اولین تصویر تورم ملکی۱۴۰۲

گفت‌‌‌ÙˆÚ¯Ùˆ با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌‌‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن Ù…ÛŒ‌کند Ùˆ به پرسش‌‌‌های کلیدی در این بازار پاسخ Ù…ÛŒ‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌‌‌های اصلی Ú©Ù‡ این تحقیق به آن پاسخ Ù…ÛŒ‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده‌‌‌ها، بلکه برای شهروندانی Ú©Ù‡ قصد مشارکت یا چشم‌‌‌اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب Ùˆ نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) Ú©Ù‡ اواخر پارسال به Û±Û°‌میلیون تومان رسیده بود Ùˆ در نیمه تابستان تا Û±Û´‌میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم Û±Û´Û°Û± در مناطق متوسط به بالای تهران حدود Û²Û°‌میلیون تومان برآورد Ù…ÛŒ‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان Ù…ÛŒ‌کنند Ú©Ù‡ ساخت‌وساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول Ùˆ حوش مترمربعی Û±Ûµ‌میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.

ایست برجامی ساخت‌وساز

به گزارش «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ‌اقتصاد»ØŒ پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت Ú©Ù‡ سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده‌‌‌اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساخت‌وساز امسال را فوق‌‌‌العاده Ú©Ù…‌‌‌رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازنده‌‌‌ها در برابر این پرسش Ú©Ù‡ آیا قصد ساخت‌وساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان Ù…ÛŒ‌کنند Ú©Ù‡ شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.

صرف‌‌‌نظر از سازنده‌‌‌هایی Ú©Ù‡ به طور Ú©Ù„ÛŒ از بازار ساخت‌وساز خارج شده‌‌‌اند Ùˆ تمایلی به فعالیت نشان نمی‌‌‌دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده‌‌‌اند. آنها عنوان Ù…ÛŒ‌کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه‌‌‌ای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود Ù…ÛŒ‌‌‌دانند. آنها انتظار دارند عایدی ساخت‌وسازهای قبلی آنها حداقل Û³Ûµ‌درصد باشد Ùˆ این در حالی است Ú©Ù‡ قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو Ù…ÛŒ‌شود؛ موضوعی Ú©Ù‡ به Ø´Ú©Ù„ «Ú©Ù‌‌‌نشینی جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمان‌‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از Ú©Ù„ معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی Û´/ Û²Û¸‌درصد رسید Ùˆ این در حالی است Ú©Ù‡ این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ÛµÛ°‌درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتما‌‌‌Ù†‌های کلیدنخورده Ùˆ دست اول Ú©Ù‡ سازنده‌‌‌ها فروخته‌‌‌اند، از آپارتمان‌‌‌های دو تا پنج سال ساخت تفکیک Ùˆ محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایین‌‌‌تر از حدود Û²Û¸‌درصد سقوط Ù…ÛŒ‌کند.

اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش Ú©Ù‡ سازنده‌‌‌ها اعلام Ù…ÛŒ‌کنند با سطح قیمتی Ú©Ù‡ در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته Ù…ÛŒ‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام Ùˆ تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازنده‌‌‌ها نگران هستند در صورتی Ú©Ù‡ برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دست‌‌‌Ú©Ù… در سطح فعلی درجا بزند Ùˆ آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه‌‌‌ جدید خود در سال Û±Û´Û°Û² را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به Ø´Ú©Ù„ÛŒ پیش برود Ú©Ù‡ آنها از حاشیه سود حداقل Û³Û° تا Û³Ûµ‌درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازنده‌‌‌ها ترجیح Ù…ÛŒ‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.

چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه Ùˆ تقاضا در این بخش از بازار نقل Ùˆ انتقالات ملکی پایتخت است Ú©Ù‡ پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی Ùˆ گفت‌‌‌ÙˆÚ¯Ùˆ با فعالان بازار مسکن از قبیل سازنده‌‌‌ها Ùˆ واسطه‌‌‌هاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده Ùˆ اصلی‌‌‌ترین علت آن خریدهای سرمایه‌‌‌ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین Ø·ÛŒ یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده Ùˆ از ابتدا قصدی برای ساخت‌وساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته‌‌‌اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای Û±Û´Û°Û° تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند Ùˆ آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری Ù…ÛŒ‌کنند.

ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است Ú©Ù‡ دست‌‌‌Ú©Ù… در سال‌جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازنده‌‌‌ها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است Ú©Ù‡ نه تنها سرمایه‌گذاران پرشمارتر از سازنده‌‌‌ها هستند، بلکه برخی سازنده‌‌‌ها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید Ùˆ فروش کلنگی روی آورده‌‌‌اند. به عبارت دیگر جنس سرمایه‌گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال‌های گذشته «Ø®Ø§Øµ» به شمار Ù…ÛŒ‌‌‌آید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازنده‌‌‌ها، برخی از مالکان خانه‌‌‌های کلنگی Ú©Ù‡ پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره‌‌‌نشین شده Ùˆ با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شده‌‌‌اند. در مجموع اغلب سرمایه‌گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه‌‌‌ای محسوب نمی‌‌‌شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امن‌‌‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری را بازار زمین Ùˆ مسکن تشخیص دهند.

