معافیت مسکن اصلی در مالیات بر عایدی املاک

معافیت‌ مالیات بر عایدی املاک

در طرح کلی قانون مالیات املاک و در توضیح معافیت‌های مالیات بر عایدی املاک که بر اساس شرایط کشور و تجربیات داخلی و همین طور قوانین جهانی است، آمده که با توجه به هدف اصلی اخذ این نوع مالیات، یعنی خارج نمودن سوداگران و ملاکان از بازار و تمرکز این مالیات روی حذف سوداگری، تقاضای مصرفی نباید مشمول پرداخت مالیات شود.

از طرف دیگر وضع مالیات مذکور نباید مانعی برای فعالیت‌های مولد اقتصادی و عرضه انواع کالا باشد.

به‌عنوان مثال، وضع مالیات بر عایدی املاک نباید مانع ساخت املاک مسکونی و عرضه مؤثر آن در بازار شود.

بنابراین قانون مالیاتی باید طوری طراحی شود که حوزه‌های مولد و بخش مصرفی، از پرداخت این مالیات معاف شوند.

برای امور خیریه هم باید معافیت در نظر گرفته شود.

اما معافیت املاک مسکونی اصلی اصلا چه ضرورتی دارد؟

پیش از آنکه به پاسخ این پرسش بپردازیم، نگاهی به وضعیت مالیات بر عایدی املاک در سایر کشورهای دنیا می‌اندازیم.

 معافیت مسکن اصلی در سایر کشورها

در این بخش به اعطای معافیت مسکن اصلی در مالیات بر عایدی املاک در بعضی کشورهای مختلف آسیایی، اروپایی، آمریکایی و آفریقایی می‌پردازیم تا با وضع این مالیات در نقاط مختلف جهان آشنا شویم.

معافیت مسکن اصلی در ژاپن

در کشور ژاپن اگر دارایی موردنظر، خانه اصلی فرد بوده و در آن ساکن باشد، مبلغ 30میلیون ین از عواید سرمایه به او تخفیف داده می‌شود.

این تخفیف در هر 3 سال متوالی، یک‌بار قابل‌استفاده است.

معافیت مسکن اصلی در کره جنوبی

در کشور کره جنوبی اگر خانواده‌ای فقط یک ملک مسکونی داشته باشد که قیمت آن از آستانه مدنظر برای املاک مسکونی بیشتر نباشد و بیش از 3 سال هم آن را نگه دارد، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.

اگر قیمت ملک مسکونی بیشتر از آستانه موردنظر یعنی 900میلیون وون باشد، به‌ازای بخش بیشتر باید مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت شود.

معافیت مسکن اصلی در مالزی

در کشور مالزی معافیت ملک مسکونی از مالیات بر عایدی سرمایه فقط یک‌بار در طول عمر فرد قابل‌استفاده است.

این معافیت برای همه شهروندان مالزی و همه افراد تبعه مالزی که در مالزی ساکن نیستند هم قابل‌اعمال است.

در این کشور انتقال دارایی بین اعضای درجه یک خانواده از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.

اعضای درجه یک خانواده عبارت‌اند از :

• زن ‌و شوهر
• والدین و فرزندان
• نوه‌ها
• پدربزرگ و مادربزرگ

انتقال دارایی بین سایر اقوام مثل خواهر و برادر از این مالیات معاف نیست.

معافیت مسکن اصلی در بریتانیا

در کشور بریتانیا معافیت مسکن به این صورت است که فرد یک خانه دارد و آن را به‌عنوان مسکن اصلی معرفی می‌کند.

این مسکن اصلی هر دو سال یک‌بار باید تأیید شود.

نکته اینکه زن‌وشوهر فقط یک خانه اصلی می‌توانند داشته باشند.

البته این مسکن نباید فقط برای کسب سود خریداری شده باشد.

برای اثبات آن، مالک باید در ملک موردنظر زندگی کرده و حداقل یک سال مالک آن باشد.

معافیت مسکن اصلی در آلمان

در کشور آلمان سود حاصل از انتقال و فروش واحد مسکونی اصلی مشمول مالیات نمی‌شود.

در واقع مالک می‌تواند یک خانه را به‌عنوان خانه اصلی خود معرفی کند، اما به دو شرط که عبارت‌اند از:

1-    ملک موردنظر از تاریخ خرید به‌طور مداوم استفاده شده و خالی نبوده باشد. در غیر این صورت معافیت 100درصدی اعمال نمی‌شود.

2-    از دو سال قبل از تاریخ فروش، به‌‌عنوان مسکن شخصی خود مالک استفاده شده باشد.

معافیت مسکن اصلی در ایالات متحده آمریکا

در کشور ایالات متحده آمریکا خانه اصلی خانه‌ای است که فرد بیشترین زمان را در آن زندگی می‌کند.

هنگام فروش خانه اصلی، هر نفر به میزان 250هزار دلار از مالیات بر عایدی املاک معاف است.

هر زوج 500هزار دلار معافیت خانه اصلی دارد و پس از کسر میزان معافیت، بقیه عایدی مشمول پرداخت مالیات خواهد بود.

برای تشخیص اصلی بودن ملک مسکونی، باید فرد مالک آن باشد و طی 5 سال منتهی به فروش هم حداقل 2 سال در آن زندگی کرده باشد.

