دوشنبه 31 خرداد 1400
Flowers

نگارش کلیه قرارداد های ملکی

همراه حقوقی شما در اتاق قرارداد برای معاملات ملکی

مرکز ایران داوری 89321100 فرم ثبت اطلاعات

بررسی انواع دعاوی ملکی

بررسی انواع دعاوی ملکی

معاملات ملکی اصولا جزو یکی از با ارزش ترین قراداد های حقوقی هستند.لذا یکی از جاهائی که در آن بیشترین دعاوی حقوقی مطرح میگردد حوزه تعاملات و معاملات مسکن است.

از طرفی ملک و سندهای ملکی جزو یکی از معتبر ترین دارائی های غیر منقول به شمار میرود که در بنگاه های اقتصادی و بانکی و مراجع قضائی جزو اسناد ضمانت محسوب میشود.

ملک هفت در محتوای حقوقی ملکی ذیل قصد دارد به معرفی اجمالی دعاوی ملکی بپردازد.

معرفی و بررسی انواع  مختلف دعاوی ملکی

به دلیل اینکه در خرید و فروش مسکن پول زیادی رد و بدل می شود، افرادی هستند که از این طریق اقدام به سودجویی می کنند و معاملات متقلبانه ای را انجام می دهند که  از این رو گاهی اوقات معاملات املاک به خوبی پیش نمی رود و مشکلات حقوقی را پیش می آورد.

 پرونده های مربوط به دعاوی ملکی جز پرونده های تعداد بالا در دادگاه هاست که حل آنها گاهی اوقات چندان هم ساده نیست.

 پرونده های متنوعی را می توان از دعاوی ملکی در دادگاه های مختلف مشاهده کرد و خیلی نادر می باشد که برای  شخصی  پیش بیاید که در طول عمر خود نیاز به خرید و فروش ملک پیدا نکند.

از این رو بهتر  است تا شخص برخی مسائل حقوقی که مرتبط  به دعاوی ملکی می باشد را در این مبحث بداند.

 

دعاوی رایج و پر استفاده حوزه املاک و مستقلات

الف-دعوی الزام به تنظیم سند

هرگاه قرارداد خرید و فروش ملک به صورت سند عادی تنظیم گردد، دو فرض قابل تصور است:

1) یکی آنکه در قرارداد خرید و فروش ملک شرط گردیده است که فروشنده موظف است تا مهلت معینی اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی در مراجع ذی صلاح را انجام دهد. و در صورت تخلف از این شرط وجه التزام مقرر شده ای را پرداخت نمیاد.

2) در فرض دوم تعهدی برای فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی در قرارداد فی مابین وجود ندارد.

 اما بر اساس عرف و عادت محل وقوع ملک و مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، خریدار می تواند از طریق مراجعه به دادگاه الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی درخواست نماید.

اما باید توجه نمود که اگرچه عدم تصریح به چنین الزامی مانع از تعهد فروشنده به تنظیم سند نخواهد بود.

 ولی به طور معمول دادگاهها در رسیدگی به چنین پرونده هایی به عرف محل وقوع ملک توجه ویژه ای دارند.

به طور مثال:

 اگر در منطقه محل وقوع ملک تمامی املاک دارای سند عادی باشند، قرار رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در صورتی که جز شروط قراردادی نباشد صادر خواهد کرد.

 

ب-دعوی اثبات مالکیت

گاهی بین دو شخص بر سر مالکیت یک ملک  خاص اختلافی به وجود می آید و هردو در یک زمان واحد مدعی مالکیت ملک هستند.

در این حالت هرکدام از طرفین که بتوانند  با دلایل اثباتی مانند سند، شهادت شهود و اماره ید، دادگاه را قانع و مالکیت خود را محرز نماید، برنده این دعوا خواهد شد.

باید توجه داشت که هرگاه ملک دارای سابقه ثبتی و یا دارای سند رسمی مالکیت باشد، دعوای اثبات مالکیت قابل استماع در دادگاه نخواهد بود.

 

پ-دعوی خلع ید

دعوای خلع ید زمانی قابل طرح می باشد که شخصی به طور غیر قانونی مال غیرمنقول شخص دیگری را تصرف نماید.

در این نوع دعوا خواهان باید مالک, ملک مورد تصرف و یا دارای نمایندگی یا سمت و یا وکیل, از جانب مالک باشد.

مالک یا نماینده می بایست  با در دست داشتن مدارکی که قابل استناد می باشد به مراجع  قضایی مربوطه مراجعه کرده و درخواست پایان یافتن تصرف و تحویل ملک به خویش را نمایند.

دادگاه بعد از احراز مالکیت خواهان، اقدامات مقتضی را انجام می دهد و شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلا منازع است .

