Flowers
سه شنبه 01 مهر 1399
چهارشنبه 30 بهمن 1398

کوچ سازنده‌ها به تهران قدیم

کوچ سازنده‌ها به تهران قدیم

اختلاف درجه رکود ساختمانی در محدوده «تهران قدیم» و سایر مناطق شهری تهران از مهاجرت سرمایه‌گذاران ساختمانی به محله‌های فرسوده جنوب شهر حکایت دارد. طی ۹ ماه نخست امسال تیراژ ساخت و ساز در بافت‌ فرسوده پایتخت در حد ۵ درصد کاهش پیدا کرد؛ در حالی‌که این شاخص در خارج از مناطق فرسوده عمدتا نیمه شمالی شهر با افت بیش از ۲۰ درصدی روبه‌رو شد. چهار عامل در هدایت نسبی سازنده‌ها به محله‌های واقع در تهران‌ قدیم موثر بوده  میباشد. قدرت خرید وام مسکن و اختلاف قیمت زمین، عوامل کلیدی میباشد.

بررسی کارنامه ۹ ماهه آپارتمان‌سازی در پایتخت نشان می‌دهد محدوده تهران قدیم نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت، یک رکود متفاوت در حوزه ساخت وساز را تجربه کرده است. به گزارش ملک هفت به نقل از «دنیای اقتصاد» عقب‌نشینی سازنده‌ها از بازار ساخت وساز از اغاز سال جاری تاکنون، منجر به کاهش معنادار حجم ساختمان سازی در مناطق مختلف شهر تهران در قیاس با سال گذشته شده است. با این حال روند ساخت‌وسازهای مسکونی در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده تحت تاثیر چهار عامل، با انجماد کمتری نسبت به سایر مناطق شهری مواجه شده است. آمارها از آخرین وضعیت ساخت‌وسازهای مسکونی در ۹ ماه  نخست امسال که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده شده است، نشان می‌دهد در ۹ ماه نخست سال جاری، مجموعا ۴۷ هزار و ۷۴۱ واحد مسکونی مجوز ساخت از شهرداری تهران دریافت کرده‌اند که در قیاس با مدت شبیه سال گذشته معادل ۱۷ درصد رشد منفی داشته  است. مطابق اطلاعات به دست آمده، تیراژ ساخت وساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، طی ۹ ماه سال ۹۷ معادل ۵۷ هزار و ۵۶۱ واحد مسکونی بوده است. هر چند این اطلاعات نشان‌دهنده سایه‌اندازی رکود بر بازار ساخت‌و‌ساز شهر تهران از اغاز سال جاری تاکنون بوده اما بررسی جداگانه حجم ساخت وسازها در محدوده تهران قدیم شامل مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ حاکی از بروز رکود با «عمق کمتر» در نیمه جنوبی پایتخت میباشد.

 

پروانه‌های صادرشده در نیمه جنوبی شهر تهران در ۹ ماه نخست امسال آپارتمان‌سازی در بافت فرسوده تهران به لحاظ تیراژ ساخت(تعداد واحد مسکونی) معادل ۷ /۵ درصد نسبت به مدت شبیه سال ۹۷ کاهش پیدا کرده است. به این معناکه در این بازه زمانی در نیمه جنوبی پایتخت برای ۹ هزار و ۷۹۶ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده میباشد. این در حالی است که تیراژ ساخت وساز در این محدوده از شهر تهران در مدت شبیه سال گذشته معادل ۱۰۵ هزار و ۳۵ واحد مسکونی بوده است. نکته قابل توجه درباره بررسی روند ساخت وساز در مجموع مناطق شهری و همین‌طور محدوده بافت فرسوده طی این دوره زمانی، مربوط به حجم ساخت‌وساز در ایستگاه پایانی فصل پاییز می‌شود. مطابق با آمار، ساخت وساز در فصل پاییز با فراز و فرود همراستا نسبت به مدت شبیه سال گذشته همراه بوده است. به طوری که در اواخر فصل پاییز (آذرماه)، صدور پروانه ساخت و ساز هم درون و هم بیرون شهر تهران با یک افت قابل توجه مواجه شده است.

 

بررسی‌ها درباره منشأ کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده و همین‌طور سایر مناطق شهری نشان می‌دهد‌ سه عامل در افت قابل توجه ساختمان سازی در اواخر ۹ ماه منتهی به آذر اثرگذار بوده است. عامل اول مربوط به رشد قیمت بنزین و پیش بینی فعالان ساختمانی در اثرگذاری این فاکتور بر رشد هزینه‌های ساخت وساز به ویژه در بخش حمل و نقل است. فعالان ساختمانی نهایی شدن تصمیم دولت برای رشد قیمت بنزین را عامل ایجاد یک جو روانی جدید در بازار ساخت وساز و ایجاد تردید از طرف سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی تا تعیین تکلیف روند رشد هزینه‌های ساخت وساز می‌دانند.

