بررسیهای ملک هفت به نقل از«دنیای اقتصاد» درباره جزئیات دو نوع مالیات تازه طراحی شده در حوزه مسکن نشان میدهد دولت برای از بین بردن نارساییها و نواقص موجود در قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال ۹۴ دو نوع مالیات جدید با هدف مهار سفتهبازی و سوداگری در بازار مسکن و بالا بردن هزینه نگهداری داراییهای انبوه ملکی برای ملاکان بزرگ اعم از حقیقی و حقوقی (نهادها، بانکها و...) در لایحه جدید اصلاح این قانون تدوین کرده میباشند. در صورت تصویب این لایحه و تبدیل آن به قانون، دو نوع مالیات جدید در حوزه مسکن یعنی مالیات بر عایدی املاک و مالیات سالانه از املاک مسکونی (املاک گرانقیمت) از مالکان این نوع املاک مسکونی دریافت میشود. علاوه بر مقابله با سفتهبازی و سوداگری در بازار مسکن، دولت هدف از طراحی این مالیاتها را کمک به رشد عرضه مسکن به نفع درخواست های مصرفی عنوان کرده میباشد؛ ضمن آنکه براساس سازوکار طراحی شده نرخ اصابت مالیات بر عایدی املاک و مالیات سالانه از املاک مسکونی به خریداران، فروشندهها ومالکان مصرفی آپارتمانهای مسکونی بسیار خفیف میباشد و اکثراین گروه از مالکان مسکن از پرداخت این دو نوع مالیات معاف هستند. یافتههای «دنیای اقتصاد» درخصوص جزئیات پیشنویس این لایحه که در دولت آماده شده است نشان میدهد این لایحه دربردارنده دستکم ۳۰ نکته مهم میباشد.
این نکات در چهار گروه شامل شرایط و مشمولان، دلیل طراحی، معافیتهای مرتبط با این مالیاتها و ابهامات و اشکالات موجود در پیشنویس لایحه اماده شده، قابل طبقهبندی است. در متن پیشنویس این لایحه آمده است مالیات بر عایدی املاک مسکونی و مالیات سالانه املاک (املاک گرانقیمت و با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان)، برای از بین بردن یک چالش نظام مالیاتی فعلی یعنی ناکارآمدی آن در مقابله با فعالیتهای سوداگرانه مخرب در بازار داراییها طراحی شده است. با این هدف که سوداگران و سفتهبازان ملکی به واسطه بهکارگیری این ابزارهای مالیاتی از کسب سود حداکثری ناشی از سوداگری در بازار ملک بازمانده و نهتنها التهابات بازار مسکن به نفع درخواست مصرفی فروکش کند بلکه سرمایههای راکد مانده در این داراییها به سمت بازارهای اقتصادی مولد هدایت شود.
معافیت مسکن اصلی با هدف حمایت از درخواست مصرفی و تحمیل بار مالیاتی بیشتر بر فعالیتهای مخرب، دو رویکرد اصلی این لایحه عنوان شده میباشد. در این لایحه در تعریف مالیات بر عایدی املاک مسکونی آمده است:عایدی عبارت است از مابهالتفاوت(مازاد) ارزش روز زمان فروش و واگذاری املاک مسکونی نسبت به قیمت زمان خریداری آن ملک یا قیمت پایان یافته آن. به عبارت دیگر بر مبنای این مالیات تازه طراحی شده، در صورت تصویب مطابق با فرمولهای تعریف شده، سود ناشی از خرید مسکن که در زمان فروش بهعنوان مابهالتفاوت قیمت ملک در زمان فروش نسبت به قیمت ملک در زمان خرید عاید فروشنده میشود، بسته به اینکه ملک در چه زمانی پس از خرید برای فروش به بازارعرضه میشود