«تعمیر خانه» در کما

دسته اول، خانه‌‌اولی‌‌ها، گروه‌های فاقد مسکن یا افرادی بودند Ú©Ù‡ به دلیل جهش شدید قیمت مسکن Ùˆ دامنه‌‌دار شدن آن در سال‌های بعد، توان مالی خود را برای خرید واحدهای نوساز یا Ú©Ù…‌سن‌وسال از دست دادند. این گروه به بازار واحدهای قدیمی‌‌ساز Ùˆ کلنگی رفته Ùˆ اقدام به خرید واحدهای با عمربنای بالا کردند. آنها با هزینه مبلغی Ú©Ù‡ به مراتب کمتر از مابه‌‌التفاوت بهای آپارتمان نوساز با واحدهای مسکونی کلنگی است، اقدام به بازسازی داخلی Ùˆ انجام تعمیرات در این واحدها کرده Ùˆ سکونت خود را در آنها آغاز کردند.

این روش جایگزین از سوی گروه دیگری از متقاضیان بازار مسکن نیز مورد استقبال قرار گرفت. این گروه افرادی بودند Ú©Ù‡ بعد از سکونت  چند ساله در یک واحد مسکونی Ùˆ افزایش عمربنای واحد، قصد داشتند با فروش واحد خود، آپارتمان جدید‌‌تر Ùˆ با عمربنای کمتر (غالبا نوساز Ùˆ کلید‌نخورده)ØŒ خریداری کرده Ùˆ در آن ساکن شوند. گروهی از این افراد نیز بعد از برخورد با جهش ملکی Ùˆ رشد شدید هزینه‌های خرید آپارتمان جدید، از این تصمیم انصراف داده Ùˆ بازار جایگزین را انتخاب کردند. این افراد ترجیح دادند در شرایطی Ú©Ù‡ هزینه‌های خرید آپارتمان جدید به میزان شدید رشد کرده Ùˆ در موارد بسیاری از توان مالی آنها خارج شده است، با صرف هزینه به مراتب کمتر، اقدام به بازسازی داخلی واحد خود کرده Ùˆ به لحاظ ظاهری Ùˆ مشخصات داخلی، با تعویض Ùˆ نوسازی تجهیزات واحدها، محیط تازه‌‌ای را برای زندگی خود ایجاد کنند. در این میان، گروه سومی هم بودند Ú©Ù‡ تقاضا در بازار جایگزین ملکی یعنی تعمیر Ùˆ بازسازی داخلی آپارتمان‌‌ها را افزایش داده Ùˆ منجر به داغ شدن بازار بازسازی شده بودند. همزمان با شروع دوره جهش Ùˆ پیشروی بازار مسکن در این فاز، فعالیت سفته‌‌بازها Ùˆ سرمایه‌‌گذاران کوتاه‌مدت ملکی نیز افزایش یافت. گروهی از این افراد به دلیل تورم شدید ملکی، اقدام به خرید آپارتمان‌‌های قدیمی Ùˆ چند‌ساله کرده Ùˆ بعد از بازسازی داخلی این واحدها، آنها را چند ماه بعد با سود قابل توجه Ùˆ قیمت بالاتر به بازار فروش عرضه Ù…ÛŒ‌کردند. در سال جهش بازار مسکن در شهر تهران به‌ویژه در سال‌های 98 Ùˆ 99 Ùˆ همچنین ابتدای 1400 این روش معاملات ملکی به میزان محسوسی رشد کرده بود. «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» در گزارشی Ú©Ù‡ اوایل تابستان سال گذشته با عنوان «Ø¨Ø§Ø²Ø§Ø± جایگزین تبدیل ملک» در همین صفحه منتشر کرد از فرود تقاضای ملکی در بازار تعمیر Ùˆ بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز خبر داد. براساس این گزارش، در شرایطی Ú©Ù‡ موج جهش قیمت مسکن باعث خروج سنگین «Ø®Ø§Ù†Ù‡‌‌اولی»Ù‡Ø§ از بازار خرید شد اما «Ù…تقاضیان تبدیل آپارتمان» به بازاری جدید منتقل شدند. به دنبال استمرار جهش در بازار مسکن، در سال گذشته، رکود «ØªØ¨Ø¯ÛŒÙ„ خانه» باعث رونق «ØªØ¹Ù…یر خانه» شد. به‌طوری‌Ú©Ù‡ براساس نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده در این گزارش، مشتریان شرکت‌‌های بازسازی آپارتمان Ø·ÛŒ یک‌سال یعنی در فاصله تابستان 99 تا تابستان 1400 تا دو برابر افزایش یافته به‌طوری‌‌Ú©Ù‡ با هجوم تقاضا هزینه تعمیر ساختمان نیز تا بیش از 50 درصد در سال گذشته رشد کرد.