 

عامل دوم به تغییرات و تحرکات جدید در بازار ارز مربوط می‌شود. طی ماه‌های اخیر همزمان با ایجاد نوسانات جدید قیمتی، بخش از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که احتمال افزایش حاشیه سود در این بازار را بیش از فعالیت در حوزه ساخت وساز تلقی می‌کردند، از این بازار خارج و سرمایه‌های خود را به بازار ارز و سایر بازارهای دارایی شیفت کرده‌اند. در نتیجه تیراژ ساخت واحد مسکونی با افت شدید در اواخر آذرماه مواجه شده میباشد. در عین حال، سومین عامل به وضعیت معاملات درون بازار مسکن باز می‌گردد. هر چند طی این بازه زمانی رکود معاملاتی در نیمه جنوبی شهر در قیاس با مناطق لوکس و برخوردار کمتر بوده؛ اما به نظر می‌رسد به طورکلی سایه اندازی رکود بر معاملات خرید و فروش، انگیزه گروهی از فعالان ساختمانی برای شروع پروژه‌های جدید را تحت تاثیر قرار داده میباشد. اگرچه کارنامه ساخت‌وساز در پایتخت طی ۹ ماه اولیه سال جاری وضعیت مناسبی نداشته است؛ اما آن‌طور که کارشناسان مسکن معتقدند یک جبهه دارای شرایط ویژه برای سازنده‌های بخش مسکن در محدوده فرسوده شهر تهران وجود دارد که می‌تواند هسته اصلی ساخت‌وسازها در پایتخت باشد. شرایطی که سبب شده تا انجماد شکل‌گرفته در حوزه ساخت‌وساز در این محدوده از شهر نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد.

 

دلیل نخست سوق یافتن بخشی از درخواست مصرفی موجود در بازار از سایر مناطق شهری به علت   رشد شدید قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید به سمت مناطق فرسوده شهری است که روند رشد قیمت در آنها پایین‌تر از سایر مناطق بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد به یک علت مهم درخواست های بالقوه برای خرید مسکن در این محدوده از شهر تهران نسبت به برخی از مناطق پایتخت بالاتر میباشد و در ماه‌هایی که رکود بر معاملات خرید و فروش مسکن در مناطق نیمه شمالی سایه انداخته بود، معاملات در نیمه جنوبی جان تازه گرفت.

 

آمارها حکایت از آن دارد که در ماه‌های اخیر حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده مناسب‌تر از سایر نقاط شهر تهران بوده است. به این معناکه اگرچه افت معاملات در تمامی مناطق شهر تهران رخ داده است، اما میزان افت معاملات خرید و فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهر تهران کمتر بوده است. چراکه بخش زیادی از درخواست های موجود در بازار هم مصرفی و هم سرمایه‌ای، پس از شوک قیمتی مسکن به علت کاهش قدرت خرید به سمت مناطق جنوبی و فرسوده شهر شیفت کردند و همین امر سبب شد تا میزان افت معاملات در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهری کمتر باشد. در نتیجه به علت بالاتر بودن  درخواست خرید مسکن، انگیزه سازندگان فعال در این مناطق برای شروع پروژه‌های جدید نسبت به سایر مناطق شهری بیشتر بوده است. مطابق با بررسی ها، مناطق مصرفی نیمه جنوبی شهر تهران همچون مناطق ۹ و ۱۰ به‌خصوص در سال ۹۷ که بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شمالی وارد فاز رشد قیمتی شده  وسطح قیمتی مسکن در این مناطق از دایره استطاعت مالی گروه قابل توجهی از درخواست کنندگان مصرفی خارج شد مورد استقبال تعداد قابل‌توجهی از این درخواست کنندگان قرار گرفت. به‌طوری‌که بخش قابل توجهی از در خواست کنندگان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌هایی که به علت رشد قیمت در مناطقی همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران موفق به خرید آپارتمان نشدند  از این مناطق به مناطق مصرفی نیمه جنوبی به خصوص مناطق ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده و اقدام به خرید مسکن در این مناطق کردند.

