم پیش نگر در بازار ساختمانی از دید فعالان این حوزه که در این نظر سنجی مشارکت داشته اند این طور به نظر می رسد که سد ضمنی در راه افت نرخ مسکن از بین رفته است.

تغییرات نرخ لوازم ساختمانی از یک طرف و در ضمن تغییرات نرخ زمین از طرف دیگر نشان گر تورم پیش نگر در بازار مسکناست به این دلیل که در صورت بالا رفتن نرخ این دو رکن اساسی هزینه زا در بازار مسکن و ثبت تورم مثبت در بازار مصالح ساختمانی و زمین و ملک، روند افت نرخ واحدهای مسکونی دچار سستی و توقف می شود.

این مساله یکی از علل مهمی است که در ماه های اخیر به ویژه در دو ماه قبل از سمت سازنده های ساختمان به عنوان موانع افت قیمت مسکن معرفی شده است این بخش از سازنده ها اعلام داشتند که اگر چه در وضعیت کنونی، بازار دادوستدهای مسکن در رکود به سر می برد و به نوعی تعداد خریداران در بازار به پایین ترین حد خود رسیده و در ضمن توان خرید متقاضیان با سطح نرخ واحدهای مسکونی فاصله قابل توجهی دارد اما تورم مثبت ساختمانی به ویژه تداوم رشد نرخ زمین و مصالح ساختمانی از افت قیمت مسکن جلوگیری می کند.

با این حال متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در دو ماه ابتدایی سال جاری افت داشت. وضعیت تورم پیش نگر مسکن با تکیه بر داده های ثبت شده در گزارش شامخ اردیبهشت نیز نشان می دهد این گرانی و تورم در حالت منفی قرار گرفته است. وضعیت دو شاخص مهم تورم پیش نگر ساختمان در گزارش شامخ، یعنی نرخ تهیه مواد اولیه یا لوازم مورد احتیاج( هزینه تهیه مصالح ساختمانی) و نرخ محصول ساخته شده (قیمت تمام شده مصالح و زمین) بیان گر این است که سد ضمنی در راه کم شدن نرخ مسکن که قبل از این از سوی سازنده ها اطلاع رسانی می شد ظاهرا حذف شده است. شاخص مربوط به نرخ تهیه مواد اولیه با وسایل مورد نیاز در اردیبهشت به 81.32 رسیده است.

این مقدار در بازه فروردین ماه 87.5 بود. این مساله نشانگر این است که این شاخص که نمایشگر تورم مصالح و لوازم ساختمانی است در اردیبهشت‌ماه به نسبت فروردین‌ماه 1400 روندی کاهشی داشته است. در واقع از منظر مدیران خرید ساختمانی مشارکت کننده در این نظرسنجی، هزینه خرید مصالح و لوازم مورد احتیاج برای ساخت وساز در دومین‌ماه از سال جاری در قیاس با ‌ماه پیش  از آن با افت همراه بوده است.

 

در ضمن شاخص نرخ محصولات ساخته شده یا همان شاخص نرخ پایانی مسکن ناشی از هزینه خرید مصالح و هزینه تامین زمین با هم نیز تقریبا در این ‌ماه ثابت بوده است. این شاخص از عدد 5/ 63 در فروردین‌ماه به 8/ 64 در اردیبهشت ‌ماه میل کرده و تقریبا بدون ثابت بوده است

مجموع این دو شاخص نمایشگر وجود تورم پیش‌نگر منفی در بازار مسکن است. قبل از این سازنده‌ها بیان می کردند از آنجا که هزینه تامین مصالح و زمین همچنان روند افزایشی دارد و در حال رشد است نرخ مسکن کلا توان کم شدن ندارد. همین مساله مسیر کاهش نرخ را در بازار ملک را سخت کرده است. در واقع حباب‌سازها، این مساله را به بازار تحمیل می‌کردند که روند افزایشی هزینه‌های ساخت وساز از تخلیه حباب نرخ مسکن ممانعت می کند.

