کلنگی نشین‌ها

قحطی مسکن

بررسی وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن نشان Ù…ÛŒ‌دهد علاوه بر تلاش برخی فروشندگان Ùˆ مالکان در بالا Ù†Ú¯Ù‡‌داشتن سطح قیمت‌ها، اما آن‌ها بازهم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند Ùˆ این باعث سرگردانی خریداران مسکن در بازار شده است.

طبق سرشماری نفوس Ùˆ مسکن سال Û¹Ûµ  در کشور Û² میلیون Ùˆ ÛµÛ¸Û· هزار Ùˆ Û¶Û°Û· واحد مسکونی خالی وجود داشت Ú©Ù‡  استان اصفهان با Û¹.Û³ درصد  در جایگاه دوم ایستاد؛ بااین‌حال خانه‌های مناسب با جیب مردم Ùˆ در متراژهای کمتر از ۱۰۰متر تقریبا در اصفهان وجود ندارد Ùˆ به همین علت خریدوفروش خانه‌های کلنگی قابل سکونت به دلیل قیمت مناسب‌تر Ùˆ خرید زیر نرخ بازار، افزایش‌یافته است.

در سال‌های اخیر با حکمرانی رکود، ساخت مسکن به‌خصوص خانه‌های Ú©ÙˆÚ†Ú© Ùˆ باقیمت مناسب برای اقشار Ú©Ù…‌درآمد کاهش یافت. در سال‌های اخیر بسیاری از فروشندگان حاضر به فروش واحدهای خود نشده Ùˆ این مساله نیز به‌عنوان عامل مهمی در افزایش قیمت‌ها تاثیرگذار بوده است.از سوی دیگر ظرف یک دهه اخیر نرخ ساخت‌وساز در اصفهان کاهش یافت Ú©Ù‡ این موضوع هم با درگیری طرف عرضه، نظم بازار مسکن را برهم زد.

آخرین آمار منتشرشده توسط سازمان مدیریت Ùˆ برنامه‌ریزی استان اصفهان درباره صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهر اصفهان از سال Û±Û³Û¹Û² تا Û±Û´Û°Û° نشان Ù…ÛŒ‌دهد Ú©Ù‡ صدور پروانه‌های ساختمانی از سال Û±Û³Û¹Û² تا Û±Û³Û¹Û· روند کاهشی داشت اما در سال‌های Û±Û³Û¹Û¸ Ùˆ Û±Û³Û¹Û¹ با افزایش قیمت مسکن، صدور پروانه‌های ساختمانی نیز افزایش یافت.

پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال Û±Û³Û¹Û² معادل Û¹ هزار Ùˆ Û³Û¸Û¹ پروانه بوده Ú©Ù‡ در یک‌روند نزولی به سه هزار Ùˆ Û³Û¶Û¶ پروانه در سال Û±Û³Û¹Û· رسیده اما در سال Û±Û³Û¹Û¹ به پنج هزار Ùˆ Û¸Û´Û³ پروانه افزایش یافت. این آمار در سال Û±Û´Û°Û° دوباره نزولی شد Ùˆ با کاهش Û²Û¸.Ûµ درصدی به چهار هزار Ùˆ Û±Û·Ûµ پروانه رسید. بررسی تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده شهر اصفهان نیز نشان Ù…ÛŒ‌دهد Ú©Ù‡ بیشترین Ùˆ کمترین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان به ترتیب در سال‌های Û±Û³Û¹Û² Ùˆ Û±Û³Û¹Ûµ با Û³Û¸ هزار Ùˆ ÛµÛ¶ Ùˆ Û±Û³ هزار Ùˆ Û³Û± واحد مسکونی بوده است.

تعداد واحدهای مسکونی در سال Û±Û³Û¹Û¹ Ùˆ Û±Û´Û°Û° نیز به ترتیب Û²Ûµ هزار Ùˆ ÛµÛ¸Ûµ Ùˆ Û±Û¸ هزار Ùˆ Û¸Û± واحد بوده  Ú©Ù‡ نشان‌دهنده کاهش Û²Û¹ درصدی واحدهای مسکونی در سال گذشته نسبت به Û±Û³Û¹Û¹ است. بررسی مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده در شهر اصفهان در سال‌های اخیر نشان Ù…ÛŒ‌دهد بیشترین Ùˆ کمترین مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان به ترتیب مربوط به سال‌های Û±Û³Û¹Û² Ùˆ Û±Û³Û¹Ûµ با Û¶ میلیون Ùˆ Û¶Û·Û´ هزار Ùˆ Û¶ÛµÛ± Ùˆ Û² میلیون Ùˆ Û³Û±Û¶ هزار Ùˆ Û·Û¹Û² مترمربع است. در سال Û±Û´Û°Û° تعداد چهار هزار Ùˆ Û±Û·Ûµ پروانه احداث ساختمان با Û±Û¸ هزار Ùˆ Û¸Û± واحد مسکونی Ùˆ متوسط زیربنای Û²Û°Û± مترمربع صادرشده است Ú©Ù‡ این تعداد در مقایسه با سال Û±Û³Û¹Û¹ کاهش Û¹ درصدی متراژ واحدهای مسکونی را نشان Ù…ÛŒ‌دهد.