معافیت مسکن اصلی در آفریقای جنوبی

در کشور آفریقای جنوبی مسکن اصلی که در مالکیت افراد باشد تا 2میلیون راند از عایدی حاصل از فروش، از پرداخت مالیات معاف است.

البته صاحب‌خانه یا همسرش باید در آن خانه زندگی کنند.

این معافیت برای مسکنی نیست که برای کسب درآمد و اهداف تجاری استفاده می‌شود.

ضرورت معافیت املاک مسکونی اصلی

حالا به بحث ضرورت معافیت املاک مسکونی اصلی می‌رسیم.

چه ضرورتی دارد که املاک مسکونی اصلی خانوار را از مالیات معاف کنیم؟

در اکثر کشورهایی که مالیات بر عایدی املاک دارند، برای هر خانوار یک ملک مسکونی معاف از پرداخت مالیات در نظر گرفته می‌شود.

البته در برخی کشورها هم ملک اصلی خانوار مشمول پرداخت مالیات است.

در بعضی موارد هم تا سقف معینی از عایدی حاصل از فروش ملک مسکونی اصلی خانوار، از پرداخت مالیات معاف است.

برای طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک و اجرای آن در ایران، خانواده‌ها باید بتوانند در سال‌های آغازین به‌اندازه تعداد اعضای خود، واحدهای مسکونی معاف از مالیات داشته باشند.

برای این منظور معافیت واحد مسکونی اصلی باید به‌ازای هر فرد حقیقی اعطا شود.

انتقال بین نزدیکان نسبی طبقه اول خانواده مانند والدین و فرزندان و همسر دائم هم معاف از مالیات در نظر گرفته شود.

این طراحی منجر به خروج همه یا بسیاری از مردم عادی از مشمولان پرداخت مالیات بر عایدی املاک شده و تنها ملاکان و سوداگران مشمول این پایه مالیاتی می‌مانند.

برای مراقبت از این معافیت و جلوگیری از تبدیل آن به بستری برای سوداگری و فرار مالیاتی، باید ملاحظاتی بر میزان نگهداری و سکونت در ملک اصلی حاکم باشد.

خریدوفروش مکرر املاک در زمان‌های کوتاه هم فعالیت سوداگرانه‌ای به‌شمار می‌رود.

شخصی که ملکی را برای سکونت انتخاب کرده، در زمان کوتاه و به‌صورت مکرر آن را خریدوفروش نمی‌کند.

در نتیجه استفاده مجدد از معافیت انتقال واحد مسکونی اصلی، صرفا باید برای افرادی ممکن باشد که واحد مسکونی اصلی خود را به فروش رسانده‌اند و واحد جدیدی برای جایگزینی با واحد اصلی قبلی خریده‌اند.

ایجاد سامانه برای شناسایی املاک غیراصلی

با این طراحی، شناسایی واحدهای مسکونی غیراصلی برای اخذ مالیات بر عایدی املاک، نیازمند ایجاد سامانه اطلاعاتی نیست.

یعنی معافیت واحد مسکونی اصلی صرفا برای واحدهایی امکان‌پذیر خواهد بود که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون مالیات بر عایدی املاک، به‌صورت خوداظهاری ثبت شده باشند.

افراد دارای املاک مسکونی، یک واحد مسکونی را به‌عنوان واحد مسکونی اصلی اعلام می‌کنند تا از معافیت آن استفاده نمایند.

در نتیجه همه واحدهای مسکونی ثبت‌نشده مشمول مالیات بر عایدی املاک خواهند بود.

پس اگر فرد بخواهد ملک اصلی خود را به فروش برساند، مشمول پرداخت مالیات نمی‌شود.

پس از فروش هم تنها در صورت خرید ملک جدید می‌تواند آن را به‌عنوان ملک اصلی خود معرفی کند.

معافیت اولین معامله ساختمان‌های نوساز

وضع مالیات بر عایدی املاک نباید مانع فعالیت‌های مولد اقتصادی و عرضه مسکن شود.

بنابراین برای تشویق به عرضه مسکن و ساخت آن، اولین انتقال واحدهای مسکونی نوساز باید از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف گردند.

دلیل پیشنهاد وضع این معافیت آن است که برای سازندگان واقعی مسکن به‌صرفه نیست سرمایه خود را برای افزایش قیمت بلوکه کنند.

دلیل دیگر هم عدم‌امکان اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای واحدهای نوساز است، چون نمی‌توان قیمت خرید را ملاک قرار داد.

معافیت مالیاتی برای حمایت از وقف ملک

همان طور که پیش‌تر گفتیم، برای امور خیریه هم باید معافیت در نظر گرفته شود.

برای گسترش فرهنگ وقف، هرگونه انتقال املاک به‌قصد وقف آن باید از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف باشد.

در همین راستا، در کشور مالزی هدیه به دولت و خیریه، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.

در کشور بریتانیا هم هدیه دادن و انتقال دارایی به مؤسسات خیریه مشمول این مالیات نمی‌شود.

در ایران هم باید معافیت وقف و هدیه به مؤسسات خیریه برای مالیات بر عایدی املاک تعریف شود تا این فرهنگ پسندیده گسترش پیدا کند.