تغییر شرایط در بازار جایگزین

اما رونق بازار تعمیر Ùˆ بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، Ú©Ù‡ در سال گذشته منجر به افزایش دو برابری تقاضا در این بازار شده بود، نه تنها امسال ادامه‌‌دار نشد Ú©Ù‡ در سال 1401 این بخش زیرمجموعه بازار ملک نیز در نتیجه رکود تورمی به کما رفت. در واقع بازاری Ú©Ù‡ به خاطر اضطرار تقاضای مسکن Ø·ÛŒ دو سال گذشته به‌ویژه سال 1400 پا گرفته بود هم‌‌اکنون به ورطه رکود تورمی کشیده شده است.  در این زمینه دو علت مهم وجود دارد Ú©Ù‡ یک دلیل را Ù…ÛŒ‌توان به عنوان دلیل اصلی Ùˆ دلیل دیگر را به عنوان علت فرعی رکود فعالیت‌‌های مربوط به بازسازی داخلی واحدهای مسکونی قدیمی‌‌ساز Ùˆ با عمربنای بالا معرفی کرد. منظور از تعمیر Ùˆ بازسازی داخلی، تعویض Ùˆ نوسازی تجهیزات داخلی Ùˆ ظاهری درون واحد مانند کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی Ùˆ سرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی Ùˆ اقداماتی از این دست است. البته در برخی از موارد، بازسازی از این میزان فراتر رفته Ùˆ برخی از تاسیسات ساختمان مانند لوله‌‌Ú©Ø´ÛŒ‌‌ها، برق‌‌Ú©Ø´ÛŒ Ùˆ... نیز به دلیل پوسیدگی یا هر علت دیگری، نیاز به تعویض پیدا Ù…ÛŒ‌کنند. در برخی موارد نیز مالک واحد مطابق با سلیقه خود Ù…ÛŒ‌تواند به صورت محدود برخی از دیوارها را تخریب یا جابه‌جا کند. اما عمده فرآیند بازسازی مربوط به تعمیر، بازسازی Ùˆ نوسازی همان اقلام Ùˆ تجهیزات داخلی ساختمان شامل کابینت‌‌ها، کفپوش، کاشی وسرامیک، تجهیزات سرویس‌‌های بهداشتی Ùˆ اقداماتی از این دست است. علت اصلی رکود فعالیت‌‌های بازسازی Ùˆ کاهش محسوس تقاضا در این زمینه مربوط به تورم شدید مصالح Ùˆ تجهیزات ساختمانی یا همان هزینه‌های بازسازی است. هم‌‌اکنون عمده هزینه‌های بازسازی به طور متوسط تا دو برابر هزینه‌های مشابه در سال گذشته افزایش یافته است. برآوردهای «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» بر پایه بررسی تک‌به‌تک هزینه‌های آیتم‌‌های بازسازی داخلی واحدهای مسکونی نشان Ù…ÛŒ‌دهد هم‌‌اکنون یک بازسازی ظاهری Ùˆ معمولی در داخل واحدهای قدیمی‌‌ساز با مساحت حدود 85 مترمربع تا حدود 200 میلیون تومان هزینه دربردارد. بررسی‌‌ها Ùˆ تحقیقات میدانی «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» با استناد به فهرست قیمت‌‌های اقلام مورد استفاده در بازسازی داخلی واحدهای مسکونی به همراه هزینه حمل Ùˆ اجرت نصب هر کدام از این آیتم‌‌ها نشان Ù…ÛŒ‌دهد هم‌‌اکنون هزینه تعویض Ùˆ نوسازی کابینت‌‌های آشپزخانه به همراه متعلقات آن شامل سینک ظرفشویی، هود، فر Ùˆ گاز توکار، برای یک واحد معمولی 85 مترمربعی، با متریال معمولی Ùˆ کیفیت متوسط، حول Ùˆ حوش 55 میلیون تومان تمام Ù…ÛŒ‌شود. برای چنین واحدی هزینه تامین Ùˆ نصب کفپوش لمینت، حدود 25 میلیون تومان است. کاشی Ùˆ سرامیک سرویس‌‌ها حول Ùˆ حوش12 میلیون تومان، شیرآلات Ú©Ù„ واحد 20 میلیون تومان، کمد دیواری15 میلیون تومان، درب ورودی ضدسرقت دست‌‌Ú©Ù… از حدود 5 میلیون تومان، درب‌های داخل واحد7میلیون تومان، نقاشی دیوارها Ùˆ سقف15 میلیون تومان Ùˆ هزینه برآوردی برای سایر تجهیزات تکمیلی، بعد از بازسازی (پرده پنجره‌ها، پکیج، ...) حدود40 میلیون تومان تمام Ù…ÛŒ‌شود. در واقع مجموع Ú©Ù„ هزینه، با ارقام برآوردی درج شده، معادل 194 میلیون تومان است. البته بسته به جنس متریال Ùˆ وجود تفاوت در هزینه‌های حمل Ùˆ نقل Ùˆ برخی اجرت‌‌ها، این هزینه Ù…ÛŒ‌تواند تا حدی کمتر یا بیشتر تمام شود. این ارقام براساس هزینه‌های متعارف برای بازسازی معمولی با متریال معمولی با استناد به فهرست هزینه‌های ارائه شده از سوی فعالان بازار بازسازی Ùˆ همچنین لیست‌‌های قیمت، اجرت Ùˆ نصب دریافت شده از هر کدام از صنف‌‌های یاد‌شده Ùˆ فعال در این زمینه، استخراج شده است. علت دوم مربوط به کاهش نسبی تقاضای سفته‌‌بازی Ùˆ سوداگری ملکی نسبت به دوره  اوج  جهش است. هم‌‌اکنون اگرچه وزن غالب خریدهای ملکی، از سوی متقاضیان سرمایه‌‌ای انجام Ù…ÛŒ‌شود اما فعالیت‌‌های سفته‌‌بازی Ùˆ خرید Ùˆ فروش‌های کوتاه‌‌مدت به انگیزه کسب سودهای بالا در مدت زمان Ú©Ù…ØŒ چندان رواج ندارد. از این رو تقاضا برای بازسازی داخلی از سوی این گروه از متقاضیان نیز کمتر شده است.