مشمول پرداخت مالیات میشود. اولین نکته در ارتباط با این نوع مالیات مربوط به «نرخ مالیات بر عایدی املاک مسکونی» میباشد. درصورتی که مالک در مدت زمان یکسال و کمتر اقدام به فروش واحد مسکونی خود نماید باید معادل ۲۵ درصد از مبلغ سود خود از خرید وفروش مسکن مورد نظر را بهعنوان مالیات پرداخت نماید. در واقع ۲۵ درصد از سود ناشی از خرید وفروش املاک مسکونی در صورتی که مالک آن در مدت زمانی تا یکسال و کمتر از زمان خرید اقدام به فروش آن نماید بهعنوان مالیات بر عایدی املاک مسکونی محاسبه ودریافت خواهد شد. در واقع براساس فرمول طراحی شده برای این نوع مالیات، ۱۰ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از خرید وفروش مسکن به قیمت روز، بهعنوان مالیات محاسبه میشود. املاکی که ۷ سال یا بیشتر از زمان خرید آنها گذشته است تنها مشمول پرداخت ۱۰ درصد از سود حاصل از فروش بهعنوان مالیات خواهند شد. نکته دوم آن است که به ازای هر سال نگهداری از واحد مسکونی و عدم عرضه آن به بازار فروش، ۵/ ۲ واحد درصد از نرخ ۲۵ درصد مالیات بر عایدی مسکن کم میشود و همانگونه که گفته شد کف نرخ مالیاتی در این نوع مالیات معادل ۱۰ درصد ارزش مازاد زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید برای آن دسته از املاک مسکونی میباشد که بعد از ۷ سال یا بیشتر از زمان خرید برای فروش به بازار مسکن عرضه میشوند.
سومین نکته در ارتباط با این مالیات «ثبت قیمت روز معاملات خرید مسکن در سند رسمی» است. پیش از این قیمت خرید مسکن در سند رسمی درج نمیشد اما مطابق با پیشنویس این لایحه، قرار است به منظور شفافیت در محاسبات مالیاتی مربوط به مالیات بر عایدی املاک مسکونی قیمت واحد مسکونی در زمان خرید در سند رسمی درج شود. نکته چهارم تعیین فروشنده مسکن بهعنوان مسوول پرداخت مالیات بر عایدی مسکن میباشد، ضمن آنکه در قالب پنجمین نکته خریدار مسکن نیز بهعنوان ضامن معرفی فروشنده به سازمان امور مالیاتی به منظور الزام وی به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن در زمان فروش ملک تعیین شده است. در پیشنویس این لایحه آمده است در صورتی که ملک از سند رسمی برخوردار میباشد و سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود فروشنده مکلف است قبل از اقدام برای انتقال سند نسبت به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن اقدام نمایند اما در معاملاتی که بدون سند رسمی و خارج از دفاتر اسناد رسمی انجام میشود خریدار مکلف است نسبت به معرفی فروشنده به سازمان امور مالیاتی برای الزام وی به پرداخت مالیات بر عایدی اقدام نماید در غیر این صورت مسوولیت عدم پرداخت مالیات بر عهده وی نیز خواهد بود.
بررسیها همچنین نشان میدهد حداکثر نرخ پرداخت مالیات بر عایدی املاک مسکونی در زمان رشد قیمت مسکن(افزایش ۸۰ درصدی قیمتها) بهطور متوسط حدود ۲۰ درصد-معادل یکپنجم-قیمت روز آن ملک است. البته در صورتی که مالک در مدت زمان یکسال یا کمتر از آن اقدام به فروش واحد نماید.
