تحلیل و بررسی رفتار موجران در بازار اجاره بهای مسکن

دلایل انعطاف پذیری موجران تعیین اجاره بهای مسکن

بررسی ها نشان می دهد که موجرانی که در حال اقدام برای تنظیم قرارداد اجاره با مستأجر جدید می باشند نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد اجاره با مستأجر قبلی را دارند نرمش بیش تری نشان می دهند.

به طوری که متوسط افزایش اجاره بهای مسکن در تابستان سال جاری برای قراردادهای تمدید شده نزدیک به 12 واحد درصد بیش از افزایش اجاره بها در قراردادهای جدید بوده است.

انعطاف پذیری و نرمش بیش تر موجران گروه اول در برخورد با مستأجران متأثر از 2 علت می باشد. دلیل نخست آن است که در پی شیوع ویروس کرونا و ایجاد رکود سنگین در فضای کسب و کارها، بازار اجاره بهای مسکن نیز تحت تأثیر قرار گرفته و اجاره دادن ملک نسبت به سال های گذشته مشکل تر شده است.

به عبارت دیگر، با توجه به افزایش تورم و کاهش درآمد واقعی خانوارها، پیدا کردن مستأجری که حاضر به پذیرش نرخ های افزایشی اجاره بها باشد دشوار است.

بنابراین موجرانی که به دنبال تنظیم قرارداد اجاره با مستأجران جدید هستند ناچارند که با آن ها مدارای بیش تری داشته باشند؛ در غیر این صورت ریسک خالی ماندن ملک آن ها برای مدتی طولانی وجود دارد.

دلیل دیگر این انعطاف پذیری به الزامات وضع شده از سوی ستاد ملی مبارزه با کرونا بر می گردد. همان طور که اخبار مسکن در پایگاه خبری ملک هفت نشان می دهد؛ سقف افزایش اجاره بها از سوی این ستاد 20 درصد تعیین شده است؛ بنابراین موجرانی که قصد تنظیم قرارداد با مستأجر جدید دارند بیش از سایر موجران که با پشت نویسی، اقدام به تمدید قرارداد قبلی می کنند ناچار به رعایت سقف مجاز افزایش اجاره بها می باشند.

شایان ذکر است که میزان افزایش اجاره بهای مسکن در قراردادهای جدید تابستان سال جاری به 29 درصد رسیده است.

دلایل انعطاف ناپذیری موجران در قراردادهای تمدیدی

شایان ذکر است که انعطاف پذیری کم تر موجران گروه دوم در برخورد با مستأجران نیز متأثر از 2 علت می باشد. یکی آنکه این موجران انتظار دارند که اجاره بهای مسکن هماهنگ و متناسب با رشد قیمت فروش مسکن افزایش یابد.

علت دیگر به مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مربوط می شود؛ به طور معمول قرارداد تمدید اجاره مستأجرانی که حداقل یک سال در ملک مورد نظر سکونت داشته اند به طور غیر رسمی و با پشت نویسی اجاره نامه قبلی تنظیم می شود.

به همین دلیل این موجران که امکان گریز از مصوبه مورد نظر را دارا می باشند اجاره بهای ملک خود را بیش از سقف مجاز افزایش داده اند.

از سوی دیگر برخی مستأجران نیز که قصد جابه جایی نداشته اند؛ این نرخ های بالاتر را پذیرفته اند. از این رو، میزان افزایش اجاره بهای مسکن در قرادادهای تمدید شده تابستان سال جاری نزدیک به 41 درصد برآورد شده است.

قراداد تمدید مسکن؛ انتخاب بد برای مستأجران

بر اساس موارد یاد شده می توان استنباط نمود که مستأجران دو انتخاب متفاوت دارند یکی اینکه قرارداد قبلی خود را تمدید کنند و نرخ پیشنهادی موجر را بپذیرند و دیگری آنکه با تنظیم قرارداد جدید به ملک دیگری جا به جا شوند.

اما آمارها نشان می دهد که بر خلاف باورهای قدیمی، دیگر تمدید قرارداد اجاره بهترین انتخاب برای مستأجران نیست و حتی می توان گفت که در طول ماه های اخیر، تمدید قرارداد به انتخاب بد و جا به جایی و تنظیم قرارداد جدید به انتخاب خوب برای مستأجران تبدیل شده است.

بیشتر بخوانید
تغییرات نرخ رشد اجاره بهای مسکن در آبان ماه 1399

کدام استان ها سقف مجاز افزایش اجاره بها را رعایت کرده اند؟

گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که 10 استان شامل استان های آذربایجان غربی، خراسان جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران به عنوان استان های سبز معرفی شده اند؛ به این معنا که میزان افزایش اجاره بهای مسکن در آن ها برابر با سقف مجاز اعلام شده توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا یا کم تر از آن بوده است.

کدام استان ها سقف مجاز افزایش اجاره بها را رعایت نکرده اند؟

همچنین آمارها نشان می دهد که 6 استان شامل استان های چهارمحال و بختیاری، تهران، سمنان، قم، کرمانشاه و همدان به عنوان استان های قرمز معرفی شده اند؛ به این معنا که میزان افزایش اجاره بهای مسکن در آن ها بیش تر از سقف مجاز اعلام شده توسط ستاد ملی مبارزه با کرونا بوده است؛ به طوری در اغلب این استان ها میزان افزایش اجاره بها نزدیک به 30 درصد یا بیش تر بوده است.

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت، وضعیت تهران به گونه ای است که نیمی از خانوارهای تهرانی که مستأجر هستند با افزایش اجاره بهای 30 درصدی مواجه شده اند.

15 استان دیگر نیز وضعیت مناسبی از نظر رشد اجاره بهای مسکن ندارند و میزان افزایش اجاره بها در آن ها بین 20 تا 30 درصد گزارش شده است.