انتظارات منفی در جامعه سرمایهگذاران ساختمانی نسبت به آینده بیش از هر زمان دیگر تشدید شده است. بخشی از این اوضاع ناشی از شیوع ویروس کرونا در ماه اسفند بوده و جهش قیمت مسکن هم تأثیر منفی بر ساختوساز داشته است. به طور خلاصه، وضعیت شرکت های ساختمانی در ۱۰ شاخص ساختوساز، نشان میدهد که آنها سال ۹۹ را ناامیدانه شروع کردهاند.
نتایج بررسی وضعیت شرکت های ساختمانی در این ۱۰ شاخص بازار ساختوساز کشور، نشان میدهد بازار مسکن در نخستین ماه شیوع ویروس کرونا با شیب تندی از وضعیت مساعد فاصله گرفته است. افت شدید پارامترهای اصلی بخش ساختمان در پایان سال گذشته، ناامیدی کامل و انتظارات منفی سازندهها نسبت به وضعیت ساختوساز در سال ۹۹ را نشان میدهد.
نظرسنجی اتاق تعاوت ایران درباره وضعیت شرکت های ساختمانی
نتایج ششمین نظرسنجی انجامشده توسط اتاق تعاون ایران از مدیران فروش تعدادی از شرکتهای ساختمانی، درباره ۱۰ شاخص کلیدی مرتبط با ساختوسازهای مسکونی، میزان و قیمت فروش واحدهای تازهساز و هزینههای ساختوساز، نشان میدهد نگرانی فعالان بازار ساختمانی درباره وضعیت شرکت های ساختمانی و فعالیتهای ساختوساز در پایان سال محقق شده است.
فضای کلی بازار مسکن در اسفند سال گذشته بهعنوان نقطه شروع شیوع ویروس کرونا با شیب تندی از بهمن فاصله گرفته است. در ماه بهمن وضعیت شاخصها با بهبود نسبی مواجه بود.
نتایج نظرسنجی پیشین که در میانه زمستان سال گذشته انجام شده و در آن انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به فعالیتهای شرکت در اسفند منعکس شده بود، نشان میداد بخش عمده فعالان ساختمانی نسبت به رونق بازار ساختوساز در پایان سال ناامید و نگران هستند. حالا نتایج نظرسنجی انجامشده درباره وضعیت پارامترهای اصلی این بازار در اسفند نشان میدهد این پیشبینی به واقعیت بدل شده است.
۱۰پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی عبارت بودند از:
-
سرعت اجرای پروژهها،
-
هزینه خرید مصالح ساختمانی،
-
فروش،
-
قیمت تمامشده ساخت،
-
حجم فعالیت و سفارش کار،
-
موجودی واحدهای آماده فروش،
-
موجودی اولیه مصالح برای تکمیل پروژههای در نوبت تکمیل،
-
میزان فعالیتهای انجامشده،
-
انتظارات نسبت به آینده،
-
و شامخ کل بخش ساختمان.
شاخص «شامخ» یا همان شاخص مدیران خرید، در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخها در هر گزینه، محاسبه میشود. شاخص بیش از ۵۰ بهمعنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ بهمعنی کاهش متغیرها در بهمن نسبت به دی است.
بررسی شاخصهای نظرسنجی وضعیت بازار و مسکن
تصویر ارائهشده از بررسی دقیق پارامترهای تعریفشده برای سنجش وضعیت بازار ساختوساز در اسفند سال ۹۸ حاکی از آن است که حال بازار مسکن در هفتههای پایانی سال گذشته از منظر شاخصهای حیاتی وخیم گزارش شده است.
اثرگذاری متغیرهای بیرونی بر این بازار، مانند نوسانات نرخ ارز از یکسو و جهش قیمت مسکن و رکود سنگین معاملات خریدوفروش از سوی دیگر باعث شده وضعیت پارامترهای بازار مسکن از بهبود اندک میانه زمستان فاصله گرفته و بهشدت نامساعد شود.
نکته مهم آنکه علاوه بر این عوامل، در دو هفته پایانی سال گذشته، شدتگیری شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بخش زیادی از فعالیتهای ساختمانی، ضربه نهایی را بر نبض بازار ساختوساز وارد کرد.
از میان متغیرهای موردبررسی که ناظر بر پارامترهای مرتبط با اجرای پروژههای ساختمانی هستند، نخستین شاخص موردبررسی، «میزان فعالیتهای انجامشده» یا همان «تیراژ ساختوساز» است.
نتایج این نظرسنجی که در اوایل سال جاری درباره وضعیت شرکت های ساختمانی طی آخرین ماه سال ۹۸ انجام شد، نشان میدهد این شاخص از عدد ۵۱٫۷۶ در میانه زمستان به عدد ۳۵ در پایان زمستان گذشته رسیده است.
