تحلیل وضعیت بازار مسکن در پساشوک برای متقاضیان مختلف

انتشار راهنمای رسمی برای متقاضیان خرید آپارتمان و سازندگان

گزارش رسمی ویژگی های جمعیتی و وضعیت فعلی بازار مسکن تهران توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است. این گزارش در واقع راهنمایی برای خریداران سرمایه ای، مصرفی و سازندگان می باشد و مناطق مناسب برای خرید مسکن توسط مسکن اولی ها و یا تخریب و نوسازی توسط سازندگان را معرفی می نماید.

همچنین مناطقی از تهران که دارای تعداد واحدهای مسکونی کوچک بیش تری نسبت به سایر گروه های متراژی است؛ برای خرید مسکن اولی ها ایده آل تر است.

از سوی دیگر، بررسی ها نشان می دهد که در شرایط فعلی، این بازار برای ورود متقاضیان سرمایه ای مناسب نیست.

وضعیت رشد جمعیت و نیازمندی به مسکن در تهران

این گزارش نشان می دهد که با ثابت در نظر گرفتن نرخ رشد جمعیت در 5 سال اخیر؛ جمعیت تهران در 60 سال آینده دست کم 2 برابر خواهد شد.

شایان ذکر است که نرخ رشد سالانه جمعیت تهران مطابق با روند 5 سال گذشته 1.16 درصد می باشد؛ با این حال، روند رشد تعداد خانوارها که میزان نیازمندی به مسکن را تعیین می کند در همین بازه زمانی از رشد جمعیت سبقت گرفته است.

بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، متوسط رشد سالانه تعداد خانوارها در سال 1395 نزدیک به 2.3 درصد بوده است و تعداد خانوارهای شهر تهران 2 میلیون و 900 هزار برآورد شده است.

تابلو راهنمای نخست برای سرمایه گذاران ساختمانی

نخستین تابلوی راهنما مستخرج از اطلاعات مربوط به ویژگی های جمعیتی شهر تهران شامل 2 راهنمای اصلی برای سازندگان و فروشندگان مسکن در تهران است.

راهنمای اول حاکی از آن است که سالانه حداقل 63 هزار و 500 واحد مسکونی مورد تقاضا خواهد بود. اما توجه به این نکته لازم است که این میزان سطح حداقل مسکن مورد نیاز برای تأمین مسکن متقاضیان را پیش بینی می کند؛ در حالی که علاوه بر خانوارهای جدید، یک تقاضای انباشته و یک نرخ طلاق هم وجود دارد که بر تقاضای پیش بینی شده افزوده می شوند.

راهنمای دوم، مناطق مناسب برای ساخت و ساز را تحت عنوان تقاضای بالقوه برای تخریب و نوسازی در شهر تهران مشخص می کند. در شرایط فعلی، ساختار سنی ساکنان مناطق 22 گانه تهران می تواند معیار مناسبی برای مناطق مستعد تخریب و نوسازی باشد.

آمارها نشان می دهد که حدود 8 درصد از جمعیت تهران، افراد با سن بالای 65 سال می باشند. حدود 15 درصد از این جمعیت در منطقه 3 و بیش از 11 درصد آن ها در مناطق 1، 2، 6 و 7 اسکان دارند.

از سوی دیگر با توجه به اینکه نرخ مالکیت واحدهای مسکونی در تهران بالاست و حدود 50 درصد از ساکنان مالک هستند؛ در مناطقی که سالخوردگان سکونت دارند؛ احتمال تخریب و نوسازی بیش تری وجود دارد.

بیشتر بخوانید
تحلیل و بررسی تاثیر ساختار جمعیت بر بازار مسکن

دومین تابلوی راهنما؛ نقشه راه متقاضیان مصرفی

 دومین تابلو راهنمای بازار مسکن مبتنی بر اطلاعات مرکز آمار ایران، وضعیت تقاضای مصرفی را برای سال های آینده مورد بررسی قرار می دهد.

با توجه به اینکه در دوران پساجهش، با کاهش قیمت اسمی امکان ورود مجدد متقاضیان مصرفی به این بازار وجود دارد؛ این تابلو می تواند نقشه راه این گروه در بازار مسکن باشد.

این اطلاعات حاکی از آن است که مسکن اولی ها عموماً در مناطق 4 و 5 تهران برای خرید خانه اقدام کرده اند. از سوی دیگر، مناطقی که در آن ها نسبت واحدهای مسکونی با متراژ 50 تا 75 به سایر گروه های متراژی بالاتر است برای ورود این قشر مناسب تر به نظر می رسد. بر این اساس، می توان نتیجه گرفت که مناطق 9 و 10 که بیش از نیمی از واحدهای مسکونی واقع در این مناطق متراژ مناسب برای مسکن اولی ها را دارا هستند برای ورود این گروه ایده آل به نظر می رسند.

سومین تابلوی راهنما؛ رفتار متقاضیان سرمایه ای

سومین تابلوی راهنما رفتار متقاضیان سرمایه ای در بازار مسکن را مورد ارزیابی قرار می دهد. حمید یاری، کارشناس اقتصادی بر این باور است که در شرایط فعلی، این بازار مناسب سرمایه گذاری نیست و اگر سرمایه گذاران برای ورود به این بازار اصرار دارند برای فروش مجدد واحد مسکونی خریداری شده به قیمت مناسب حداقل باید 4 سال صبر کنند.

وی اظهار دارد که اغلب معاملات سرمایه ای در بازار مسکن تهران در مناطق 1، 2، 3، 5 و 6 انجام شده است.

همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نیز نشان می دهد؛ در شرایط فعلی، تحولات بازار مسکن بیش تر از آنکه متأثر از روند عرضه و تقاضا و شرایط درونی باشد؛ تحت تأثیر مؤلفه های بیرونی و ریسک های غیر اقتصادی قرار گرفته است. بنابراین با توجه به نظر این کارشناس، تا 2 ماه آینده احتمال کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن زیاد نخواهد بود مگر آنکه وضعیت برجام مشخص شود. در صورتی که آمریکا بدون پیش شرط به برجام بازگردد؛ احتمال کاهش شدید قیمت ها وجود خواهد داشت.

وی همچنین اظهار دارد که احتمال ورود به بازار مسکن برای سرمایه گذاری در مقایسه با سایر بازارهای موازی کم تر است؛ چرا که امکان نقد شوندگی در این بازار در شرایط فعلی پایین است.