 

دیل دوم آنکه در سه فصل نخست سال جاری، رشد قیمت رخ داده در نیمه جنوبی پایتخت نسبت به مناطق شمالی قابل توجه بوده است. آمار‌ها حاکی از آن است که قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی از آغاز سال جاری تا ابتدای فصل زمستان، حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت  شبیه سال گذشته رشد داشته است این در حالی است که رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در نیمه شمالی شهر در همین بازه زمانی حدود ۲۱ درصد بوده است. این در حالی است که رشد قیمت آپارتمان طی یکسال گذشته در نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران برعکس بوده است. در نتیجه انگیزه سازندگان برای عرضه واحد مسکونی جدید در تهران قدیم که روند رشد قیمت‌ها برخلاف سایر مناطق شهری متوقف نشده رشد نموده  است. دلیل سوم به پایین‌تر بودن سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت واحد مسکونی در نیمه جنوبی شهر باز می‌گردد. طی ماه‌های گذشته همزمان با کند شدن روند رشد قیمت زمین، سهم این پارامتر در پروژه‌های ساختمانی نیمه جنوبی شهر با شدت بیشتری نسبت به نیمه شمالی کاهش پیدا کرده است. آن‌طورکه گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: میانگین هر متر مربع زمین(ملک کلنگی) در فصل پاییز در کل شهر تهران معادل ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده اما در نیمه جنوبی شهر، میانگین قیمت هر مترمربع زمین به کمتر از ۱۰ میلیون تومان رسیده است. در نتیجه حاشیه سود سازندگان از این محل، در مناطق نیمه جنوبی بیشتر بوده میباشد.  دلیل چهارم، به سطح بالاتر پوشش‌دهی وام خرید مسکن در بافت فرسوده بازمی‌گردد. اگرچه تحت تاثیر رشد قیمتی رخ داده در بازار مسکن طی یکسال گذشته، قدرت و سطح پوشش دهی وام مسکن نسبت به میانگین قیمت واحد مسکونی در شهر تهران به شدت کاهش پیدا کرده اما با توجه به آنکه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این نیمه جنوبی شهر پایین‌تر از نیمه شمالی میباشد، بنابراین قدرت پوشش دهی وام برای خرید آپارتمان در این محدوده بالاتر از سایر مناطق مصرفی میباشد. به این ترتیب انجماد کمتر بازار ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهر تهران برخلاف پیش‌بینی‌های انجام شده تحت تاثیر تسهیلات نوسازی تدارک دیده شده از طرف دولت یا بسته‌های تشویقی شهرداری نبوده است.

 

طی سال‌های اخیر،  علاوه‌بر تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش درخواست و ارائه در قالب تسهیلات ساخت مسکن بدون سپرده برای سازندگان، تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز نیز از سوی شهرداری پیش‌بینی شد. صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان، امتیازاتی میباشد که از طرف  شهرداری تهران برای آنها درنظر گرفته شده است اما بررسی‌ها حاکی از آن است که مشوق‌ها در دستیابی به اهداف نوسازی کارآیی لازم را ندارند و تاثیر بسزایی در روند تولیدی در بافت فرسوده نداشته‌اند.

 

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، هر چند بازار ساخت وساز در تهران قدیم به این علت ها با انجماد کمتری روبه رو بوده است اما تبعات تیراژ ساخت‌وساز پایین‌تر از درخواست موجود در بازار می‌تواند طی سال‌های آتی به شکل‌های مختلف همچون شوک قیمتی و کمبود شدید واحدهای نوساز در بازار خود را نشان ‌دهد. از این رو نیاز است تا سیاست‌گذار بخش مسکن از طریق اعمال تسهیلات و بسته‌های تشویقی مختلف شرایط را برای حضور سرمایه‌گذاران ساختمانی آسان‌تر نماید.

 

از دیدگاه آنها، دو اقدام اساسی باید از طرف سیاست‌گذار بخش مسکن و همچنین متولی نوسازی شهری برای سرعت گیری جریان ساخت وسازهای جدید در محدوده تهران قدیم انجام گیرد. اول آنکه در برنامه‌ریزی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، لازم نیست مدیران شهری برای همه ابعاد و عوامل، راه حل داشته باشند، بلکه ضمن شناخت همه عوامل، برای عوامل کلیدی راهکار عرضه نمایند. به عنوان مثال ضمن شناسایی ساختارهای اجتماعی و اقتصادی محله‌های فرسوده، چند راهکار کلیدی همچون توانمند سازی اقتصادی و اجتماعی محله را مورد هدف قرار دهند. اقدام دیگر آن‌که با توجه به تبعیت مسکن از وضعیت ساخت وساز کل شهر  بهتر میباشد تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده، کمتر به نوسازی مسکن و بیشتر به خدمات و توسعه اقتصادی محله‌ها سوق پیدا نماید. چرا که مسکن در فرآیند بازار، به‌صورت خودکار عمل مینماید و اختصاص بخش بیشتر تامین مالی در نوسازی بافت‌های فرسوده به برنامه‌های اقتصادی اجتماعی می‌تواند روند نوسازی را تسریع نماید.

اخبار مرتبط

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.