دعوی تخلیه اماکن تجاری

دعوی تخلیه اماکن تجاری

حکم تخلیه اماکن تجاری و مغازه

برای گرفتن حکم تخلیه مغازه ، تشریفات قانونی پیچیده تر است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت می‌شوند.

پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه ،مستاجر اگر همچنان به رای صادر شده اعتراض داشته باشد ، ظرف 20 روز میتواند درخواست تجدید نظر بدهد .

پس از این مدت ، رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

شرایط درخواست دستور تخلیه ملک تجاری

1-قرارداد استیجاری مدت داشته باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد.

2-قرارداد اجاره در 2 نسخه تنطیم شده باشد.

3-هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک ، توسط 2 نفر شاهد امضا شده باشد.

با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه ملک صادر می شود که به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر اعمال میشود.

اگر مستاجر طی مدت 3 روز ملک را تخلیه نکند، اینکار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.

برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد ، اگر حتی یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود.

 در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد.

مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری

چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود.

اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه، دادگاه محل خواهد بود.

به عبارت دیگر برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، میتوان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.

تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است.

در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.

نحوه تخلیه اماکن تجاری

برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانونگذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است .

که در این زمینه قانونگذار تشریفات پیچیده ای قرار داده است که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند‌.

دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات حضور داشته باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.

در جلسات رسیدگی دادگاه‌ وضعیت ملک که مشمول حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شود نیز مد نظر قرار گرفته شده و  بر اساس آن به ‌حقوق کسبی مستاجر رسیدگی می‌شود.

حضور مستاجر در جلسات دادگاه‌ تخلیه ملک

الزامی به حضور مستاجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود.

یا اگر آدرسی در کار نبوده و مستاجر شناخته شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.

اگر مستاجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد نیز قانونگذار حق واخواهی به آنها را میدهد زیرا این حق در قانون مدنی‌ پیش‌بینی شده است و قاضی می‌تواند مستاجر را واخواهی کند‌.

بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد.

اگر در این مدت اعتراضی نشود، رای قطعی می‌شود.

 فرصت 10 روزه برای تخلیه ملک

پس از قطعیت حکم، رای توسط اجرای احکام به موعد اجرا گذاشته می‌شود.

طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم علیه یا همان مستاجر ظرف 10 روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند.

اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور ماموران اجرای احکام، یا همان کلانتری محل، صورت می‌گیرد.

حقوق قانونی مستاجر ملک تجاری

اگر مستاجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده است، موجر باید وجه مورد نظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستاجر بتواند مبلغ مورد نظر را دریافت کند.

در قانون این موضوع در مورد حمایت از حقوق مستاجر مدنظر قرار گرفته شده است.

با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستاجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.

مقررات حاکم بر تخلیه اماکن تجاری

این مقررات مربوط به قوانین سال 56 میباشند:

ماده 1- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌ اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد ،اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

مواد فسخ اجاره و تخلیه ملک مورد اجاره

ماده 12- در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌)

2ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌ یابد.

4ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌ فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

5ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود.

ماده 13- هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستاجر مکلف‌ است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌ برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌ حاضر نگردد، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌ 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند، که برای‌ تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

تا زمانی که‌ مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌ مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.

ماده 14- دادگاه ضمن‌ حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌ حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

1- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

3- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌ سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

در این‌ صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌ پذیرفته نمی‌شود.

4- در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

6- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

8- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

9- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار، دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌ بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.

 هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌ مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌ پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد.

 ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره1:

در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید ، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده 15- علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است‌:

1-تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.

 و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2-تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.

3-در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد 3‌گانه بالا دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده16- در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند،  یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌ بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد .

مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است‌.

تبصره 2:

در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده17- در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد، باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

ماده19- در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد ، می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.

والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود.

مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره1:

در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد.

در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.

تبصره 2 :

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.