همچنین شمالی‌‌‌ترین Ùˆ به اصطلاح لوکس‌‌‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران Ùˆ هم از جنس سازنده‌‌‌ها هستند؛ با این حال در ماه‌‌‌های اخیر حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازنده‌‌‌ها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان Ù…ÛŒ‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌‌‌های هنگفتی شده Ú©Ù‡ با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود Ùˆ به همین خاطر صرف خرید زمین Ù…ÛŒ‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم‌‌‌انداز تحولات سیاسی Ùˆ اقتصادی در کشور است.

بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته‌‌‌های اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است Ùˆ سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شده‌‌‌اند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق Ùˆ سنگین خارج شده Ùˆ این در حالی است Ú©Ù‡ سال گذشته Ùˆ نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌‌‌شد.

برآورد سازنده‌‌‌ها از آینده قیمت مسکن

سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین Ùˆ مسکن ارائه Ù…ÛŒ‌کنند Ú©Ù‡ منعکس‌‌‌کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن Û±Û´Û°Û² است. گروهی از سازنده‌‌‌ها Ú©Ù‡ در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند Ùˆ پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه Ù…ÛŒ‌شود، قیمت‌هایی را Ú©Ù‡ برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند با «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ‌اقتصاد» در میان گذاشته‌‌‌اند Ú©Ù‡ نشان Ù…ÛŒ‌دهد در سال آینده حول Ùˆ حوش Û±Û´‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (Û±Û´Û°Û°) Ùˆ سال‌جاری رخ داد، ‌‌‌ محقق Ù…ÛŒ‌شود یا دست‌‌‌Ú©Ù… انتظار فعالان ساختمانی این است Ú©Ù‡ Û±Û´Û°Û² وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال Û±Û´Û°Û° حدود Û±Û°‌درصد Ùˆ میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت Ø·ÛŒ آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی Ùˆ نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین Û³Û° تا Û³Ûµ‌درصد است Ùˆ تورم مسکن نیز در Û±Û´Û°Û± بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد Ù…ÛŒ‌شود. بر این اساس برآورد سازنده‌‌‌ها از تورم مسکن Û±Û´Û°Û² رقمی بین تورم Û±Û´Û°Û° Ùˆ Û±Û´Û°Û± خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد Û±Û´‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک Ù…ÛŒ‌کنند؛ موضوعی Ú©Ù‡ به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در Û±Û´Û°Û² است. این گمانه قیمتی نشان Ù…ÛŒ‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت Ø·ÛŒ سال آینده پایین پیش‌بینی Ù…ÛŒ‌شود Ùˆ هنوز امید به کاهش موثر Ùˆ پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در Û¶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «Ø§ÙØ²Ø§ÛŒØ´ تراکم» است Ú©Ù‡ Ù…ÛŒ‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

ویژگی زمین مرغوب در تهران

به گزارش «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ‌اقتصاد»ØŒ سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساخت‌وساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف Ù…ÛŒ‌کنند Ùˆ فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌‌‌هایی ورود Ù…ÛŒ‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازنده‌‌‌ها در مناطق مختلف تهران به قواره‌‌‌هایی اطلاق Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ مساحت Ùˆ عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار Ú©Ù‡ یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار Ù…ÛŒ‌‌‌آید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌‌‌هایی با مساحت زیر Û²ÛµÛ° مترمربع ساخته Ù…ÛŒ‌شود. در حالی Ú©Ù‡ اگر قواره زمین Û²ÛµÛ° مترمربع به بالا Ùˆ عرض گذر حداقل Û±Û° متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت Ùˆ پهنه‌‌‌بندی‌‌‌های شهرداری است Ú©Ù‡ تعیین‌کننده میزان مرغوبیت زمین‌‌‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.

این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین‌‌‌کننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وسازهایی Ú©Ù‡ در زمین مرغوب صورت Ù…ÛŒ‌گیرد، Û¶Û°-Û´Û° به نفع مالک است؛ به این معنا Ú©Ù‡ Û¶Û°‌درصد بنا متعلق به مالک Ùˆ Û´Û°‌درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین Ùˆ موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «Ø¨Ù„اعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت Ù…ÛŒ‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌‌‌هایی Ú©Ù‡ به واسطه عرض Ú©Ù… معبر یا Ú©ÙˆÚ†Ú© بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ÛµÛ°-ÛµÛ° تغییر Ù…ÛŒ‌کند Ùˆ بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.

بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی Ú©Ù‡ بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال Û±Û´Û°Û° نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ÛµÛ¶/ Û± بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به Û¶/ Û± تا Û·/ Û± رسیده Ùˆ در محله‌‌‌های مرغوب شمال شهر بعضا به Û² نیز Ù…ÛŒ‌‌‌رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز Ù…ÛŒ‌‌‌رسد.

بازار زمین در جنوب تهران

به گزارش «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ‌اقتصاد»ØŒ مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران Ú©Ù‡ به واسطه وجود بافت‌‌‌های فرسوده، امکان ساخت‌وساز بیشتری برای سازنده‌‌‌ها فراهم Ù…ÛŒ‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازنده‌‌‌ها غالب است Ùˆ سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع Ù…ÛŒ‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ÛµÛ°‌درصد برآورد Ù…ÛŒ‌شود Ú©Ù‡ گفته Ù…ÛŒ‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «Ø¯Ù†ÛŒØ§ÛŒ‌اقتصاد» نشان Ù…ÛŒ‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم Ùˆ صفر رونق نسبی پیدا کرده Ùˆ فشرده شده است Ùˆ همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌‌‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماه‌‌‌های ابتدایی امسال افزایش یافته است.