شنبه 09 اسفند 1399
Flowers
  • پنجشنبه 04 اردیبهشت 1399
  • دسته‌بندی:
  • خبر مسکن
  • کد خبر: 4314
  • منبع : دنیای اقتصاد

پیش‌بینی وضعیت عرضه مسکن در تهران در سال ۹۹

پیش‌بینی وضعیت عرضه مسکن در تهران در سال ۹۹

به گزارش ملک هفت به‌نقل از دنیای اقتصاد، بررسی وضعیت عرضه مسکن در تهران طی سال گذشته نشان می‌دهد تیراژ آپارتمان در این شهر به کف دوساله اخیر رسیده و بازار ساخت‌وساز در تهران در وضعیت بحرانی قرار گرفته است.

بر اساس شواهد موجود، حجم ساخت‌وساز در مناطق ۲۲گانه تهران طی سال گذشته به پایین‌ترین تیراژ آپارتمان‌سازی از سال ۹۶ به این طرف رسید. همین شواهد و همین طور متغیرهای اثرگذار بر این بازار حاکی از آن هستند که در سال ۹۹ شاهد تکرار رکود در حوزه فعالیت‌های ساختمانی خواهیم بود.

 

وضعیت ساخت‌وساز در تهران طی چند سال گذشته

بررسی آمارهای موجود از پروژه‌های ساختمانی اجراشده طی سال گذشته، نشان می‌دهد که در ۱۲ ماه سال ۹۸، مجموعا ۶۶هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شدند. این میزان نسبت به سال ۹۷ معادل ۱۳٫۵درصد کاهش داشته است.

این روند نشان‌دهنده رسیدن تیراژ ساخت‌وساز به پایین‌ترین سطح است. در سال‌های ۹۶ و ۹۷ به‌ترتیب ۷۰هزار و ۷۸۰ واحد و ۷۶هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شدند.

در همین حال مقایسه حجم آپارتمان‌سازی در این شهر از ابتدای دهه جاری تاکنون، حاکی از آن است که پس از شکل‌گیری سونامی ساخت‌وساز در سال‌های ۹۱ و ۹۲، از سال ۹۳ تا پایان سال گذشته، کمترین عرضه مسکن در تهران به بازار، ابتدا در سال ۹۴، معادل ۶۵هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی و پس از آن در سال ۹۸ رخ داد.

شکل‌گیری سونامی ساخت‌وساز در ابتدای دهه ۹۰ هم دو دلیل عمده داشت. دلیل نخست، جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ و بهار سال ۹۲ بود که منجر به افزایش شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در شهر تهران شد. پیش از آن، ثبت این میزان رشد قیمت در بازار مسکن پایتخت بی‌سابقه بود.

آمارها نشان می‌دهند میانگین قیمت مسکن در سال ۹۱ معادل ۵۰درصد رشد کرد و پس از آن در اردیبهشت سال ۹۲ به نقطه اوج خود رسید، طوری که بازار مسکن ۶۹درصد تورم نقطه‌ای را تجربه کرد. پس از این جهش قیمتی، تورم قیمتی در بازار املاک شهر تهران ماه‌به‌ماه کاهش پیدا کرد.

دلیل دیگر شکل‌گیری سونامی ساخت‌وساز در آن دو سال، حواشی اجرای طرح تفصیلی در ابتدای سال ۹۱ بود. انتشار اخبار و جوسازی‌هایی مبنی بر ایجاد محدودیت در ساخت‌وسازهای شهر با ضوابط جدید شهرسازی، سبب شد حجم زیادی از سازنده‌ها برای اخذ جواز ساخت‌وساز به شهرداری مراجعه و پروژه‌های ساختمانی جدیدی را یک‌باره آغاز کنند.

تحت‌تأثیر این دو عامل، از سال ۹۰ تا ۹۲، سالیانه بیش از ۲۰۰هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد. این در حالی است که میانگین تیراژ ساخت مسکن در یک دهه قبل از آن سالیانه حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰هزار واحد مسکونی بود.