هزینه بازسازی سه برابر وام تعمیرات

بررسی‌‌های «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» با استناد به تحقیقات انجام شده در این زمینه نشان Ù…ÛŒ‌دهد، هم‌‌اکنون هزینه بازسازی معمولی Ùˆ متعارف برای یک واحد معمولی 85 مترمربعی با استفاده از متریال کیفیت متوسط، معادل یک‌سوم مبلغ وامی است Ú©Ù‡ در قالب وام جعاله یا تعمیرات مسکن به مالکان این واحدها پرداخت Ù…ÛŒ‌شود. شاید یکی از دلایل عمده کاهش تقاضا برای بازسازی از سوی مالکان واحدهای قدیمی‌‌ساز به این عامل نیز مربوط باشد.

هم‌‌اکنون مبلغ مصوب برای پرداخت وام تعمیرات به مالکان متقاضی Ùˆ واجد شرایط معادل 80 میلیون تومان است. این وام پس از احراز واجد شرایط بودن فرد Ùˆ همچنین از کانال خرید اوراق وام مسکن، پرداخت Ù…ÛŒ‌شود. برآوردهای «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» براساس سطح متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در حال حاضر نشان Ù…ÛŒ‌دهد هم‌‌اکنون معادل حدود 20 درصد از مبلغ این وام صرف خرید اوراق Ù…ÛŒ‌شود. در واقع عملا 64 میلیون تومان وام تعمیرات در نهایت به متقاضی پرداخت Ù…ÛŒ‌شود. در حالی Ú©Ù‡ برآوردها نشان Ù…ÛŒ‌دهد هزینه یک بازسازی معمولی برای یک واحد 85 متری هم‌‌اکنون حول Ùˆ حوش 200 میلیون تومان یعنی سه برابر این میزان (مبلغ واقعی وام جعاله) است. از سوی دیگر بررسی‌‌ها نشان Ù…ÛŒ‌دهد، هزینه بازسازی معمولی یک واحد 85 مترمربعی، معادل سهم قابل توجهی از وام خریدی است Ú©Ù‡ هم‌‌اکنون به متقاضیان مسکن پرداخت Ù…ÛŒ‌شود. در واقع این هزینه حول وحوش مبلغ واقعی وام خرید مسکن است.