هفتمین نکته در ارتباط با این مالیات نیز آن است که این لایحه حتی در صورت تصویب و تبدیل به قانون نیازمند تدوین آییننامه اجرایی است. در متن پیشنویس لایحه آمده است دولت حداکثر ۳ ماه پس از تصویب این لایحه وتبدیل آن به قانون مکلف به تهیه و تصویب آیین نامه اجرایی آن میباشد و از زمان تصویب آییننامه اجرایی این قانون قابلیت اجرا پیدا میکند. نکته هشتم در ارتباط با این نوع مالیات، به یک معافیت تعیین شده برای املاک مسکونی مربوط میشود. بر اساس پیشنویس این لایحه املاک مسکونی پس از تصویب و اجرایی شدن بهعنوان قانون شامل پرداخت مالیات بر عایدی مسکن میشوند. به این معنا که املاکی که قبل از تصویب این لایحه خریداری شده باشند شامل این قانون نخواهند شد. نهمین نکته به معافیت آن دسته از املاک مسکونی مصرفی مربوط میشود که مالک آن بعد از سه سال یا بیشتر از زمان خرید واحد اقدام به فروش واحد مینماید. این اقدام امکان تبدیل به احسن را بدون نیاز به پرداخت مالیات بر عایدی و برای حمایت از معاملات مصرفی مسکن بین خریداران و فروشندگان مصرفی وغیر سفتهباز فراهم مینماید. با این حال، خریدهای سرمایهای نیز که مالک بعد از سه سال اقدام به فروش واحد خود مینماید شامل پرداخت این مالیات نمیشود که گروهی از کارشناسان مسکن این موضوع را یکی از نواقص این لایحه میدانند و معتقدند خریدهای سرمایهای مسکن نیز باید شامل پرداخت مالیات بر عایدی مسکن شود. هر چند گروه دیگری از کارشناسان معاملات سرمایهگذاری غیر سفتهبازی را یکی از معاملات ضروری در بازار مسکن برای حفظ تعادل ارائه و درخواست در بازار اجاره میدانند.
نکته دهم معافیت دو گروه از املاک مسکونی از این نوع مالیات به آن علت است که این دو نوع املاک در زمان واگذاری به مالک جدید شامل پرداخت مالیاتهای مختص خود خواهند بود. انتقال املاک به وراث(شامل مالیات بر ارث) و اولین نقل و انتقال املاک نوساز(شامل مالیات بر درآمد سازندهها) از پرداخت مالیات بر عایدی واحدهای مسکونی معاف خواهد بود.
یازدهمین نکته به دلیل وضع این مالیات مربوط میشود که پیش از این نیز به آن اشاره شد یعنی مقابله با سفتهبازی وسوداگری در بازارمسکن.
دوازدهمین نکته در این رابطه به یک ابهام و اشکال در پیشنویس لایحه مربوط میشود. مبنای محاسبه نرخ مالیات بر عایدی، مابهالتفاوت قیمت زمان فروش با قیمت زمان خرید درنظر گرفته شده است که متناسب با اینکه در چه بازه زمانی بعد از خرید ملک، مالک آن را برای فروش به بازار ارائه مینمایند از ۱۰ تا ۲۵ درصد مبلغ سود حاصل شده، شامل پرداخت مالیات خواهد شد. در این مبنای محاسبه مالیاتی نرخ تورم عمومی لحاظ نشده است. حال آنکه بهتر بود مابه التفاوت قیمت زمان فروش با قیمت زمان خرید پس از کسر نرخ تورم عمومی شامل پرداخت مالیات تعیین میشد. سیزدهمین نکته قابل استخراج از متن پیشنویس این لایحه، مربوط به یکی دیگر از علت طراحی این مالیات میباشد. در متن پیشنویس آمده است فقدان مالیاتهای ضدسفتهبازانه باعث تمرکز سفتهبازان در بازار مسکن و در نتیجه هجوم درخواست غیرواقعی، افت قدرت خرید درخواست کنندگان مصرفی، رشد قیمت مسکن و فشار بر مستاجران شده است. نکته چهاردهم نیز درخصوص دامنه شامل این مالیات است؛ مالیات بر عایدی مسکن شامل همه سفتهبازان خواهد شد. علاوه بر مالیات بر عایدی مسکن، در قالب پانزدهمین نکته، در پیشنویس این لایحه مالیات دیگری باعنوان مالیات سالانه از املاک مسکونی بر افراد برخوردار از داراییهای ملکی با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان وضع شده است. اگر چه دامنه دربرگیری و جامعه شاملان این مالیات در اشخاص حقیقی زیاد نمیباشداما بیشترین دربرگیری این مالیات مربوط به نهادها، بانکها و سایر سازمانهای ملاک میباشد. شانزدهمین نکته و مابقی نکات مالیاتی مندرج در پیشنویس این آییننامه نیز مربوط به این نوع مالیات است.