اما سرعت ساخت‌وساز در شهر تهران پس از سال ۹۲ در یک روند نزولی قرار گرفت، طوری که پس از این سال، با تغییر شرایط اقتصادی کشور و ورود بازار معاملات مسکن به یک دوره سنگین رکود، عرضه آپارتمان به بازار هم با افت سنگینی مواجه شد.

آمارهای رسمی نشان می‌دهند در سال ۹۳، تیراژ عرضه مسکن به کمتر از ۱۰۰هزار واحد مسکونی رسید. این میزان نسبت به سال ۹۲ معادل ۵۹درصد کاهش را نشان می‌دهد.

در سال ۹۴ هم ادامه وضعیت رکودی در بخش معاملات و دشواری فروش واحدهای نوساز برای سازنده‌ها به‌شدت مشکل‌ساز شد. همین موضوع منجر به ثبت پایین‌ترین تیراژ ساخت‌وساز در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸ شد.

طبق آمار موجود، در سال ۹۴ فقط ۶۵هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد که نسبت به سال ۹۳ معادل ۳۴درصد کاهش داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهند پس از سونامی ساخت‌وساز در ابتدای دهه ۹۰، سقوط تیراژ آپارتمان‌سازی در شهر تهران همچنان ادامه دارد.

آن‌طور که آمارها نشان می‌دهند، در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸، میانگین سالیانه عرضه مسکن در پایتخت کمتر از ۷۰هزار واحد مسکونی بوده که با توجه به نیاز بازار مسکن به واحد مسکونی نوساز، حکایت از برقراری شرایط کاملا اضطراری در بازار عرضه مسکن دارد.

 

شرایط بحرانی عرضه مسکن در تهران

تیراژ ساخت‌وساز در پنج سال گذشته به‌طور میانگین ۲۷درصد کمتر از کف بحرانی عرضه مسکن در تهران بوده است. کف بحرانی عرضه مسکن به‌معنی حداقل واحد مسکونی موردنیاز برای جلوگیری از تشدید بی‌تعادلی در بازار عرضه مسکن است.

در شرایط عادی به‌طور متوسط ماهیانه ۱۰هزار واحد مسکونی در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران خریدوفروش می‌شوند. با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰درصد از مجموع معاملات ماهیانه در شهر تهران است، این‌طور می‌توان نتیجه گرفت که صرف‌نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهیانه ۵هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد.

اگر این آمار معاملات را مبنا قرار دهیم، حجم نیاز ماهیانه در شهر تهران به واحدهای نوساز حداقل ۵هزار واحد مسکونی است؛ یعنی دست‌کم ماهیانه ۵هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شوند.

از آنجا که از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می‌شود، ۲ واحد به مالک اولیه یا همان مالک ملک کلنگی تعلق دارد، بنابراین اگر ماهیانه به ۵هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز باشد، حجم ساخت‌وسازهای ماهیانه باید به ۸هزار واحد مسکونی برسد. با کسر ۳هزار واحد سهم مالک املاک تخریب‌شده، ۵هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خریدوفروش املاک نوساز می‌رسد.

به این ترتیب حجم ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶هزار واحد مسکونی طی یک سال است. بنابراین با توجه به کف بحرانی عرضه، اگر سالیانه بیش از ۱۰۰ تا ۱۲۰هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شود، عرضه و تقاضا در بازار املاک این شهر را به حد تعادل خواهد رسید.

از دید کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش حجم عرضه مسکن جدید علاوه بر آنکه کسری بازار از واحدهای نوساز را جبران می‌کند، می‌تواند شوک قیمتی ناشی از کمبود عرضه مسکن جدید را هم جبران کند.