عیار واقعی وام مسکن

هم‌‌اکنون سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی در شهر تهران 200 میلیون تومان است Ú©Ù‡ با مبلغ وام جعاله در نهایت به 280 میلیون Ù…ÛŒ‌‌رسد. با کسر هزینه اوراق در نهایت حول Ùˆ حوش 224 میلیون تومان برای فرد وام‌‌گیرنده باقی Ù…ÛŒ‌‌ماند Ú©Ù‡ عملا فاصله محسوسی با مبلغ مورد نیاز برای بازسازی Ùˆ تعمیرات داخلی واحدهای مسکونی ندارد Ùˆ تقریبا معادل با آن  است. همین عامل باعث شده است تا بانک‌های دیگر، به Ø´Ú©Ù„ چراغ خاموش، وام‌‌های تعمیرات 200 تا 400 میلیون تومانی البته با رسوب مبلغی معادل 20 تا 25 درصد در حساب تسهیلاتی فرد تا زمان تسویه کامل اصل Ùˆ سود وام، به متقاضیان پرداخت کنند. بررسی‌‌های «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد»  حاکی است، مقایسه مبلغ وامی Ú©Ù‡ هم‌‌اکنون در شبکه بانکی بابت خرید Ùˆ تعمیر واحدهای مسکونی پرداخت Ù…ÛŒ‌شود با هزینه تخمینی یک بازسازی معمولی، عیار واقعی وام مسکن را نشان Ù…ÛŒ‌دهد. در واقع این بررسی‌‌ها نشان Ù…ÛŒ‌دهد هم‌‌اکنون عیار واقعی وام خرید مسکن به وامی معادل هزینه روز تعمیر Ùˆ بازسازی داخلی تقلیل ارزش داده است.

دو گروه متقاضی بازسازی مسکن

با وجود سرایت رکود تورمی به بازار بازسازی Ùˆ تعمیرات ملکی، همچنان این بازار متقاضیان خاص خود را دارد. تحقیقات میدانی «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ اقتصاد» در این زمینه نشان Ù…ÛŒ‌دهد، هم‌‌اکنون دو گروه عمده متقاضی هر چند به Ø´Ú©Ù„ محدودتر در مقایسه با دو سال اخیر در این بازار حضور دارند. یک گروه بخشی از متقاضیان تبدیل به احسن هستند Ú©Ù‡ پیش از این تصمیم قطعی برای فروش واحد خود Ùˆ خرید واحدهای آماده داشتند اما هم‌‌اکنون توان خرید خود را از دست داده‌‌اند Ùˆ ترجیح Ù…ÛŒ‌دهند واحد قدیمی خود را بازسازی Ùˆ نوسازی کنند. از سوی دیگر، یک گروه مهم متقاضی بازار جایگزین یا همان بازار بازسازی Ùˆ نوسازی تجهیزات داخلی آپارتمان‌‌های قدیمی‌‌ساز، خریداران خانه‌های سالخورده هستند. همزمان با پیشروی بازار مسکن در فاز جهش، سهم واحدهای قدیمی‌‌ساز Ùˆ کلنگی از Ú©Ù„ معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت. این سهم هم‌اکنون به سه برابر سهم خرید سالخورده‌های ملکی از سوی متقاضیان مسکن، نسبت به دوره قبل از جهش قیمت مسکن شهر تهران، رسیده است. در واقع هم‌‌اکنون سهم خرید واحدهای مسکونی سالخورده، کلنگی یا با عمر بنای بالا Ú©Ù‡ برای سکونت نیاز به بازسازی Ùˆ تعمیر دارند به 22 درصد Ú©Ù„ معاملات مسکن شهر تهران رسیده است Ú©Ù‡ این میزان در مقایسه با دوره قبل از جهش، سه برابر رشد داشته است. آمارهای رسمی نشان Ù…ÛŒ‌دهد هم‌‌اکنون از هر 5 نفر خریدار مسکن در شهر تهران، یک نفر واحد کلنگی خریداری Ù…ÛŒ‌کند. این نسبت حتی نسبت به پارسال هم به میزان محسوس افزایش یافته است. سال گذشته سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن شهر تهران حول Ùˆ حوش 13 درصد بود Ú©Ù‡ هم‌‌اکنون این سهم به 22 درصد افزایش یافته است. افزایش سهم سالخورده‌ها از معاملات مسکن به دلیل افت قدرت خرید Ùˆ کاهش عرضه نوسازها، یکی از عوامل مهمی است Ú©Ù‡ باعث شده است با وجود تورم شدید در بازار نوسازی Ùˆ بازسازی داخلی واحدهای مسکونی، همچنان تعدادی از متقاضیان در این بازار حضور داشته باشند. این حضور اما به دلیل تورم شدید هزینه‌های تعمیرات Ùˆ بازسازی، کمرنگ است.