انفجار اجاره‌بها

نتایج سرشماری Û¹Ûµ نشان Ù…ÛŒ‌دهد۶۰.Ûµ درصد از شهروندان مالک خانه Ùˆ Û³Û°.Û· درصد مستاجر هستند. این در حالی است Ú©Ù‡ در سال Û¹Û° نسبت مالک به مستاجر متفاوت بوده ÙˆÛ¶Û².۷درصد، مالک ÙˆÛ²Û¶.۶درصد مردم مستاجر بوده‌اند. این آمار نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای رهن Ùˆ اجاره خانه در چند سال گذشته است Ú©Ù‡ کمتر شدن درآمد، شرایط بد تسهیلات یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه ازجمله دلایل آن است.

در سال‌های گذشته ورود غیرمتخصصان به بازار ساخت‌وساز باعث شد ساخت واحدهای با متراژ بالا افزایش یابد Ú©Ù‡ در حال حاضر جوابگوی نیاز بازار نبوده Ùˆ امروز پدیده واحدهای خالی را ایجاد کرده است.

 Ø§ÙØ²Ø§ÛŒØ´ قیمت مصالح ساختمانی Ùˆ قیمت ارز نیز در رشد قیمت مسکن  تاثیرگذار بود Ùˆ برخی از کارشناسان مسکن معتقدند Ú©Ù‡ سازندگان از ترس افزایش قیمت‌ها در آینده با توجه به رکود تورمی اقتصاد کلان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند.از طرفی رشد قیمت بازارهای موازی ازجمله ارز، طلا، خودرو، کاهش ارزش پول ملی Ùˆ افزایش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی در رشد قیمت مسکن  بی تاثیر نیست. در چنین شرایطی در چند سال اخیر، مستاجران باقیمت‌های نجومی اجاره‌بها مواجه شده Ùˆ به‌ناچار قراردادهای سال گذشته خود را با افزایش قیمت، تمدید کنند. به دلیل افزایش قیمت دلار Ùˆ سکه، صاحبان املاک از میزان اجاره‌بها کاسته Ùˆ بر نرخ رهن افزوده‌اند، قیمت‌های غیرقابل‌باوری Ú©Ù‡ پرداختن آن از عهده هرکسی برنمی‌آید.

پیرهای ارزشمند

همه آنچه گفته شد رشد عجیب قیمت ملک Ùˆ ساختمان را در Ù¾ÛŒ داشت.بر اساس اطلاعات مرکز آمار، تهران گران‌ترین شهر ایران است؛ قیمت هرمترمربع مسکن در این شهر، Ø·ÛŒ بهار Û±Û´Û°Û°ØŒ حدود ۳۲میلیون Ùˆ ۵۶۰هزار تومان بوده Ú©Ù‡ امروز ۴۵میلیون تومان را هم‌پشت سر گذاشته است. پس از تهران، اصفهان در پله دومین شهر گران ایران در حوزه مسکن ایستاد. قیمت مسکن در اصفهان، به‌طور میانگین، متری ۱۳میلیون Ùˆ ۲۸۱هزار تومان در سال گذشته بود Ú©Ù‡ امسال این نرخ به‌طور متوسط از ۲۰میلیون تومان هم گذشته است.

مشتریان چهاردیواری، در پنج سال اخیر نه‌تنها در اصفهان Ú©Ù‡ در Ú©Ù„ کشور برای خانه‌های کلنگی صف کشیدند Ùˆ این موضوع قیمت ملک را افزایش داد. ظرف ۱۰سال اخیر قیمت خانه کلنگی در اصفهان بیش از۱۴برابر شده Ùˆ این استان را در پله نهم کشور قرار داده‌است.  خانه‌های پیر به‌خصوص آن‌ها Ú©Ù‡ قابل سکونت بوده Ùˆ بازسازی‌شده باشد در بورس خریدوفروش قرار دارد به‌خصوص خانه‌هایی Ú©Ù‡ متراژ بالایی نداشته Ùˆ به‌راحتی نقد شود. بخشی از مشتریان خانه‌های کلنگی باهدف مصرف برای خرید اقدام Ù…ÛŒ‌کنند. در دهه اخیر تورم افسارگسیخته، قدرت خرید مستاجران را کاهش داد. از سوی دیگر تورم از قدرت پوشش وام مسکن کاست Ùˆ با کاهش عرضه واحدهای Ú©ÙˆÚ†Ú© متراژ Ùˆ صرفه بازسازی خانه‌های کلنگی، مستاجران را به سمت خرید خانه‌های قدیمی Ùˆ فرسوده هدایت کرد. اما دسته دوم خریداران خانه‌های کلنگی به نیت سرمایه‌گذاری Ùˆ ساخت‌وساز در آینده وارد این بازار شده‌اند.

خانه‌های کلنگی برای سرمایه‌گذاری Ùˆ انتظار افزایش قیمت به هزینه نگهداری Ùˆ پرداخت مالیات بنا، نیاز ندارد Ùˆ در صورت فروش فقط زمین ارزش‌گذاری Ù…ÛŒ‌شود.اکثر سرمایه‌گذاران با علم به اینکه زمین در کدام منطقه Ùˆ شهر Ùˆ استان قرار دارد اقدام به خرید آن Ù…ÛŒ‌کنند.