این به  این معنا می باشد که دعاوی الزام به تحویل ملک هرگاه در قرار دادهایخرید و فروش ملک فروشنده بعد از گذشت مهلتی که معین شده در قراداد از تحویل ملک به هر دلیل خودداری نمایدو این حق برای خریدار وجود دارد که الزام وی به تحویل ملک را از دادگاه درخواست نماید.

اگر معامله ملک با سند رسمی باشد پیچیدگی خاصی در خصوص رسیدگی در دادگاهها وجود ندارد.

اما ممکن است خرید و فروش ملک با مبایعه نامه (سند عادی) انجام گیرد.

که در این صورت در مراجع قضایی رویه های متفاوتی را در پیش می گیرند.

برخی ازمراجع قضایی مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت می باشد.لذا چنین دعوایی را قابل استماع نمی‌دانند.

اما برخی از دادگاه ها عمومات قانون مدنی را لازم الرعایه دانسته و تحقق صحیح قرارداد بیع (خرید و فروش) را برای الزام فروشنده به تحویل ملک را کافی می دانند.

که  اگر  مالک می بایست  سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل اثبات کند ، در صورتی نیز که فرد واقعا  مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد،

ابتدا مدعی مالکیت باید به مراجع قضایی مربوطه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه  مطرح کند.

 

ت-دعوی رفع تصرف عدوانی

  دعاوی تصرف که سه نوع زیر را شامل می‌شوند، زمانی قابلیت طرح دارند که بر «تصرف متصرف» خلل یا مشکلی پیش بیاید.

 یعنی با وجود متصرف بودن و در اختیار داشتن و استفاده عملی از مالی توسط متصرف، ثالثی به طور کلی یا جزئی مانع تصرفات گردد یا مزاحمت یا ممانعتی برای استفاده ایجاد نماید بدون اینکه اذن یا اجازه‌ ای از سوی متصرف داشته باشد.

 به علت داشتن جنبه نظم عمومی، قانون گذار این نوع دعاوی را جرم انگاری نموده و علاوه بر جنبه حقوقی دارای جنبه کیفری نیز می باشند.

 

1)دعوای رفع تصرف عدوانی

2)دعوای رفع مزاحمت از حق

3)دعوای رفع ممانعت از حق

 

سه شرط برای استماع دعوی رفع تصرف ادوانی لازم است:

1. تصرف لاحق خواهان.

2. تصرف فعلی خوانده.

3. عدوانی بودن تصرف.

در اینجا باید متذکر شد که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی متفاوت است.

در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد .

در این نوع دعوی همین که سبق تصرف خواهان و تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.

 

ث-دعوی الزام به اخذ پایان کار

بعد از اتمام عملیات ساخت یکی از شرایط لازم جهت دریافت سند رسمی، اخذ گواهی پایان کار است که به طور معمول از تعهدات فروشنده می باشد.

 گرفتن گواهی پایان کار نشان دهنده کامل شدن ساختمان، تکمیل بودن نظریات مهندسین ناظر و پرداخت کلیه جریمه های مربوط به ساختمان است.

در صورتی که سازنده پس از پایان عملیات ساختمانی،گواهی پایان کار را اخذ ننماید و تعهدات قید شده در قرارداد را به هر نحوی اجرا نکند، مالک می تواند الزام به اخذ پایان کار را از طریق مراجع قضایی بخواهد و همچنین می تواند خسارت تاخیر در ایفای تعهد را نیز مطالبه کند.

بنابراین دادخواست الزام به اخذ پایان کار توسط مالک و یا نماینده قانونی وی امکان پذیر است.

 

ج-دعوی الزام به تحویل ملک

هرگاه در قراردادهای خرید و فروش ملک، فروشنده بعد از گذشت مهلت معین شده در قراداد از تحویل ملک به هر دلیل خودداری نماید، این حق برای خریدار وجود دارد که الزام وی به تحویل ملک را از دادگاه درخواست نماید.

اگر معامله ملک با سند رسمی باشد پیچیدگی خاصی در خصوص رسیدگی در دادگاهها وجود ندارد.

اما ممکن است خرید و فروش ملک با مبایعه نامه (سند عادی) انجام گیرد که در این صورت در مراجع قضایی رویه های متفاوتی را در پیش می گیرند.

برخی از دادگاه ها  مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت بوده و لذا چنین دعوایی را قابل استماع نمی‌دانند.

 اما برخی از دادگاه ها عمومات قانون مدنی را لازم الرعایه دانسته و تحقق صحیح قرارداد بیع (خرید و فروش) را برای الزام فروشنده به تحویل ملک را کافی می دانند.

 

 

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.