به این ترتیب یک بازی بُردبُرد برای دو طرف عرضه و تقاضا در بازار املاک تهران شکل می‌گیرد. از یک‌سو به‌دلیل افزایش عرضه، قیمت املاک مسکونی با شوک مواجه نمی‌شود، و به این ترتیب شرایط برای حضور متقاضیان بیشتری در بازار فراهم خواهد شد، و از سوی دیگر سازنده‌ها از فروش واحدهای مسکونی خود مطمئن می‌شوند و به‌راحتی با گردش سرمایه می‌توانند پروژه‌های ساختمانی بیشتری را آغاز کنند.

این در حالی است که آمار منتشرشده از کارنامه یک سال گذشته عرضه مسکن در تهران نشان می‌دهد در مناطق ۲۲گانه معادل ۶۶هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین عرضه مسکن در تهران معادل ۳۲درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است.

کارشناسان اقتصادی نیاز ماهیانه به عرضه ۵هزار واحد مسکونی جدید به بازار را کف بحرانی ساخت‌وساز می‌نامند؛ یعنی حجم ساخت‌وسازهای ماهیانه نباید پایین‌تر از این سطح باشد.

اما حجم ساخت‌وساز در شهر تهران طی سال ۹۸، یک‌سوم از حداقل نیاز هم کمتر بوده است. در سال گذشته، ماهیانه به‌طور میانگین ۵هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد، در حالی که طبق برآوردها، حجم ماهیانه ساختمان‌سازی در این شهر بر اساس حداقل نیاز، باید به ۸هزار واحد مسکونی برسد.

در نتیجه کارنامه فعالیت‌های ساختمانی در سال ۹۸، به‌خاطر رکود ۱۳٫۵درصدی نسبت به سال ۹۷ و همین طور پاسخ‌گویی به تقاضای بازار، در وضعیت مردودی قرار دارد و به‌معنای وضعیت بحرانی در بخش ساخت‌و‌ساز است.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگر به هر دلیل در سال جاری، از شدت رکود مسکن کاسته شده و بازار معاملات به‌سوی رونق حرکت کند، کمبود واحدهای مسکونی نوساز در بازار به‌شدت احساس خواهد شد. پیامد این وضعیت بحرانی ناشی از کمبود واحد مسکونی در بازار، بیش از سال‌های گذشته نمایان می‌شود.

 

بازار مسکن تهران در وضعیت قرمز

کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند قرارگیری بازار عرضه مسکن در تهران در وضعیت قرمز، از سه عامل اصلی نشات می‌گیرد. عامل نخست به اثرگذاری وضعیت بازار زمین در سال گذشته بر بازار ساخت‌وساز برمی‌گردد.

از دید فعالان بازار ساخت‌وساز، طی سال گذشته قیمت زمین و کاهش شدید عرضه ملک کلنگی بیشترین ضربه را به حجم فعالیت بسازوبفروش‌ها وارد کرد. طبق آمار موجود، میانگین قیمت ملک کلنگی در نیمه سال ۹۸، به مرز ۲۰میلیون تومان رسید. رشد قیمت زمین به دلیل انتظارات تورمی مالکان، منجر به کمبود عرضه زمین به بازار ساخت‌وساز و در نتیجه عدم‌تمایل سازنده‌ها به ورود به پروژه‌های مشارکت در ساخت شد.

یکی از دغدغه‌های جدی بسازوبفروش‌ها برای ورود به پروژه‌های مشارکت در سال گذشته، با توجه به افزایش شدید قیمت زمین، افزایش ریسک تکمیل پروژه ناشی از سیاست‌های بین‌المللی و اقتصادی و همین طور کاهش حاشیه سود سازنده‌ها بود. در نتیجهٔ این نگرانی سازنده‌ها، حجم زیادی از فعالیت‌های ساختمانی کاهش پیدا کرد.

عامل دوم، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همین طور رشد شدید دستمزد کارگران ساختمانی بود.

