الگوی عرضه و تقاضای مسکن
در الگوی عرضه و تقاضای بازار رقابتی، هیچ یک از خریداران و فروشندگان نمی توانند اثر زیادی بر روی قیمت بگذارند. مقدار عرضه و تقاضا، وابسته به قیمت محصول در بازار است.
قانون عرضه می گوید با ثابت بودن سایر شرایط، مقدار عرضه، وابسته به قیمت است و در قیمت بالاتر، عرضه بیشتر و در قیمت پایین تر، عرضه کمتر خواهد بود. قانون تقاضا نیز می گوید با ثابت بودن سایر شرایط، در قیمت بالاتر، تقاضا کمتر و در قیمت پایین تر، تقاضا بیشتر خواهد بود.
در بازار رقابتی، قیمت و مقدار تعادلی یک کالا با عرضه و تقاضای بازار برای آن کالا تعیین می شود. در قیمت های بالاتر از قیمت تعادلی، مازاد عرضه اتفاق میافتد. این اضافه عرضه، نیروی کاهشی بر قیمت وارد می کند و باعث میشود که قیمت به سطح تعادلی بازگردد.
در قیمت های پایین تر از قیمت تعادلی نیز، مقدار تقاضا از مقدار عرضه بیشتر می شود و باعث مازاد تقاضا می شود. این مازاد تقاضا باعث افزایش قیمت و در نتیجه بازگشت قیمت به اندازه قبل خود (قیمت تعادلی) میشود. پس از اینکه قیمت به تعادل رسید، این قیمت، میل به استمرار دارد تا اینکه نیروی دیگری بر بازار وارد شود.
- تقاضای مسکن
هرچند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده ، خانوارهای منحل شده، استهلاک، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می گیرد؛ ولی تقاضای مسکن (تقاضای مؤثر) آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن ورود می کند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد.
علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده نقدینگی و تورم، بازده دارایی های رقیب، تحولات جمعیتی و... بر تقاضای مسکن، اثر می گذارند.
از سوی دیگر باید توجه داشت که مسكن، فقط کالایی مصرفی نیست، بلکه دارای انگیزه های سرمایه ای نیز است. در یک تقسیم بندی کلی می توان سمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی (واقعی) و سرمایه ای تقسیم کرد.
بسته به شرایط اقتصاد خرد و کلان، شدت حضور چهار جریان تقاضای مسکن در نمودار فوق، تغییر می یابد؛ با این توضیح که در دو مورد اول، عمدتا شرایط اقتصادی، به ورود یا خروج افراد (یا منابع مالی) از بازار می انجامد؛
اما در ارتباط با دو مورد آخر، شرایط اقتصادی، غالبا منجر به جابه جایی افراد (یا منابع مالی) از یک گروه تقاضا به گروه دیگر می گردد.
در یک رویکرد میان درآمدی نیز تقاضای مسکن کم درآمدها (تقاضای مصرفی) بیش از هرچیز به درآمد و توان وام گیری خانوار و قیمت مسکن، حساس است؛
ولی تقاضای مسکن خانوارهای پردرآمد (تقاضای سرمایه ای)، عمدتا نسبت به بازدهی انتظاری بازارهای موازی، حساسیت نشان میدهد
بیشتر بخوانید
افزایش شکاف عرضه و تقاضا در مناطق نیمه جنوبی تهران
- عرضه مسکن
عرضه مسکن دارای ویژگی های خاصی است: نخست اینکه از دو قسمت عرضه واحدهای مسکونی موجود و عرضه واحدهای مسکونی جدید تشکیل شده است. دوم، در کوتاه مدت عرضه مسکن بی کشش است که علت اصلی آن زمان بر بودن فرآیند تولید مسکن است. سوم، ناهمگنی مسکن باعث میشود هر یک از ویژگی های مسکن، از جمله استحكام بنای معماری، فاصله از مرکز شهر و... نیز دارای تابع مختص خود باشد. این موضوع در ادبیات اقتصاد مسکن سبب پدید آمدن تابع هدانیک قیمت مسکن می شود.
عوامل موثر بر عرضه مسکن
عرضه مسکن، افزون بر قیمت آن، تحت تاثیر عوامل متنوعی چون قیمت نهاده های تولید (زمین، هزینه ساخت، دستمزد و...)، اعتبارات ساخت مسکن، فناوری ساخت، طول دوره ساخت، مقیاس تولید، سیاستهای دولتی (مالیات، یارانه، مقررات، مسکن حمایتی و اجتماعی و... )، زمان انتظاری فروش و... است؛
ضمن اینکه عوامل دیگری همچون میزان موجودی مسکن، به ویژه خانه های خالی بر عرضه مسکن، اثر می گذارند. استخراج تابع عرضه مسکن نیز، مانند سایر کالاها بر اساس الگوی حداکثر رساندن سود تولید کنندگان به دست می آید.
عرضه کنندگان مسکن نیز به دو گروه کلی تقسیم بندی می شوند. گروه اول: سازندگانی که برای استفاده شخصی به ساخت مسکن اقدام می کنند؛ گروه دوم: سازندگان حرفه ای مسکن که به منظور فروش، اقدام به ساخت و ساز میکنند.
نگاهی به جدول شماره 1 ، گویای این مهم است که بیش از نیمی از ساختمان های جدید در مناطق شهری کشور، یک یا دو واحدی بوده اند، بر این اساس، همچنان خانوارها بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور را برای استفاده شخصی می سازند.
البته این موضوع در شهرهای بزرگ، کمرنگ تر است؛ به گونه ای که در استان تهران، کم تر از ۳ درصد ساختمان های تکمیل شده، یک یا دو واحدی بوده اند.
جدول شماره 1 ، توزیع ساختمان های تکمیل شده در مناطق شهری بر اساس تعداد واحد مسکونی - ۱۳۹۳
|
|
یک واحد مسکونی
|
دو واحد مسکونی
|
سه واحد مسکونی
|
چهار واحد مسکونی
|
پنج و شش واحد مسکونی
|
هفت واحد مسکونی و بیش
|
|
کل مناطق شهری
|
31.9% |
21.2% |
15.3% |
10.0% |
8.3% |
13.2% |
|
استان تهران
|
1.2% |
1.4% |
29.5% |
23.7% |
16.3% |
27.9% |
ماخذ: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران
دانلود فایل pdf
ارسال نظر