بازار مسکن

اما روند منفی شدن تورم پیش‌نگر مسکن در طی گزارش شامخ در اردیبهشت این نشانه را به بازار مسکن منتقل می‌کند که تورم مسکن در‌ماه ‌های پیش‌رو نیز امکان دارد مثل دو‌ ماه فروردین و اردیبهشت 1400، منفی شود. این مساله نمایشگر عدم موفقیت حباب‌سازها در زمینه بازار واحدهای مسکونی نوساز است.

 

در گزارش شامخ ، همچنین از تحول انتظارات در رابطه با عملکرد شرکت‌ها در ماه خرداد خبر داده شده است. شاخص مرتبط با انتظارات در در رابطه با عملکردهای ساختمانی این شرکت‌ها در خرداد‌ماه که در اردیبهشت‌ماه به‌عنوان انتظار فعالان حوزه ساخت و ساز از شرایط عملکرد خود در‌ ماه آتی مورد سوال قرار گرفته است به رقم 24/ 58 رسیده است. این مقدار در‌ماه گذشته یعنی فروردین‌ماه برابر با 5/ 61 بود.

 

به این مفهوم که در فروردین‌ماه، فعالان ساختمانی توقعات مثبت تری نسبت به ارتقا وضعیت کاری خود در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با توقع آنها در این‌ ماه برای مثبت شدن فعالیت ها در ‌ماه آتی یعنی خرداد داشتند. هر چند به علت قرار گیری عدد شامخ در شاخص انتظارات در رابطه با عملکردهای شرکت در خرداد ماه، در بازه بالاتر از عدد‌50، همچنان توقعات فعالان ساختمانی درباره آینده کاری آنها انتظاراتی خوش بینانه و مثبت است اما قیاس این عدد با شاخص مربوط به این گزینه در فروردین‌ماه نشان گر کم شدن درجه خوش‌بینی به آینده فعالیت‌های ساخت و ساز مسکن است.

در محتوای گزارش شامخ با صراحت کامل در این‌باره اعلام نظر شده است شاخص انتظارات ساخت در‌ماه آتی با عدد 24. 58 در قیاس با ماه پیش کمی افت داشته است که این مساله نشانگر انتظار افت سرعت بهبود عملکردهای ساختمانی در ماه خرداد به نسبت اردیبهشت‌ماه است. این شاخص در شرایطی در اردیبهشت به نسبت فروردین‌ماه پایین آمده است که همچنان با قرارگیری در بالای عدد 50، توقع بهبود در خرداد را به نمایش می گذارد. هر چند خیلی از فعالان اقتصادی از جمله فعالان حوزه ساخت و ساز، پیش‌بینی در مورد شرایط کسب‌وکارهای خود را در ‌ماه‌های آتی را وابسته به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری می‌دانند.

در اصل همان طور که فعالان تبادلات مسکن در مرحله محافظه کارانه ناشی از نزدیکی زمان برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری قرار گرفته‌اند، این محافظه کاری و انتظار در بازار ساختمانی و در بین فعالان ساختمانی نیز دیده می‌شود.

 

مسکن

در ماه اردیبهشت در ضمن مقدار فعالیت‌های انجام شده از طرف فعالان ساختمانی به نسبت میزان فعالیت‌های آنها در فروردین‌ماه رشد داشته است. عدد شاخص منتسب به این آیتم مورد سوال از طرف فعالان ساختمانی که در فروردین‌ معادل 5/ 40 بود در اردیبهشت‌ روند بهتری داشت و به سطح 14/ 57 رسید. این مساله بیانگر بالا رفتن فعالیت سازنده‌ها در ماه اردیبهشت به نسبت فروردین‌ماه است. قسمتی از این رشد ناشی از نیمه تعطیل بودن ماه فروردین و عدم انجام فعالیت ساخت و ساز حداقل در 15روز از‌ ماه است و قسمت دیگری از آن به پایین آمدن توقعات بدبینانه منتج از شروع مذاکرات سیاسی در وین و افت ریسک‌های غیراقتصادی مربوط می‌شود. پایین آمدن نرخ ارز در دو ماه آغازین 1400، اثر کم کننده ای بر «انتظارات تورمی» و «هزینه ساخت و ساز» ‌داشته است.

