مسیر اشتباه افزایش تولید مسکن

مسیر اشتباه افزایش تولید مسکن

در هفته های گذشته طرحی در مجلس به تصویب نمایندگان رسیده که هدف از این طرح بالا بردن سطح تولید مسکن مورد پشتیبانی دولت به بیش از یک میلیون واحد در سال تعیین شده است. برای نیل به این هدف یک سری اقدامات در این طرح مورد تاکید قرار گرفته است.

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت، آقای فردین یزدانی تدوین کننده طرح جامع مسکن در دنیای اقتصاد نوشت: «این اقدامات در گستره‌ای متنوع از تخصیص دستوری ۴۰درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن تا الزام شورای عالی شهر‌سازی به تغییر کاربری را در بر می‌گیرد. با توجه به اهمیت احتمالی این طرح در سیاستگذاری سالیان آتی در این مقاله و نوشته‌های بعدی سعی خواهد شد، محتویات این طرح در مقولات مختلفی همچون اقتصاد کلان، تامین مالی، سیاست زمین و... مورد ارزیابی قرار گرفته و نکات مثبت و منفی آن واکاوی شود».

این طور به نظر می آید که تدوین کنندگان این طرح  این احتمال را می دادند که با روشن کردن موتور تولید مسکن در پی تعاملات گسترده و وسیع بخش ساختمان با دیگر قسمت های مالی و اقتصادی می توان بخش مسکن را نیز به فعالیت واداشت. 

در واقع تهیه کنندگان این طرح احتمال می دهند که این امکان وجود دارد که بدون به وجود آمدن مازاد اقتصادی در بخش اقتصاد و توزیع اثربخش آن در دست متقاضیان مسکن، به وسیله منابع مالی زمینه تحرک در

بخش مسکن و در راستای آن در اقتصاد ملی را مهیا کرد. در این مورد باید به نکات مهمی در سنجش این سیاست دقت کرد:

1-به طور منطقی درخواست برای خرید کالاهای غیر تبادلی نظیر مسکن وابسته به رشد اقتصادی و در همین راستا ایجاد پس انداز و مازاد منابع مالی در سبد درآمدی خانوارها است. سوالی که باید از تهیه کنندگان این طرح پرسید این است چگونه در وضعیتی که در واقع مازادی در این سبد رخ نداده می توان به افزایش تقاضا امیدوار شد.

در واقع چرخه شکل گیری تقاضا در بازار مسکن به این شکل است که در آغاز، رشد اقتصادی باعث به وجود آمدن مازاد شده و به وجود آمدن این مازاد باعث ایجاد تقاضای موثر در این بازار خواهد شد.

و باید دانست که تولید بدون وجود خریدار با توان مالی کافی در نهایت باعث ایجاد حباب قیمت خواهد شد. پس در چشم انداز اولیه در نهایت این طرح موجب بالا رفتن انبساط پولی در بازار مسکن خواهد شد که این مهم نه تنها باعث حل موضوع مسکن نخواهد شد بلکه با بالا بردن قیمت مسکن باعث سنگ اندازی در زمینه رفاه خانواده های ایرانی خواهد شد.

2-مورد دوم اینکه استدلال ها و نظریات بسیاری در مورد اثر بسیار مهم بخش مسکن  بر رونق و توسعه اقتصادی کشور وجود دارد این همه در حالی است که با یک بررسی تخصصی از منابع آماری مثل جدول داده و ستانده مرکز آمار ایران مشخص می شود که بخش ساختمان های غیر مسکونی در بین 98 بخش از جهت تاثیرات رشد در مرتبه 19 قرار دارد و در ایم بین بخش های صنعتی مثل پتروشیمی یا صنایع خودروسازی به خیلی بیشتر از بخش مسکن اثرات مثبتی بر رشد اقتصادی کشور برجای می گذارند.

برای نمونه هر یک واحد سرمایه گذاری در بخش مسکن رقم تولید ناخالص داخلی را به میزان 2.3 واحد ارتقا خواهد داد؛ این در حالی است که برای نمونه بالا رفتن یک واحد در زمینه رشد صنایع غذایی، تولید ناخالص داخلی را 2.7 واحد بالا می برد.

در نهایت باید گفت: در وضعیتی که بخش صنعت با چالش هایی مثل کمبود سرمایه در گردش دست و پنجه نرم می کند، الزام شبکه بانکی به سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن، هیچ گونه توجیه اقتصادی ندارد.

3- تهیه کنندگان طرح با هدف گذاری برای تولید یک میلیون مسکن حمایتی به دنبال هدفی بزرگ در زمینه رونق بخشی به بخش مسکن هستند در حالی که یک بررسی بسیار ساده آماری از شرایط سرمایه گذاری ها در سطح اقتصاد ملی نشان دهنده عدم وجود ظرفیت لازم برای تولید این میزان مسکن است. بر طبق آخرین آمار اعلامی، حجم کلی سرمایه گذاری در بخش ساختمان در سال 1399 چیزی نزدیک به 250 هزار میلیارد تومان است.

بر طبق هدف گذاری تولید یک میلیون واحد مسکونی و میانگین متراژ 80 متر و در نظر گرفتن هزینه هر متر مربع 50 میلیون ریال برای ساخت واحد مسکونی و زیر ساخت ها، میزان سرمایه گذاری لازم برای تولید این میزان واحد مسکونی، چیزی در حدود 400 هزار میلیارد تومان خواهد شد.

با در نظر گرفتن رشد پایین اقتصاد ملی این امکان وجود ندارد که اقتصاد کشور بتواند این رقم را برای سرمایه گذاری آن هم فقط در بخش تولید مسکن فراهم کند.

در این وضعیت اختصاص سرمایه بیشتر به بخش مسکن به معنای تحریم سایر قسمت های اقتصادی از سرمایه گذاری مورد نیاز است که  این خود منتج به کاهش توان مالی خانوارها برای ورود به بازار مسکن و در نهایت باعث به وجود آمدن حباب های قیمتی بیشتر در بخش مسکن و رونق فعالیت دلالان در این بازار حیاتی کشور خواهد شد.

در پایان باید گفت که با تصویب این طرح ضربات جبران ناپذیری به بخش های تولیدی و صنعتی و پشتیبان تولید کشور وارد خواهد آمد.