در نتیجه اگرچه وضعیت فعالیتهای ساختمانی در میانه زمستان نسبت به ابتدای آن اندکی بهبود یافته، اما با شیوع ویروس کرونا این شاخص دوباره در مسیر نزولی قرار گرفته و در پایان زمستان با افت شدید معادل ۳۲٫۳۸درصدی مواجه شده است.
شاخص قابل توجه دیگر، بررسی میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی است که با عنوان «میزان سفارشات جدید مشتریان» موردسؤال قرار گرفته است. نتایج این سنجش حاکی از آن است که تقاضای تخریب افت شدیدتری از تیراژ ساختوساز را تجربه کرده است. این شاخص با افت ۳۳٫۲۹درصدی روی عدد ۳۱ قرار گرفته است.
مقایسه وضعیت این شاخص با سایر پارامترها نشان میدهد صرفنظر از شاخص انتظارات، از میان ۹ شاخص کلیدی دیگر، بدترین وخامت اوضاع متوجه شاخص میزان سفارشات جدید برای تخریب املاک کلنگی است.
شرایط نامساعد این شاخص میتواند در ماههای آتی منجر به افزایش عدمتعادل میان تقاضا و عرضه در بازار مسکن شود. در واقع در این وضعیت، حجم فعالیتهای ساختمانی بهشدت کاهش یافته و در نتیجه میزان عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار در مسیر نزولی قرار خواهد گرفت.
در عین حال، شاخص سرعت اجرای پروژههای ساختوساز و تحویل و آمادهسازی آنها وضعیت نامناسبتری نسبت به میانه فصل زمستان پیدا کرده است. طوری که این شاخص در پایان سال گذشته روی عدد ۳۷ قرار گرفته که نسبت به بهمن بالغ بر ۲۵درصد افت داشته است.
به نظر میرسد شروع قرنطینههای خودخواسته، دورکاری بخش زیادی از شرکتها و سازمانها و در نهایت تعطیلی کارگاههای ساختمانی طی اسفند سال گذشته، بهشدت بر وضعیت این شاخص تأثیر گذاشته است. دیگر پارامتر مهم در میان مؤلفههای ۱۰گانه شامخ، «انبار مصالح ساختمانی» است که تحتعنوان «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداریشده» از شرکتهای ساختمانی موردسؤال قرار گرفته است.
بررسی این پارامتر در اسفند بیانگر آن است که همزمان با افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی و ایجاد جو ناامیدی ناشی از شیوع ویروس کرونا، ذخیره اندک مصالح ساختمانی بازهم کاهش پیدا کرده است.
این شاخص طی بهمن روی عدد ۴۳٫۵۳ بود، که بیانگر وضعیت نامساعد موجودی انبار مصالح ساختمانی بود، اما در اسفند با افت مجدد روی عدد ۳۳ قرار گرفت.
در میان شاخصهای مربوط به قیمت و هزینههای ساختوساز هم بیشترین رشد مربوط به «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز» بوده است. این شاخص، یعنی قیمت مصالح ساختمانی که تأثیر مستقیمی بر قیمت تمامشده ساخت مسکن دارد، از حدود ۷۷ در بهمن سال ۹۸ به ۸۵ در اسفند رسیده است.
شیب قابلتوجه افزایش این شاخص در اسفند ۹۸ در مقایسه با یک ماه پیش از آن نشان میدهد از دیدگاه فعالان ساختمانی هزینه خرید مصالح ساختمانی در یک ماه پایانی زمستان گذشته بسیار بالا بوده است.
در این نظرسنجی درباره «موجودی واحدهای آماده یا در نوبت فروش» هم از مدیران فروش شرکتهای ساختمانی سؤال شده است. هرچند در بهمن سال گذشته، وضعیت این شاخص نسبت به ابتدای فصل زمستان تفاوت چندانی نداشت، اما در پایان سال گذشته معادل ۱۱درصد نسبت به میانه زمستان با کاهش مواجه شده است.
بررسیها نشان میدهند که شاخص واحدهای آماده فروش از عدد ۵۰٫۵۹ طی بهمن، به عدد ۴۵ در اسفند رسیده است. به این ترتیب در اسفند فعالان ساختمانی واحدهای آماده فروش کمتری را داشتهاند، اما این کاهش چندان با شیب تند نبوده است.
«قیمت تمامشده ساخت» هم از دیدگاه فعالان ساختمانی نسبت به بهمن چندان با تغییر مواجه نشده است. حتی براساس نظرسنجی انجامشده قیمت تمامشده در اسفند نسبت به میانه زمستان، حدود ۲درصد هم کمتر شده و از عدد ۶۵٫۲۹ به عدد ۶۴ رسیده است.