مخاطب اصلی این مالیات ملاکان بزرگ میباشد که اکثر آنها نهادها، بانکها و. . . میباشند. هفدهمین نکته ایجاد مانع در مسیر سفتهبازی رایگان در بازار مسکن از طرف ملاکان بزرگ به واسطه وضع این مالیات است. نکته هجدهم به فرد محور بودن این مالیات مربوط میشود. افرادی که جمع داراییهای املاک مسکونی آنها همچون زمین، خانه وآپارتمان بیش از ۵ میلیارد تومان باشد شامل این مالیات میشوند. مغازه و داراییهای ملکی غیرمسکونی از این مالیات معاف میباشند. مجموع این داراییها مربوط به سرپرست و فرزندان صغیر وی است. بیستمین نکته به محاسبه نرخ این مالیات برمبنای ارزش روز ملک مربوط میشود. بسته به ارزش املاک مسکونی شامل، این نوع مالیات، از یک هزارم تا شش هزارم قیمت روز بهصورت پلکانی محاسبه میشود. این مالیات همچنین برمبنای خوداظهاری اشخاص خواهد بود و خریداران مهلت دارند تا سه ماه بعد از خرید املاک مسکونی خود اطلاعات مربوط به ملک خود را در سامانهای که برای این منظور در نظر گرفته خواهد شد، وارد نمایند. این مالیات هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی تعریف شده است. مشمولان این مالیات همه افراد برخوردار از داراییهای ملکی مسکونی با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان میباشند. بنابراین افرادی که داراییهای ملکی مسکونی آنها و فرزندان صغیر آنها مجموعا کمتر از ۵ میلیارد تومان است شامل این مالیات نخواهند بود. نکته دیگر به یک ابهام در این لایحه مربوط میشود. در پیشنویس این لایحه اشارهای به املاک همسر نشده است و تنها املاک سرپرست خانوار و فرزند صغیر وی بهعنوان مبنای دریافت مالیات در نظر گرفته شده است. مشخص نیست که آیا املاک همسر نیز در مجموع داراییهای ملکی مسکونی سرپرست خانوار محاسبه خواهد شد یا نه؟ در پیشنویس این لایحه همچنین اعلام شده است که قیمت روز براساس ضرایبی از قیمتهای منطقهای محاسبه خواهد شد. بنابراین به نظر میرسد مبنای این مالیات احتمالا قیمت روز به معنای قیمت واقعی املاک-قیمت بازار- نباشد. همچنین قیمت تعیین شده از طرف کارشناسان دادگستری نیز نیست و حتی ممکن است نزدیک به قیمت بازار هم نباشد. نکته دیگر – نکته بیست وهشتم-آن است که در صورت نگهداری ملک کمتر از مدت زمان یکسال، مالیات سالانه بر املاک چگونه محاسبه خواهد شد؟ از طرف دیگر کف قیمتی املاک شامل این مالیات-مالیات سالانه املاک-تا چه زمانی ۵ میلیاردی باقی خواهد ماند؟اگر برای همیشه یا مدت زمان طولانی این کف قیمتی ثابت باقی بماند به تدریج به علت تورم مسکن، بخش عمدهای از مالکان مسکن حداقل در شهر تهران شامل این مالیات خواهند شد و در میانمدت دامنه این مالیات بسیار گسترده خواهد شد و به مالکان مصرفی نیز کشیده میشود. نکته سیام به تور رهگیری و پایش مداوم شاملان این مالیات مربوط میشود. به موجب پیشنویس این لایحه سازمان امور مالیاتی کشور موظف میباشد با توجه به پایگاههای اطلاعات سایر اشخاص که به نحوی اطلاعات مربوط به املاک اشخاص را در اختیار دارند نسبت به تکمیل سامانه ثبت اطلاعات املاک اقدام و مالیات متعلق را تعیین و جزئیات آن را به مشمولان اعلام نمایند.
ارسال نظر