در ماه اردیبهشت همچنین مقدار سفارش‌های تازه مشتریان یا همان مقدار تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی، در قیاس با فروردین‌ماه رشد داشته است. عدد این شاخص در فروردین‌ماه معادل 36 بود که این مقدار در اردیبهشت‌ به 65/ 51 رسید. این مساله می تواند یک نشانه مهم به بازار مسکن ارسال کند با این عنوان که بر اثر افزایش رغبت مالکان به شراکت و آغازپروژه‌های ساختمانی جدید، نرخ زمین نیز به ثبات رسیده است و در آینده با تعادل و حتی کاهش روبرو شود در صورت افت نرخ زمین، روند کاهش نرخ مسکن سرعت یافته و تداوم خواهد داشت.

سرعت ساخت، تحویل سفارش یا روند انجام کار نیز در اردیبهشت‌ به نسبت فروردین 1400 بنا بر بیان مدیران خرید و فعالان ساختمانی رشد داشته است. این شاخص که در فروردین 1400 بر روی رقم 5/ 45 قرار داشت در اردیبهشت‌ به سطح 55/ 50 ارتقا یافت. این مساله نیز از بالا رفتن سرعت عملکرد سازنده‌ها برای اتمام پروژه‌های ساخت و ساز واحد مسکونی خبر می دهد.

تعداد نیروهای به کار گرفته شده در حوزه ساخت وساز نیز در این بازه زمانی رشد داشته است. این در صورتی است که موجودی مواد اولیه و مصالح تهیه شده برای کارهای ساختمانی از عدد 5/ 37 در فروردین به رقم 9/ 48 در اردیبهشت‌ماه بالا رفته است و در شرایط نزدیک به بهبود واقع شده است.

بر اساس نظر مدیران خرید و فعالان حوزه ساخت و ساز، موجودی واحدهای مسکونی اتمام یافته و نیمه‌تمام نیز در مقایسه با فروردین‌ماه رشد داشته است. این مساله نشان دهنده بالا رفتن تعداد واحدهای مسکونی نوساز برای ارائه به بازار و همچنین افزایش تعداد واحدهای مسکونی است که در‌ماه‌های آتی برای عرضه به بازار مسکن مهیا خواهند شد و به مرحله ارائه به بازار خواهند رسید میزان فروش واحدهای مسکونی نوساز نیز بر اساس گزارش فعالان ساخت و ساز از روند کارهای  خود در اردیبهشت‌ماه، رشد داشته است. عدد شاخص مربوط به این آیتم از 33 در فروردین‌ماه به مرز 50 در اردیبهشت‌ نزدیک شده است. این مساله نیز بیانگر بالا رفتن  عرضه واحد مسکونی نوساز به بازار در اردیبهشت‌ به نسبت  فروردین‌ 1400 است.

از سویی به دلیل اینکه واحدهای مسکونی نوساز به عنوان واحدهای هدایتگر بازار از نظر سطح قیمتی به حساب می آیند و تغییرات رویداد در نرخ های این واحدها به سرعت به تمامی بخش های بازار مسکن سرایت می کند، در وضعیت کنونی که فعالین ساخت و ساز از منفی شدن تورم پیش نگر به دلیل افت شاخص مربوط به هزینه تامین مصالح ساختمانی و ثبات در هزینه پایانی ساخت و ساز خبر می دهند، ای مساله می تواند راه را برای خالی کردن حباب قیمت مسکن مهیا کند و باعث تداوم روند افت قیمت در بازار دادوستدهای مسکن شود.

در ماه فروردین سال جاری، متوسطه نرخ هر مترمربع مسکن به نسبت ‌ماه قبل 3 درصد افت یافت. روند افت نرخ مسکن و تورم منفی واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز تداوم یافت و در این‌ماه متوسط نرخ مسکن در تهران با افت حدود 2 درصدی به نسبت فروردین همراه شد. این در صورتی است که بنا بر نظر فعالیت ساخت و ساز مسکن، در اردیبهشت‌ تورم پیش‌نگر مسکن(تورم هزینه ساخت) نیز منفی شده است. این مساله می تواند نشانه ای برای تداوم روند افت نرخ مسکن در‌ماه‌های آینده به بازار مسکن مخابره کند.

 

 

[1] گزارش طرح شاخص مدیران خرید ساختمان

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.