«میزان فروش» واحدهای مسکونی هم در پایان سال گذشته افت شدید را تجربه کرده است. این افت شدید تحتتأثیر وضعیت سایر بازارها و همین طور شیوع ویروس کرونا بوده است. قرارگرفتن این شاخص در بازه کمتر از عدد ۵۰ بهطور کلی نشاندهنده حاکمیت رکود بر این بازار است.
آنطور که نتایج ششمین نظرسنجی انجامشده از سوی اتاق تعاون ایران در این حوزه نشان میدهد، شاخص «میزان فروش» در اسفند ۹۸، روی عدد ۳۷ قرار گرفته که نسبت به بهمن معادل ۲۶درصد کاهش داشته است.
اما مهمترین شاخص در میان شاخصهای ۱۰گانه شامخ ساختمان که بیشترین افت را در اسفند داشته و در نتیجه بیشترین وخامت اوضاع مربوط به آن میشود، شاخص «انتظارات نسبت به آینده» است.
نتایج این نظرسنجی حاکی از آن است که انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به هفتههای آتی در ابتدای سال ۹۹ کاملا منفی بوده و این گروه از فعالان سال ۹۹ را کاملا ناامید آغاز کردهاند. این شاخص روی عدد ۲۷ قرار گرفته که نسبت به دیدگاه فعالان ساختمانی در اواخر زمستان سال گذشته معادل ۳۱٫۴۹درصد کاهش داشته است.
بررسی وضعیت بازار ساختوساز در دوره شیوع ویروس کرونا
ارزیابی و مقایسه این شاخص در همه نظرسنجیهای انجامشده از سوی اتاق تعاون حاکی از آن است که طی ماههای گذشته بیشترین میزان بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آینده وضعیت شرکت های ساختمانی و بازار ساختوساز در ابتدای سال جاری رقم خورده است.
بررسیها نشان میدهند دو عامل اصلی در افزایش بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساختوساز دخیل بوده است. عامل نخست به متغیر اثرگذار درونی بخش مسکن بازمیگردد.
از دید کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن، جهش قیمت مسکن با وجود رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات در پایان سال گذشته، از مهمترین دلایل منفیشدن انتظارات سازندهها و فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت فعالیتها در هفتههای آتی در این حوزه بوده است.
آمار رسمی منتشرشده درباره تحولات قیمتی بازار مسکن در پایان سال گذشته نشان میدهند که میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته معادل ۹درصد نسبت به بهمن رشد داشته است.
از دید سازندگان و فعالان ساختمانی، ادامه جهش قیمت مسکن، در شرایطی که قدرت خرید سمت تقاضا احیا نشده، منجر به ایجاد رکود در بخش فروش آپارتمانهای تکمیلشده و در ادامه ایجاد رخوت در آغاز پروژههای ساختوساز جدید میشود.
عامل مهم دیگر در شدت یافتن این بدبینی به شیوع ویروس کرونا مربوط میشود. این ویروس همزمان با آغاز ماه پایانی سال گذشته گسترش و پس از آن اوج پیدا کرد. تحتتأثیر قرار گرفتن شرایط عمومی کشور از گسترش این ویروس سبب شد بخش عمدهای از سازندگان و فعالان ساختمانی به این نتیجه برسند که وضعیت شرکت های ساختمانی و ساختوساز و تولید آپارتمانهای مسکونی و همین طور فروش در بازار، تحتتأثیر شیوع این ویروس آسیب خواهد دید و در نتیجه رکود بیشتری بر بازار حاکم خواهد شد.
در پایان و پس از بررسی ۱۰ پارامتر تأثیرگذار بر نبض بازار ساختوساز، متأثر از وضعیت این پارامتر، شامخ کل ساختمان هم در اسفند بررسی شد. این شاخص که بهصورت ماهیانه وضعیت بازار مسکن را از دیدگاه فعالان ساختمانی رصد میکند، شامخ کل ساختمان در اسفند را ۳۵ نشان میدهد.
این شاخص بیان میکند میزان فعالیتهای ساختمانی در اسفند نسبت به بهمن بهشدت نامساعد شده و معادل ۳۲٫۳۸درصد کاهش داشته است. نکته جالب و قابلتوجه درباره این نظرسنجی، تأثیرگذاری شیوع ویروس کرونا بر حجم فعالان شرکتکننده در آن نسبت به ماههای گذشته بوده است.
طی ۵ دوره گذشته که نظرسنجی بهصورت ماهیانه انجام شده، طبق مقدمه تدوین شده در آن، مدیران فروش ۱۰۰ شرکت ساختمانی موردپرسش قرار میگرفتند، اما در آخرین نظرسنجی که ابتدای سال جاری انجام شد، تعطیلات بر حجم شرکتهای مشارکتکننده تأثیر داشته و عددی از تعداد شرکتها ذکر نشده که میتواند نشاندهنده کاهش آنها باشد.
ارسال نظر