از آنجا که بخش زیادی از نیروی انسانی فعال در بازار ساخت‌وساز را اتباع افغانستانی تشکیل می‌دهند، تحت‌تأثیر شرایط اقتصادی و نوسانات بازار ارز در سال گذشته، نسبت به سال‌های قبل از آن، صرفه اقتصادی کار در ایران برای این گروه به‌شدت کاهش پیدا کرد.

به همین خاطر خیلی از سازنده‌ها، این گروه را از نیروهای کار خود حذف کردند. اما هزینه‌های ساخت‌وساز برای گروهی که با استفاده از اتباع افغانستانی پروژه‌های ساختمانی خود را تکمیل کردند، با افزایش شدیدی مواجه شد.

عامل سوم به رکود معاملات مسکن به‌دلیل نبود قدرت خرید مربوط می‌شود. در سال ۹۸، سهم واحدهای نوساز از فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران، به ۴۷درصد رسید. این در حالی است که سهم این گروه سنی از معاملات آپارتمان در پایتخت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۵۰درصد بود.

مجموع این عوامل موجب شد بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران طی یک‌سال گذشته در وضعیت قرمز قرار بگیرد. اما با توجه به این کارنامه، سؤال اصلی این است که آیا این وضعیت در سال جاری هم ادامه پیدا می‌کند، و بازار ساخت‌وساز همچنان در وضعیت بحرانی قرار خواهد گرفت، یا آنکه به‌سوی بالا چرخش پیدا می‌کند؟

 

پیش‌بینی وضعیت مسکن در تهران طی سال جاری

کارشناسان اقتصادی با بررسی شواهد، نشانه‌ها و متغیرهای اثرگذار در رفتار و تصمیم فعالان و سازنده‌های ساختمانی، به این پیش‌بینی رسیدند که رکود بخش ساخت‌وساز مسکن در سال ۹۹ تکرار می‌شود.

کارشناسان اقتصادی تکرار این رکود را به‌معنی افت ساخت‌وساز از میزان ثبت‌شده در سال ۹۸ نمی‌دانند، بلکه در تحلیل دقیق‌تر از وضعیت قابل‌پیش‌بینی برای سال جاری عنوان می‌کنند که بعید است طی سال ۹۹ رشد محسوسی در فعالیت‌های ساختمانی اتفاق بیفتد.

یکی از مهم‌ترین شواهد موجود برای تکرار رکود در ساخت‌وساز شهر تهران طی سال جاری، ضعیف‌بودن احتمال شکل‌گیری پیش‌رونق در معاملات مسکن است. علاوه بر آن، قدرت خرید مسکن در تهران همچنان در سطح پایین‌تری از تبدیل نیاز به تقاضای مؤثر قرار دارد.

نشانه دیگر از تحقق این پیش‌بینی هم به اثرات منفی شیوع ویروس کرونا بر بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بازار ساخت‌وساز برمی‌گردد. بررسی‌ها حاکی از آن هستند که رکود اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کرونا که بسیاری از کسب‌وکارها را به تعطیلی کشانده، در بازار فعالیت‌های ساختمانی منجر به کاهش تولید مصالح ساختمانی و در نتیجه تغییرات قیمت به زیان سازنده‌ها خواهد شد.

کاهش حاشیه سود به زیان سازنده‌ها، در سال گذشته سبب شد گروهی از سازنده‌های پُرکار در مناطقی از شهر تهران، تصمیم به خروج از بازار ساخت‌وساز گرفته و به ناچار به بازار ساخت‌وساز محدوده‌های اطراف مهاجرت کنند.

به نظر می‌رسد با توجه به شرایط سخت اقتصادی و فروش واحدهای مسکونی، این گروه از سازنده‌ها برای دومین سال پیاپی از بازار ساخت آپارتمان در شهر تهران خارج شوند.

از نگاه تعداد زیادی از سازنده‌ها و فعالان ساختمانی، در سال ۹۹ بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن در تهران برای سرمایه‌گذاری مناسب نیست.

اخبار مرتبط


ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.